Mieterhöhung nach Modernisierung: So legen Sie die Kosten rechtssicher um

Neue Fenster, bessere Dämmung oder ein moderner Aufzug: Viele Vermieter investieren in ihre Immobilien, um den Wohnwert zu steigern. Doch welche Maßnahmen gelten als Modernisierung und was zählt als reine Instandhaltung oder Renovierung? Wann dürfen Sie als Vermieter und Verwalter die Kosten auf die Mieter umlegen? In diesem Artikel erfahren Sie, was laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) erlaubt ist und wie Sie Modernisierungen korrekt und nachvollziehbar gegenüber Ihren Mietern abrechnen.

Das Wichtigste in Kürze

• Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung modernisieren, um den Wohnwert zu steigern oder Energie zu sparen, dürfen Sie die Kosten anteilig auf die Miete umlegen.
• Achten Sie darauf, Modernisierungen klar von Instandhaltungen oder Schönheitsreparaturen abzugrenzen. Reine Reparaturen dürfen Sie nicht auf Ihre Mieter umlegen.
• Sie können bis zu 8 Prozent der umlagefähigen Kosten jährlich auf die Miete aufschlagen, sofern Sie Instandhaltungskosten und Zuschüsse vorher abziehen.
• Die Mieterhöhung wird frühestens im dritten Monat nach Zugang Ihrer Mitteilung und erst nach Abschluss der Bauarbeiten wirksam. Fehlt die Ankündigung, verschiebt sich der Beginn um sechs weitere Monate.

In diesen Fällen dürfen Sie als Vermieter die Modernisierungskosten umlegen

Als Vermieter dürfen Sie Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, wenn die Maßnahme bestimmte gesetzlich definierte Kriterien erfüllt (§ 559 BGB). Damit Sie eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung rechtlich korrekt umsetzen können, muss mindestens einer der folgenden Punkte gegeben sein:
 

Der Gebrauchswert der Mietsache wird nachhaltig erhöht

• zum Beispiel durch den Einbau moderner, elektrisch steuerbarer Rollläden, die zuvor nicht vorhanden waren. Sie bieten Schutz vor Hitze, Kälte und Einbruch und steigern so den funktionalen Nutzen der Wohnung dauerhaft (§ 555b Nr. 4 BGB).
• zum Beispiel durch den erstmaligen Anschluss der Wohnung an ein Glasfasernetz mit sehr hoher Übertragungskapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 Telekommunikationsgesetz. Dadurch verbessert sich die digitale Nutzbarkeit der Wohnung deutlich (§ 555b Nr. 4a BGB).
   

Die allgemeinen Wohnverhältnisse werden auf Dauer verbessert 

• etwa durch die Neugestaltung und Begrünung des Innenhofs eines Mehrfamilienhauses, wodurch sich die Aufenthaltsqualität für alle Bewohner erhöht.
   

Es wird nachhaltig weniger Energie verbraucht

• zum Beispiel durch die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Kellerdecke, wodurch weniger Heizwärme verloren geht und der Energiebedarf sinkt (§ 555b Nr. 1 BGB).
• zum Beispiel durch den Einbau einer zentralen Gas-Brennwertheizung gemäß den Anforderungen des § 71 Gebäudeenergiegesetz, die ein veraltetes Heizsystem ersetzt (§ 555b Nr. 1a BGB).

Der Wasserverbrauch wird auf Dauer reduziert

• zum Beispiel durch den Einbau moderner, wasserreduzierter Duschköpfe und Spülkästen, die den Verbrauch im Alltag spürbar senken und so dauerhaft zu niedrigeren Nebenkosten beitragen (§ 555b Nr. 3 BGB).
   

Es treten äußere Umstände auf, die Sie als Vermieter nicht zu vertreten haben

• zum Beispiel, wenn aufgrund neuer gesetzlicher Vorgaben ein bestimmter Brandschutzstandard eingehalten werden muss und Sie daher eine neue Rauch- und Wärmeabzugsanlage installieren, obwohl das bisherige System funktionstüchtig war. Solche Vorgaben verpflichten Sie zum Handeln, ohne dass es sich dabei um eine bloße Instandhaltung handelt (§ 555b Nr. 6 BGB).

Welche Modernisierungskosten dürfen Sie nicht auf die Mieter umlegen?

Nicht alle Modernisierungen berechtigen automatisch zu einer Mieterhöhung. Kosten für bestimmte Maßnahmen können Sie laut Gesetz nicht auf die Mieter umlegen, auch wenn sie baulich sinnvoll oder politisch gewünscht sind. Dazu zählen vor allem Maßnahmen nach § 555b Nr. 2 und Nr. 7 BGB:

• Sie planen, Ihre Immobilie klimafreundlicher zu gestalten, zum Beispiel durch den Austausch Ihrer Gasheizung gegen eine moderne Holzpellet-Anlage. Das spart langfristig CO₂ und macht unabhängiger von fossilen Brennstoffen. So sinnvoll solche Investitionen auch sind: Maßnahmen zum Schutz des Klimas oder zur Einsparung erneuerbarer Primärenergie dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie nicht die Heizkosten der jeweiligen Wohnung senken.
• Das Gleiche gilt für die Schaffung neuen Wohnraums. Wenn Sie beispielsweise eine zusätzliche Etage aufstocken oder den Keller zu separaten Mietwohnungen ausbauen, profitieren die bestehenden Mieter nicht unmittelbar von dieser Maßnahme. Daher dürfen Sie auch diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen. 

Grundsätzlich gilt: Nur Maßnahmen, von denen der jeweilige Mieter auch konkret profitiert, können über die Miete refinanziert werden und sind somit umlagefähig. 

Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung oder Renovierung? So unterscheiden sich die Maßnahmen voneinander

In der Praxis ist es für Sie als Verwalter und Vermieter oft gar nicht so leicht zu erkennen, ob eine bauliche Maßnahme als Instandhaltung, Sanierung oder Modernisierung zählt. Das gilt besonders dann, wenn mehrere Arbeiten gleichzeitig durchgeführt werden und sich Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung in einem Projekt vermischen. Also etwa, wenn Sie Bad, Heizung und Dämmung in einem älteren Gebäude umfassend erneuern lassen. Je nach Art der Maßnahme dürfen Sie die Kosten ganz, teilweise oder gar nicht auf den Mieter umlegen. Denn nur echte Modernisierungen berechtigen zu einer Mieterhöhung. Die folgende Übersicht hilft Ihnen, die Maßnahmen klar einzuordnen.

Was bei der Ankündigung einer Modernisierung wichtig ist

Für eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung gelten strenge formale Anforderungen, damit sie rechtlich wirksam ist. Als Vermieter und Verwalter müssen Sie die Mieterhöhung schriftlich und nachvollziehbar begründen und bestimmte Inhalte und Fristen einhalten. Fehlt etwas, ist die Mieterhöhung anfechtbar oder unwirksam.
 

1. Ankündigung der Modernisierung (vor Beginn der Arbeiten)

Vermieter müssen den Mietern die Arbeiten mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen (§ 555c BGB), zum Beispiel in Form einer E-Mail. Die Ankündigung muss enthalten:

• Was genau Sie machen wollen. Beschreiben Sie klar, welche Arbeiten Sie planen, zum Beispiel: „Austausch der Heizungsanlage“, „Dachdämmung“, „Einbau neuer Fenster“.
• Wann es losgeht und wie lange es dauert. Geben Sie den geplanten Starttermin und eine realistische Dauer der Maßnahmen an.
• Wie sich die Miete voraussichtlich verändert. Geben Sie so genau wie möglich an, wie viel die Miete nach Abschluss der Modernisierung steigen wird, in Euro und bezogen auf die jeweilige Wohnung je nach Quadratmeter. Die Schätzung muss nachvollziehbar und auf realistischen Zahlen basieren, zum Beispiel auf Angeboten oder Erfahrungswerten. Eine vage Angabe reicht nicht aus.
• Was Mieter dagegen tun können. Weisen Sie Ihre Mieter darauf hin, dass sie Härteeinwände geltend machen können, zum Beispiel aus finanziellen oder gesundheitlichen Gründen (§ 555d BGB).
   

2. Mitteilung der Mieterhöhung (nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen)

Sobald die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen sind, geht es an die Mitteilung der tatsächlichen Mieterhöhung. Diese muss schriftlich, eindeutig und mit konkreter Berechnung in Euro (§ 555d BGB) erfolgen.
Ihre Mitteilung sollte unbedingt folgende Informationen enthalten:

• Die Gesamtkosten der Maßnahme. Führen Sie auf, was die Modernisierung gekostet hat, inklusive Handwerker, Material & Co.
• Den Instandhaltungsanteil. Rechnen Sie heraus, was reiner Erhalt war, zum Beispiel Reparaturen.
• Abzuziehende Zuschüsse oder Fördermittel. Öffentliche Unterstützung dürfen Sie nicht auf die Mieter umlegen. Diese Beträge müssen Sie im Einzelnen von den Gesamtkosten abziehen.
• Die Verteilung auf die Wohnung. Rechnen Sie vor, wie sich die Kosten auf die jeweilige Wohnung anteilig verteilen, zum Beispiel in Quadratmeter.
• Die neue Monatsmiete. Zeigen Sie ganz konkret, wie viel Euro mehr pro Monat für Ihren Mieter fällig werden. Das gilt nicht nur für die Kaltmiete, sondern gegebenenfalls auch für die Betriebskosten, wenn sich durch die Modernisierung beispielsweise der Energieverbrauch oder die Heizkosten verändern.
• Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht inklusive Frist. Ihre Mieter haben das Recht auf eine außerordentliche Kündigung, wenn sie die Erhöhung nicht mittragen wollen (§ 561 BGB).

Wichtig: Die Mieterhöhung gilt frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang Ihrer Mitteilung (§ 559b Abs. 2 BGB). Behalten Sie den Zeitpunkt im Blick!
 

Fallbeispiel: Modernisierung im Mehrparteienhaus fair aufteilen

Herr Meier vermietet ein Mehrfamilienhaus mit acht Mietwohnungen unterschiedlicher Größe und einer Gesamtwohnfläche von 560 Quadratmetern. Er lässt das gesamte stark abgenutzte Dach energetisch modernisieren, inklusive neuer Dämmung und Eindeckung. Die umlagefähigen Gesamtkosten für die Maßnahme betragen 104.000 Euro. Darin enthalten sind Handwerkerleistungen, Materialkosten, Architektenhonorare sowie Baunebenkosten wie Gerüst, Entsorgung und Baustelleneinrichtung.

In einer der Wohnungen lebt seine Mieterin Julia. Für ihre 80 Quadratmeter große Wohnung zahlt sie eine Kaltmiete von 720 Euro pro Monat. Entsprechend der Wohnungsgröße trägt Julia anteilig die Modernisierungskosten für 80 Quadratmeter von insgesamt 560 Quadratmetern Gesamtwohnfläche.

Wie Sie als Vermieter die Instandhaltungskosten bei der Mieterhöhung berücksichtigen

Im Fall der Dachmodernisierung darf Julias Vermieter Herr Meier nicht die kompletten Kosten auf die Mieter umlegen. Er muss vorher den Anteil herausrechnen, der auf reine Instandhaltung entfällt. Das ist der Teil der Kosten, der nötig war, um das alte, schadhaft gewordene Dach wieder in den Ursprungszustand zu versetzen. Nur die zusätzliche Wärmedämmung, die über den Erhalt hinausgeht, gilt als Modernisierung. Diesen Anteil darf Herr Meier anteilig nach Quadratmeter auf seine Mieter umlegen. 

Laut § 559 Abs. 2 BGB muss Herr Meier den Instandhaltungsanteil konkret benennen oder zumindest als Quote ausweisen (BGH, 17.12.2014, Az. VIII ZR 88/13). Eine pauschale Schätzung reicht nicht. Transparenz ist zudem Pflicht: Die Mieter haben das Recht, die zugrundeliegenden Rechnungen einzusehen.

Beispielrechnung: So wirkt sich die Modernisierung auf Julias Miete aus

Nach Ablauf der sechsjährigen Kappungsgrenze darf Herr Meier die volle Modernisierungsumlage ansetzen. Vorausgesetzt, er hat bereits in der ursprünglichen Mieterhöhung klar mitgeteilt, wie hoch die monatliche Miete nach diesen sechs Jahren steigen wird. Im Fall von Julias Wohnung beträgt die Miete für ihre 80-Quadratmeter-Wohnung dann 780,95 Euro.

Dürfen Mieter eine Modernisierung ablehnen?

Die Antwort lautet grundsätzlich nein. Ihr Mieter muss eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierung dulden. Das regelt § 555d BGB. Eine Zustimmung ist damit nicht notwendig. Eine Ablehnung ist nur möglich, wenn Ihr Mieter einen Härtefall geltend macht. Wenn kein gültiger Härtegrund vorliegt, müssen Mieter die Modernisierungsmaßnahmen akzeptieren, selbst wenn die Arbeiten länger dauern oder sie vorübergehend beeinträchtigen.

Härtefall: Wann Ihr Mieter die Mieterhöhung stoppen kann

Auch wenn Ihre Modernisierung korrekt durchgeführt und rechtzeitig angekündigt wurde, kann ein Mieter mit dem sogenannten Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB die Mieterhöhung im Einzelfall ablehnen. Dieser greift, wenn die neue Miete für den Mieter eine unzumutbare Belastung darstellt, etwa wegen geringer Rente, chronischer Krankheit oder besonderer persönlicher Umstände.
 

Ein Härtefall kann vorliegen, wenn folgende Voraussetzungen zutreffen:

• Die Miete macht nach der Erhöhung mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aus.
• Dem Mieter bleibt nach Abzug der Miete weniger als die Hälfte des bundesweit durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens von 2.697 Euro pro Monat (Stand 2025).
• Der Mieter ist chronisch krank, pflegebedürftig, behindert oder sehr alt.
• Die Modernisierung beeinträchtigt die Gesundheit des Mieters, zum Beispiel, wenn im Winter Fenster ausgetauscht werden.
• Der Mieter hat bereits selbst gekündigt und die Modernisierung darf somit erst nach dessen Auszug stattfinden.
• Die Modernisierung verschlechtert die Wohnverhältnisse, zum Beispiel wenn durch die neuen Fenster weniger Licht und Sonne in die Wohnung dringt oder die Raumaufteilung ungünstiger wird.
• Es steht eine Geburt bevor.

Beachten Sie: Wenn Ihr Mieter sich auf einen Härtefall berufen will, muss er das innerhalb eines Monats nach Erhalt Ihrer Ankündigung schriftlich mitteilen und dabei konkret erklären, warum die Mieterhöhung für ihn unzumutbar wäre (§ 555d Abs. 3 BGB). Einfach pauschal „zu teuer“ reicht bei Modernisierungsmaßnahmen nicht als Begründung: Gerichte schauen im Streitfall ganz genau hin und bewerten jeden Einzelfall individuell.

Wann kann die Baustelle zur Mietminderung führen?

Modernisierungsmaßnahmen oder Instandhaltungen sind wichtig für den Werterhalt und die Zukunft Ihres Hauses. Aber: Lärm, Schmutz oder Einschränkungen können Ihre Mieter zur Mietminderung berechtigen (§ 536 BGB). Worauf Sie achten sollten:

• Ihre Mieter dürfen die Miete nicht einfach senken, weil es unbequem ist. Stattdessen müssen sie konkret nachweisen, was wie stark stört, etwa durch Lärmprotokolle oder Fotos.
• Eine Mietminderung ist möglich, wenn Ihr Mieter Teile der Wohnung, wie beispielsweise ein Zimmer, ein Balkon oder die Küche, aufgrund der Bauarbeiten vorübergehend nicht nutzen kann.
• Geht etwas in der Wohnung kaputt, zum Beispiel durch Bauarbeiten? Dann sind Sie als Vermieter in der Pflicht.
• Die Reinigungskosten nach der Sanierung kann der Mieter Ihnen in Rechnung stellen.
• Zusätzliche Kosten, zum Beispiel für Reinigung, Hotelübernachtungen oder Essen, müssen Sie ersetzen, wenn sie nachweislich mit den Modernisierungsmaßnahmen zusammenhängen.
• Auch konkrete Einschränkungen wie der Ausfall des Warmwassers oder ein defekter Aufzug können für Mieter ein Grund zur Mietminderung sein, je nach Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung.
• Bei einer energetischen Sanierung ist eine Mietminderung in den ersten drei Monaten gesetzlich ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Erst danach kann Ihr Mieter die Miete senken, wenn die Beeinträchtigungen weiter bestehen.

Fazit: Modernisieren, richtig umlegen und Streit vermeiden

Eine Modernisierung bietet Ihnen als Vermieter auch 2025 viele Vorteile: Sie steigern den Wohnwert, senken langfristig Betriebskosten und machen Ihre Immobilie zukunftsfähig. Einen Teil der Kosten können Sie über die Miete refinanzieren. Voraussetzungen dafür sind, dass die Maßnahme eine echte Verbesserung darstellt und korrekt von Maßnahmen zur Instandhaltung oder Renovierung abgegrenzt wird.

Beachten Sie die gesetzlichen Vorgaben: Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zu Ihrem Mieter auf und informieren Sie ihn genau über die Arbeiten: Was wird gemacht, wann geht es los und wie lange dauert es? Zeigen Sie nachvollziehbar auf, wie sich die Kosten zusammensetzen und welcher Anteil auf die Miete umgelegt wird. Achten Sie bei der Berechnung darauf, Instandhaltungskosten klar auszuweisen, Zuschüsse oder Fördermittel abzuziehen sowie die gesetzliche Kappungsgrenze einzuhalten.

Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass er das Recht zur Geltendmachung von Härtefällen und zur außerordentlichen Kündigung hat. Wenn Sie vorausschauend planen und sauber arbeiten, modernisieren Sie nicht nur rechtssicher, sondern stärken auch das langfristige Mietverhältnis.