WEG-Gesetz: Die wichtigsten Inhalte für Eigentümer und Verwalter

Egal, ob Sie bereits Wohnungseigentümer sind oder einer werden möchten – das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG) wird Ihnen häufig begegnen. Es regelt Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten sowie wichtige Sachverhalte rund um Haus und Wohnung. In diesem Artikel verschaffen wir Ihnen einen Überblick über das Wohnungseigentumsgesetz sowie der letzten Reform des WEG, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist.

Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz ist 1951 aus dem Bedarf heraus entstanden, eine rechtliche Grundlage für Wohnungseigentümer zu schaffen. Seitdem ist es möglich, einzelne Einheiten eines Gebäudes zum Beispiel als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum einzustufen. Dabei ist beides klar voneinander abgegrenzt. Außerdem werden unter anderem Regelungen rund um die Wohnungseigentümerversammlung getroffen.

Zuletzt gilt seit dem 1. Dezember 2020 das sogenannte Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), eine Art Reformgesetz zum WEG, das sowohl für Eigentümer als auch Verwalter einige Änderungen mit sich bringt.

Was ist Sondereigentum und was ist Gemeinschaftseigentum?

Ein wichtiger Bestandteil des WEG ist die Zuordnung der Gebäudebestandteile in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

• Sondereigentum bezeichnet Teile von Eigentum an einer Immobilie. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Ihnen nicht das gesamte Gebäude, sondern nur eine oder mehrere Wohnungen darin gehören.
• Gemeinschaftseigentum sind alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht explizit Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind, sondern der WEG-Gemeinschaft gehören.

Dem Grundbuchamt wird die Festlegung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorgelegt, woraus sich die Rechte und Pflichten der Mitglieder einer WEG ergeben. Bei einigen Eigentumsbestandteilen kommt es häufig zu Interessenskonflikten. Zum Beispiel:

• Fenster fallen gem. § 5, Absatz 2 des WEG unter das Gemeinschaftseigentum. Somit sind zum Beispiel Instandhaltungskosten durch die Wohneigentumsgemeinschaft zu tragen.
• Bei Türen kommt es darauf an, wo sich diese befinden. Während Türen innerhalb einer Wohnung zum Sondereigentum gehören, fallen Haus- und Wohnungseingangstüren unter das Gemeinschaftseigentum.
• Gartenflächen und Terrassen waren bisher Gemeinschaftseigentum, können mit der WEG-Reform aber in Sondereigentum umgewandelt werden. Hierfür ist zunächst eine einstimmige Vereinbarung der Wohnungseigentümer nötig. Danach muss eine Änderung der Teilungserklärung erfolgen.

Wie ist das WEG aufgebaut?

Das Wohnungseigentumsgesetz besteht aus fünf Abschnitten, die wiederum in vier Teile gegliedert sind:

• Teil 1 befasst sich mit dem Wohnungseigentum. In diesem Teil wird unter anderem festgelegt, was Wohneigentum ist und welche rechtlichen Beziehungen zwischen den Eigentümern bestehen.
• Teil 2 befasst sich ausschließlich mit dem Dauerwohnrecht, also einer speziellen Form des Wohnrechts. Dieser Teil regelt unter anderem den Inhalt und die Voraussetzungen des Dauerwohnrechts sowie die unterschiedlichen Ansprüche der Beteiligten.
• Teil 3 definiert besondere Verfahrensvorschriften, die im Falle eines Rechtsstreits Anwendung finden. Dieser Teil gibt Aufschluss über Zuständigkeiten unterschiedlicher Gerichte sowie über Beschlussklagen und Fristen.
• In Teil 4 befinden sich ergänzende Bestimmungen. Das betrifft zum Beispiel Themen, wie Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung, Altvereinbarungen oder Übergangsvorschriften.

Für Eigentümer sind vor allem jene Regelungen von Bedeutung, in denen es um die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten sowie Nutzung, Kostenaufteilung und Aufgaben der Verwaltung geht.

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

In den §§ 10 bis 19 des WEG wird das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geregelt. Unter anderem werden hier Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt.

Zu den wichtigsten Rechten gehört, innerhalb der eigenen Wohnung frei über den Wohnraum zu bestimmen sowie das Nutzungsrecht des Gemeinschaftseigentums. So dürfen Eigentümer in der Regel frei entscheiden, ob sie selbst in ihrer Wohnung leben oder sie vermieten möchten.

Darüber hinaus legt das WEG einige Pflichten für Wohnungseigentümer fest, die zwingend erfüllt werden müssen. Dazu gehören unter anderem:

• Zahlung der monatlichen Nebenkosten
• Zahlung des Instandhaltungsanteils
• Zahlung des Hausgeldes
• gegebenenfalls Zahlung von Sonderumlagen
• sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums
• Gewährung des Zutritts zum Sondereigentum bei nötigen Sanierungen 

Rechte und Pflichten der Verwaltung

Gemäß § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes ist es möglich, dass eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter beruft. Dieser übernimmt dann sämtliche Aufgaben, bei denen die Wünsche aller Eigentümer vereinbart werden müssen. Die Aufgaben lassen sich in drei Bereiche einteilen: kaufmännische, technische und organisatorische. Dazu gehören unter anderem:

• Einberufung der jährlichen Eigentümerversammlung
• Bewirtschaftung, Prüfung und Wartung der technischen Anlagen
• Planung und Umsetzung von Instandhaltungen und Reparaturen
• Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung
• Kalkulation von Sanierungen und Investitionen
• Beauftragung von Handwerker und Dienstleister

Seit der WEG-Reform können Verwalter gemäß  § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer Maßnahmen „untergeordneter Bedeutung” in eigener Verantwortung durchführen. Dazu zählen beispielsweise kleine Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, wie der Austausch von Glühbirnen.

Zudem benötigen externe Verwalter seit dem 1. Dezember 2023 eine Zertifizierung. Als „zertifizierter Verwalter“ darf sich bezeichnen, wer eine entsprechende Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer abgelegt hat. Das ergibt sich aus dem neuen § 26 a WEG. Verwaltende, die für eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Selbstverwaltung aktiv sind, müssen sich nicht zertifizieren lassen.

Fazit: Neues WEG als Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Die aktuelle Reform des WEG ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten und bringt einige Änderungen für Wohnungseigentümer sowie Verwalter mit sich. Mit dem Gesetz sollen vor allem Modernisierungen und Sanierungen vereinfacht werden. Die fünf wichtigsten Änderungen sind:

1. Wohnungseigentümer können leichter Beschlüsse über bauliche Veränderungen fassen, wie zum Beispiel den Aus- und Umbau für einen barrierefreien Zugang, die Installation einer Lademöglichkeit für Elektroautos, den Schutz vor Einbruch oder die Einrichtung eines Glasfaseranschlusses.
2. Strukturelle Änderungen am Gemeinschaftseigentum durch Beschlussfassung können leichter vorgenommen werden, da nur eine einfache Mehrheit der Eigentümer für die Genehmigung erforderlich ist.
3. Verwalter erhalten mehr Entscheidungsbefugnisse. Aber Wohnungseigentümer haben künftig das Recht, von der Verwaltung einen Sachkundenachweis zu verlangen.
4. Eigentümer haben mehr Rechte, einschließlich der Möglichkeit, Verwaltungsunterlagen einzusehen.
5. Die Vorschriften für die Eigentümerversammlung wurden überarbeitet und die Verpflichtung zur Einberufung von Versammlungen erweitert. Es besteht nun auch die Möglichkeit, online an diesen Versammlungen teilzunehmen. Eine rein virtuelle Eigentümerversammlung ist inzwischen, unter bestimmten Bedingungen, auch erlaubt.