Staffelmiete oder Indexmiete: So umgehen Vermieter rechtliche Fallstricke

Steigende Zinsen, hohe Instandhaltungskosten und ein angespanntes Mietniveau: Viele private Vermieter und kleinere Hausverwaltungen stehen unter Druck, ihre Mietverträge wirtschaftlich sinnvoll zu gestalten. Modelle wie Staffelmiete oder Indexmiete wirken auf den ersten Blick attraktiv, doch was ist in Zeiten von Mietpreisbremse & Co. überhaupt erlaubt?

In diesem Artikel zeigen wir, welche Mietmodelle rechtlich zulässig sind, welche Vor- und Nachteile sie bieten und wo typische Fallstricke lauern. Erfahren Sie, wie Sie Ihre Mietverträge als Vermieter rechtlich fundiert und gleichzeitig finanziell vorteilhaft aufsetzen können.

Das Wichtigste in Kürze

• Staffel- und Indexmieten ermöglichen planbare Mieterhöhungen, unterliegen aber klaren gesetzlichen Vorgaben wie der Mietpreisbremse.
• Während bei der Staffelmiete feste Beträge gelten, orientiert sich die Indexmiete am Verbraucherpreisindex.
• Für beide Modelle gilt: Nur wenn sie rechtlich korrekt umgesetzt sind, bieten sie Vermietern und Verwaltern echte Vorteile.

Zwei Arten der Miete: Was hinter Staffel- und Indexmiete steckt

Als Vermieter möchten Sie die Mieteinnahmen Ihrer Immobilie langfristig sichern. Dabei müssen Sie berücksichtigen, dass Handwerker teurer werden, laufende Reparaturen zunehmen oder die Zinsen für Kredite steigen.

Statt jede Mieterhöhung neu verhandeln zu müssen, suchen viele nach einer verlässlichen und zeitsparenden Lösung. Am besten regeln Sie direkt im Mietvertrag, wann und um welchen Betrag die Miete steigen soll. Dafür bieten sich zwei Modelle an: die Staffelmiete und die Indexmiete. Beide ermöglichen regelmäßige Mieterhöhungen, unterscheiden sich jedoch deutlich in ihrer Ausgestaltung und rechtlichen Struktur.

Die Staffelmiete

Bei der Staffelmiete handelt es sich um eine Mietvereinbarung, bei der Sie als Vermieter bereits im Mietvertrag feste Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten festlegen. Das bedeutet: Die Miete steigt automatisch, zum Beispiel jedes Jahr um einen vorher vereinbarten Betrag, ohne dass Sie die Mieterhöhung ankündigen oder Ihr Mieter zustimmen muss.
 

Hierauf müssen Sie achten, damit die Staffelmiete rechtlich wirksam ist:

• Vereinbaren Sie die Staffelmiete immer schriftlich, wie es das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt (§ 557a BGB).
• Geben Sie die Mieterhöhungen als feste Euro-Beträge an. Prozentangaben sind unzulässig.
• Halten Sie zwischen zwei Erhöhungen mindestens 12 Monate Abstand ein.
• Vereinbaren Sie mindestens zwei Staffeln, damit die Miete während der Laufzeit der Staffelmiete mindestens einmal erhöht wird.
• Beachten Sie, dass während der Staffelphase keine weiteren Mieterhöhungen, zum Beispiel im Zusammenhang mit Sanierungsmaßnahmen, zulässig sind (§ 557a Abs. 2 BGB).
• Berücksichtigen Sie, dass nach Ablauf der Staffelmiete wieder die allgemeinen Regeln zur Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) gelten.

Die Staffelmiete schafft für Mieter und Vermieter klare Verhältnisse und Planbarkeit, erfordert aber eine sorgfältige und rechtssichere Formulierung im Vertrag.

Die Indexmiete

Bei der Indexmiete vereinbaren Sie im Mietvertrag, dass sich die Miethöhe der Immobilie an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) orientiert, den das Statistische Bundesamt regelmäßig veröffentlicht. Dieser Index verdeutlicht, in welchem Maße die Preise für alltägliche Ausgaben steigen oder sinken, und wie sich die Lebenshaltungskosten in Deutschland insgesamt entwickeln.

Für die Indexmiete bedeutet das: Steigen die Lebenshaltungskosten, dürfen Sie als Vermieter auch die Nettokaltmiete Ihrer Immobilie erhöhen. Die Mieterhöhung ist aber nur in dem Umfang erlaubt, wie der Verbraucherpreisindex gestiegen ist.

Indexklauseln sind Wertsicherungsklauseln. 

Hierauf müssen Sie achten, damit die Indexmiete rechtlich wirksam ist:

• Vereinbaren Sie die Indexmiete stets schriftlich, wie es § 557b BGB vorschreibt.
• Stellen Sie sicher, dass die Mieterhöhung ausschließlich an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt ist (§ 557b Absatz 1 BGB).
• Beachten Sie, dass bei einer Indexmiete nicht nur Mieterhöhungen, sondern auch -senkungen zugunsten des Mieters möglich sind.
• Berechnen Sie die Erhöhung nachvollziehbar und teilen Sie sie dem Mieter in Textform mit (§ 557b Abs. 3 BGB).
• Warten Sie mindestens 12 Monate nach Vertragsbeginn, bevor Sie eine Mieterhöhung auf Basis des gestiegenen Verbraucherpreisindex ankündigen (§ 557b Abs. 2 BGB).
• Beachten Sie, dass Sie während der Laufzeit einer Indexmiete keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen dürfen, weder wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) noch aufgrund von Modernisierungen.

Staffelmiete oder Indexmiete: Welches Modell überzeugt im Vergleich?

Die folgende Übersicht zeigt Ihnen auf einen Blick, welche Vorteile Staffelmiete und Indexmiete bieten und wo ihre Grenzen liegen. So können Sie als Vermieter besser einschätzen, welches Modell zu Ihrer Vermietung passt.

Die Staffelmiete passt gut, wenn Sie …

• feste Mieteinnahmen von Anfang an vertraglich festlegen wollen
• den Verwaltungsaufwand während der Mietdauer möglichst gering halten möchten
• das Kündigungsrecht des Mieters für bis zu vier Jahre ausschließen möchten (§ 557a Abs. 3 BGB)
• nicht mit stark steigender Inflation rechnen oder die vereinbarten Mieterhöhungen oberhalb der allgemeinen Inflationsentwicklung liegen
• Modernisierungen nicht als zusätzlichen Anlass für Mieterhöhungen nutzen wollen

Die Indexmiete ist sinnvoll, wenn Sie …

• Ihre Mieteinnahmen dauerhaft an die Inflation anpassen wollen
• Wertverlust durch steigende Lebenshaltungskosten vermeiden möchten
• bereit sind, Mieterhöhungen regelmäßig aktiv zu berechnen und anzukündigen
• auf zusätzliche Erhöhungen, z. B. nach Modernisierungen, verzichten können

Wägen Sie ab, welches Modell besser zu Ihrer Vermietung passt – langfristige Planungssicherheit oder dynamische Anpassung an wirtschaftliche Entwicklungen.

Was die Mietpreisbremse für Staffel- und Indexmietverträge bedeutet

In vielen Städten steigen die Mieten seit Jahren deutlich. Als Folge dessen wurde die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Sie legt fest, dass die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, sofern keine gesetzlichen Ausnahmen greifen (§ 556d BGB).

Diese Regelung gilt in vielen Städten und Gemeinden, die die Bundesländer selbst als angespannte Wohnungsmärkte eingestuft haben. Die ortsübliche Vergleichsmiete können Sie in der Regel über den Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde ermitteln.

Wichtig: Bei einer Staffelmietvereinbarung oder einem Indexmietvertrag greift die Mietpreisbremse grundsätzlich auch:

• Bei einem Staffelmietvertrag muss jede vereinbarte Mietstaffel die Mietpreisbremse einhalten. Das bedeutet, dass jede neue Mietstufe die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent überschreiten darf. Staffelmietvereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, bleiben jedoch wirksam. Die vereinbarten Mieterhöhungen sind somit weiterhin gültig.
• Bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses. Die Miete darf also zu Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Spätere Mieterhöhungen, die sich aus der Anpassung an den Verbraucherpreisindex ergeben, können auch über die 10 Prozent-Grenze hinausgehen.

Fazit: Staffelmiete oder Indexmiete? So nutzen Sie als Vermieter die Vorteile richtig

Als Vermieter können Sie mit einem Staffelmietvertrag oder einer Indexmiete Ihre Mieteinnahmen gezielt steuern. Die Staffelmiete eignet sich, wenn Sie auf planbare Einnahmen und wenig Verwaltungsaufwand setzen. Die Indexmiete ist sinnvoll, wenn Sie Ihre Miete an die Inflation koppeln und den Wert langfristig sichern möchten.

Denken Sie daran, dass die Mietpreisbremse sowohl für Index- als auch Staffelmiete gilt, bei der Staffelmiete sogar für jede einzelne Stufe. Während der Laufzeit können Sie in der Regel keine zusätzlichen Mieterhöhungen vornehmen – auch nicht nach Modernisierungen. Achten Sie darauf, die Mietform und alle Klauseln rechtlich korrekt aufzusetzen. Dann können Sie sich darauf verlassen, dass Ihr Mietvertrag auch im Streitfall Bestand hat.