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Mit der Ergänzung der Heizkostenverordnung (HKVO) aus 2021 nimmt der Gesetzgeber Vermieter, Hausverwaltungen und Abrechnungsdienstleister in die Pflicht: Bis spätestens 31. Dezember 2026 müssen sämtliche vermietete Wohnungen mit fernablesbarer Messtechnik ausgestattet sein. Heiz- und Warmwasserkosten werden damit automatisiert erfasst. Die Übergangsfrist für die Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik läuft – 2027 wird´s ernst.
Seit dem 1. Oktober 2024 gelten neue Regelungen in der Heizkostenverordnung (HKVO), die sich mit den umlagefähigen Kosten einer zentralen Heizungsanlage beschäftigen. Die HKVO wurde aber bereits drei Jahre zuvor schon einmal angepasst. Das Ziel hinter den Änderungen aus 2021: Die Vorgaben der Europäischen Energieeffizienz-Richtlinie (EED) umzusetzen und damit einen wichtigen Beitrag zum Erreichen der Klimaziele 2030 zu leisten. Der Energieverbrauch soll für Nutzer transparenter und beeinflussbar gemacht werden.
Konkret fordert § 5 der HKVO:
Ein Smart Meter Gateway (SMGW) ist das Herzstück eines digitalen Messsystems: Es sammelt die Verbrauchsdaten der Zähler (z. B. für Strom, Wasser, Gas oder Wärme), speichert und verschlüsselt diese und bereitet sie für die sichere Weitergabe an autorisierte Stellen wie Netzbetreiber oder Stromversorger auf. Das SMGW erfüllt dabei hohe Datenschutz- und IT-Sicherheitsanforderungen. Es funktioniert wie eine Art „Firewall“ für die Energiedaten und schützt sie vor unbefugtem Zugriff.
Bislang erfolgte die Verbrauchserfassung einmal jährlich durch einen Ablesedienst, der dazu zum vereinbarten Termin in die Wohnung kommen musste. Die Ergebnisse wurden später zur Abrechnung aufbereitet – ohne die Möglichkeit, den Verbrauch unterjährig zu prüfen oder zu beeinflussen. Mit der Fernablesung ändert sich das grundlegend: Fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler erfassen den Verbrauch digital und funken die Daten automatisch an ein zentrales System – ganz ohne Terminabsprache oder manuelles Ablesen durch einen Dienstleister.
Das bringt viele Vorteile für mit sich: Vermieter und Ablesedienstleister profitieren von geringerem Zeit- und Arbeitsaufwand, denn für die Ablesung ist kein Betreten der Wohnung notwendig. Die Daten werden gebündelt im Walk-by- oder Drive-by-Verfahren ermittelt. Zudem entfallen auch die bisher üblichen Verbrauchsschätzungen, falls ein Mieter zum vereinbarten Termin nicht angetroffen wurde. Und auch die Zwischenablesung bei einem Bewohnerwechsel muss nicht mehr händisch erfolgen: Sie funktioniert dank fernablesbarer, digitaler Messtechnik automatisch. Und wie immer, wenn etwas schneller und einfacher geht, spart all das langfristig auch Kosten ein.
Mieter und Wohnungsnutzer erhalten mit fernablesbaren Zählern monatliche Informationen über ihre Verbräuche. Das ist transparent und sorgt dafür, dass Energieverbräuche angepasst und Unregelmäßigkeiten frühzeitig erkannt werden. Zudem gehören menschliche Fehler bei der Vor-Ort-Ablesung oder manuelle Übertragungsfehler dank digitaler Messtechnik der Vergangenheit an. Auch super!
Mit fernablesbarer Messtechnik lassen sich Verbrauchsdaten für Wasser und Wärme automatisch erfassen. Dank moderner Funktechnologie funken Heizkostenverteiler, Wasser- und Wärmezähler ihre Werte direkt an den Abrechnungsdienstleister – ohne, dass der Ableser die Wohnung betreten muss. Im sogenannten Walk-by-Verfahren („Vorbeigehen“) erfolgt das Auslesen beispielsweise aus dem Treppenhaus einer Immobilie. Bei der Drive-by-Variante („Vorbeifahren“) ist es nicht einmal mehr erforderlich, die Immobilie zu betreten. Im Vorbeifahren liest der Messstellen-Mitarbeiter die Zählerstände aus. Die Technik für die komplette Fernablese im Drive-by-Verfahren erhalten Vermieter zum Beispiel von uns bei ista.
Aufgrund der bestechenden Vorteile, die fernablesbare Messtechnik mit sich bringt, haben bereits viele Vermieter, Hausverwaltungen und Abrechnungsdienstleister auf digitale Geräte umgestellt. Verpflichtend wird diese Umrüstung bestehender Zähler aber erst ab 2027. Die Regelung umfasst dabei alle Immobilien mit zentraler Heiz- und Warmwasseranlage und mindestens zwei Wohneinheiten sowie grundsätzlich alle Gebäude mit vermieteten Einheiten, in denen zentral geheizt wird. Ausnahmen von der Nachrüstungspflicht gibt es nur in engen Grenzen, etwa wenn die Installation technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.
Vermieter müssen sich an die Vorgaben der Heizkostenverordnung halten – sonst wird’s teuer. Sind monatliche Verbrauchsinformationen beispielsweise unvollständig oder wird gar keine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellt, sind im schlimmsten Falle bis zu 21 Prozent Kürzungen bei der Abrechnung drin. Wer also auf Nummer sicher gehen will, sorgt lieber für eine korrekte und transparente Abrechnung. Übrigens: Eine Umlage der Kosten für die Anschaffung fernablesbarer Zähler ist nicht möglich. Es handelt sich bei Anschaffungskosten um einmalige Kostenpositionen, die Vermieter selbst tragen müssen.
Unser Expertentipp: Fernablesbare Zähler lassen sich auch ganz unkompliziert mieten – und das lohnt sich doppelt: Laut § 2 Nr. 2 der Betriebskostenverordnung gehört die Zählermiete zu den umlagefähigen Nebenkosten im Bereich Wasserversorgung. Heißt konkret: Wenn im Mietvertrag alle Betriebskosten gelistet sind und monatliche Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart wurden, dürfen Vermieter die Mietkosten der Zähler ganz legal auf die Mieter umlegen. So bleibt die Investition schlank – und alle Vorgaben sind erfüllt.
Interoperable Geräte verstehen sich auch mit der Technik anderer Hersteller – ein echter Pluspunkt, wenn der Messdienstleister gewechselt wird. Denn die Zähler können einfach bleiben, die Datenübertragung läuft weiter wie gewohnt. Das macht den Anbieterwechsel deutlich unkomplizierter und spart im besten Fall auch noch Kosten.
Wer Funkzähler clever plant, spart am Ende bares Geld. Denn je früher die Umstellung startet, desto besser lassen sich Kosten verteilen – und rechtlich ist man auf der sicheren Seite.
So klappt’s Schritt für Schritt mit der Umrüstung auf digitale Messtechnik:
Die Umstellung auf fernablesbare Messtechnik ist kein Zukunftsthema mehr – sondern eine gesetzliche Pflicht mit klaren Fristen. Unser Tipp lautet: Früh planen, smart umrüsten – und entspannt in die Zukunft schauen.
