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Die Energiewende ist da – und sie klopft inzwischen auch bei Eigentümergemeinschaften an. Denn energetische Sanierung betrifft längst nicht mehr nur Neubauten oder große Wohnanlagen – auch Besitzer von Eigentumswohnungen sind von der Sanierungspflicht betroffen. Gesetzliche Vorgaben, Fristen und die Rolle der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sorgen dabei oft für Unsicherheit – insbesondere dann, wenn mehrere Parteien an einem Strang ziehen müssen. Klar ist: Energetische Maßnahmen sind nicht mehr nur eine freiwillige Option, sondern in vielen Fällen gesetzliche Pflicht – auch für die Eigentümergemeinschaft.
Wer Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, merkt schnell: Ohne gemeinsames Vorgehen geht es beim Thema energetische Sanierung nicht. Denn selbst, wenn jede Wohnung einzeln im Besitz ist: das Gebäude als Ganzes betrifft alle Eigentümer innerhalb einer Immobilie. Die Fassade, das Dach, die Heizungsanlage oder die Fenster – zentrale Elemente, die energetisch saniert werden müssen, gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Das macht die Umsetzung energetischer Sanierungsmaßnahmen zu einer Herausforderung.
Herzstück der energetischen Sanierung ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das am 1. November 2020 in Kraft trat und zuletzt 2024 novelliert wurde. Das GEG legt die energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude und Neubauten fest. Für Bestandsgebäude – und damit auch für Eigentumswohnungen im Bestand – bedeutet das: Bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen sind verpflichtend, sobald das Gebäude modernisiert oder verändert wird. Darüber hinaus gibt es Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel und Anforderungen an zentrale Heizanlagen.
Einige Vorgaben des GEG für Bestandsgebäude sind beispielsweise
Für Wohnungseigentümer bedeutet das: Wird z. B. das Dach gedämmt oder die Heizung erneuert, gelten bestimmte energetische Mindeststandards – und diese betreffen immer auch das Gemeinschaftseigentum.
Die Umsetzung gesetzlicher Pflichten zur energetischen Sanierung stellt Besitzer von Eigentumswohnungen vor besondere Herausforderungen. Denn während Eigentümer von selbst genutzten Einfamilienhäusern autonom entscheiden können, braucht es in der Eigentümergemeinschaft klare Beschlüsse. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – wie etwa die Dämmung der Fassade, der Austausch der Heizungsanlage oder der Einbau einer Photovoltaikanlage – können nicht im Alleingang durchgeführt werden. Sie müssen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden – und das oft mit qualifizierter Mehrheit.
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Beschlussfassung etwas vereinfacht worden: Energetische Sanierungen und bauliche Maßnahmen können seitdem mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Bei einer qualifizierten Mehrheit (zwei Drittel der Stimmen und über 50 Prozent der Miteigentumsanteile) sind jedoch alle Eigentümer zur Kostenbeteiligung verpflichtet. Allerdings: Wer nicht zustimmt, kann unter bestimmten Umständen von der Kostenbeteiligung befreit werden. Das kann Projekte erschweren oder verzögern. Umso wichtiger ist eine gute Kommunikation innerhalb der Gemeinschaft und transparente Entscheidungsprozesse.
Übrigens: Auch Eigentümerversammlungen sind mit der WEG-Reform nun flexibler und erleichtern die Beschlussfassung. Sie sind unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig, Einladungen dürfen per E-Mail erfolgen und auch eine digitale Teilnahme ist möglich.
Das Wohnungseigentumsgesetz – kurz WEG – bildet die rechtliche Grundlage für alle Wohnanlagen mit mehreren Eigentümern. Es regelt, welche Rechte und Pflichten die einzelnen Eigentümer haben und wie die Gemeinschaft funktioniert. Dabei unterscheidet das Gesetz klar zwischen dem Sondereigentum (z. B. die eigene Wohnung) und dem Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Dach oder Garten). Für Eigentümer sowie Verwaltungen ist ein solides Grundwissen im WEG unerlässlich – etwa um Entscheidungen rechtssicher zu treffen oder in Versammlungen selbstbewusst mitreden zu können. Wer die Spielregeln kennt, hat klar die besseren Karten
Eine der größten Hürden für energetische Sanierungen ist die Finanzierung. Denn viele Eigentümergemeinschaften verfügen nur über begrenzte finanzielle Rücklagen. Der WEG stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um energetische Sanierungsmaßnahmen zu finanzieren und ihrer Pflicht nachzukommen. Neben Instandhaltungsrücklagen können beispielsweise Sonderumlagen beschlossen werden. Das kann in der Praxis allerdings häufig zu Spannungen innerhalb der WEG führen. Auch ein Darlehen über die Eigentümergemeinschaft ist rechtlich möglich – aber komplex in der Umsetzung. Es ist aber auch denkbar, dass die einzelnen Eigentümer innerhalb einer Immobilie ihren Anteil individuell über die Hausbank oder einen Förderkredit finanzieren. Ein gut vorbereiteter individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), idealerweise durch einen Energieberater begleitet, hilft dabei, Maßnahmen zu priorisieren und Finanzierungsbedarfe frühzeitig zu erkennen.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) bietet Wohnungseigentümern eine strukturierte Strategie, um der Pflicht zur energetischen Sanierung ihrer Eigentumswohnung nachzukommen. Der iSFP wird gemeinsam mit einem Energieberater erstellt und enthält aufeinander abgestimmte Maßnahmen, die sowohl energetisch als auch wirtschaftlich sinnvoll sind. Der Umfang des iSFP richtet sich nach den Möglichkeiten der Eigentümer und kann einzelne Maßnahmen oder eine vollständige energetische Sanierung umfassen.
Eigentümergemeinschaften haben die Möglichkeit, energetische Sanierungen mithilfe staatlicher Fördermittel umzusetzen – und zwar über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Dabei gibt es zwei Wege: Einzelmaßnahmen wie Dämmung, neue Fenster oder eine modernisierte Heizungsanlage werden über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst, während umfangreiche Komplettsanierungen zum sogenannten Effizienzhaus-Standard über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert werden. Voraussetzung für beide Varianten ist in der Regel die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten.
Und so läuft das ab: Bevor gefördert werden kann, muss die WEG die geplante Maßnahme in der Eigentümerversammlung beschließen und ein förderfähiges Angebot einholen – das alles vor Beginn der Arbeiten. Der beauftragte Energieberater erstellt dann eine technische Projektbeschreibung, auf deren Basis der Förderantrag gestellt wird. Wohnungseigentümergemeinschaften können die Fördermittel entweder direkt selbst beantragen, über die Hausverwaltung oder über einzelne Eigentümer. Alternativ kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer für Maßnahmen am Sondereigentum einen Antrag stellen – sofern es sich um förderfähige Maßnahmen handelt.
Für Eigentümergemeinschaften gilt: Es gibt keine allgemeine Sanierungspflicht mit festem Zeitrahmen, wohl aber einzelne gesetzlich geregelte Fristen, vor allem bei Eigentumswechsel. Beispiel: Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und vor 1995 eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden – es sei denn, sie sind Niedertemperatur- oder Brennwertkessel. Bei einem Eigentümerwechsel muss dies spätestens nach zwei Jahren geschehen. Nach den Vorgaben des GEG sollen neue Heizsysteme künftig mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für bestehende Gebäude gilt die Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien ab Mitte 2028.
Der Weiterbetrieb bestehender Heizungen bleibt erlaubt, solange diese funktionieren – auch Reparaturen sind möglich. Erst im Falle eines irreparablen Defekts greift eine fünfjährige Übergangsfrist, in der auch konventionelle Heizsysteme noch eingebaut werden dürfen. Zudem sieht das Gesetz Ausnahmen vor: Eigentümer, die seit 2002 selbst im Objekt wohnen, sind von der Austauschpflicht ausgenommen. Diese Regelung gilt auch für bestimmte Nachrüstpflichten wie die Dämmung oberster Geschossdecken. Damit richtet sich das GEG vor allem an vermietende Eigentümer und Eigentümergemeinschaften mit Sanierungsrückstand.
Darüber hinaus können interne Zeitpläne, Fördervorgaben und kommunale Anforderungen (z. B. durch Klimaschutzsatzungen) weitere Fristen vorgeben. Eine frühzeitige energetische Planung, z. B. über einen iSFP, kann helfen, Pflichten und Fristen für energetische Sanierungsmaßnahmen in Eigentumswohnungen zu erkennen und wirtschaftlich umzusetzen. Zusammengefasst heißt das: Für Wohnungseigentümergemeinschaften kann bei Modernisierungen oder einem Eigentumswechsel Handlungsbedarf entstehen – auch wenn nicht alle Eigentümer direkt betroffen sind.
Energetische Sanierung ist kein Zukunftsthema mehr – sie ist längst Pflicht, auch für Eigentümergemeinschaften. Für Besitzer von Eigentumswohnungen ist diese Pflicht zur energetischen Sanierung aber auch mit einigen Gestaltungsmöglichkeiten verbunden. Wer frühzeitig handelt, kann nicht nur gesetzliche Fristen einhalten, sondern auch von Fördermitteln profitieren und langfristig Energiekosten senken.
Empfehlungen für Eigentümergemeinschaften bei der Pflicht zur energetischen Sanierung:
Fazit: Auch, wenn energetische Sanierung auf den ersten Blick komplex erscheint – sie bietet Chancen: für den Werterhalt der Immobilie, für mehr Wohnkomfort und nicht zuletzt für den eigenen Beitrag zum Klimaschutz. In der Eigentümergemeinschaft ist sie eine Gemeinschaftsaufgabe – aber mit klaren Regeln, guten Fördermöglichkeiten und viel Potenzial für nachhaltige Verbesserungen.
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