WEG-Reform 2020: Die 6 wichtigsten Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes

Die WEG-Reform (Wohneigentumsgesetz) ist 2020 in Kraft getreten und bringt einige Veränderungen für Wohnungseigentümer, WEG-Verwalter aber auch Mieter mit sich. Welche das sind und welche Fristen Sie beachten sollten, erklären wir in diesem Artikel.

Die wichtigsten Änderungen der WEG-Reform in Kürze:

• Bauliche Veränderungen werden leichter: vor allem in Bezug auf den barrierefreien Aus- und Umbau, den Einbau von Lademöglichkeiten für Elektroautos, Maßnahmen zum Einbruchschutz und zum Glasfaseranschluss.
• Damit einzelne Wohnungseigentümer Entscheidungen nicht mehr blockieren können, gilt nun bei Modernisierungen und Sanierungen eine einfache Stimmenmehrheit.
• WEG-Verwaltende erhalten mehr Rechte bei kleinen Reparaturen, Verträgen und Hausgeldforderungen (§ 27 Abs.1 WEG?).
• Wohnungseigentümer erhalten mehr Rechte: Sie dürfen unter anderem die Verwaltungsunterlagen einsehen und den Vertrag mit der Verwaltung leichter abberufen.
• Neue Regelungen zur Eigentümerversammlung gestatten unter anderem die Online-Teilnahme.
• Durch die WEG-Reform erfolgt eine Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht. 

Bauliche Veränderungen werden teilweise leichter

Durch die Reformierung des WEG-Gesetzes ist die Durchführung von Umbaumaßnahmen durch die Eigentümer nun einfacher. Alle Eigentümer erhalten im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass ihr bzw. ihm auf eigene Kosten

• der barrierefreie Aus- und Umbau,
• der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektroauto,
• Maßnahmen zum Einbruchschutz,
• sowie ein Glasfaseranschluss

gestattet werden (§ 20 Abs. 2 WEG). Neben diesen vier Ausnahmen werden die Kosten für bauliche Veränderungen grundsätzlich von allen beschließenden Eigentümern getragen (§ 21 Abs. 3 WEG).

Durch die WEG-Reform haben auch Mieter Anspruch auf fast alle der genannten Punkte. Lediglich das Recht auf einen Glasfaseranschluss besteht nicht (§ 554 Abs. 1 BGB).

Vereinfachung der Beschlussfassung bei Modernisierungen und Sanierungen

• Damit einzelne Wohnungseigentümer Entscheidungen nicht mehr blockieren können, reicht bei Modernisierungen und Sanierungen in Zukunft die einfache Mehrheit (§ 21 Abs. 2 WEG). So lassen sich beispielsweise Kosten für bauliche Maßnahmen auf alle  Eigentümer aufteilen, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
• Oder wenn sich die Kosten der baulichen Veränderung sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§21 Abs. 2 Nr. 2 WEG)

WEG-Verwalter erhalten mehr Befugnisse

Durch die Reform des Wohneigentumsgesetzes können WEG-Verwalter in Zukunft ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer entscheiden. Dies gilt allerdings nur für Maßnahmen, von „untergeordneter Bedeutung“, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ob eine Maßnahme „untergeordneter Bedeutung“ ist oder nicht, wird individuell nach Einzelfall entschieden. Maßnahmen, die Verwaltende eigenverantwortlich durchführen können, sind:

• kleine Reparaturen wie zum Beispiel der Austausch von Glühbirnen in gemeinschaftlich genutzten Räumen oder die Wartung von gemeinschaftlich genutzten Fahrstühlen
• den Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen
• die gerichtliche Veranlassung von Hausgeldforderungen

Zertifikat für WEG-Verwalter unter Umständen nötig

Mit der WEG-Reform besteht weiterhin nicht die Pflicht für Verwalter, einen „Sachkundenachweis für gewerbliche Gebäudeverwaltung“ nachzuweisen. Seit Dezember 2022 müssen diese allerdings eine Zertifikation nachweisen, wenn Hauseigentümer darauf bestehen (§ 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6 WEG). Seit Ende 2023 hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Bestellung einer zertifizierten WEG-Verwaltung.

Dies gilt nicht, wenn

• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer eine Zertifizierung der Verwaltung fordern
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wird
• die Wohnungseigentümergemeinschaft aus weniger als neun Einheiten besteht

Die oben genannten Voraussetzungen müssen dabei kumulativ vorliegen. 

Mehr Rechte für Wohnungseigentümer

Nicht nur die Verwaltung, sondern auch die Eigentümer erhalten durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes mehr Rechte. Sie dürfen nun:

• die Verwaltungsunterlagen einsehen (§ 18 Abs. 4 WEG)
• einen jährlichen Vermögensbericht erhalten, um sich selbst ein Bild über die Rücklagen der Gemeinschaft zu machen (§ 28 Abs. 4 S. 2 WEG)
• die Verwaltung jederzeit abberufen. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. (§ 26 Abs. 3 WEG). 

Die Eigentümerversammlung wird flexibler

Für Angelegenheiten, die per Beschluss der Wohnungseigentümer entschieden werden müssen, wird eine Eigentümerversammlung einberufen. Auch hier ergeben sich durch die WEG-Reform einige Änderungen (§§ 23, 24 WEG). Die Wichtigsten sind:

• die Einberufungsfrist wird von zwei auf mindestens drei Wochen verlängert, solange kein Fall der Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG) und kann jetzt auch in Textform, beispielsweise E-Mail, erfolgen.
• einzelne Eigentümer können online an der Veranstaltung teilnehmen, eine reine Online-Versammlung ist allerdings nicht möglich.
• wenn es der Verwaltung nicht möglich ist, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer die Versammlung selbst einberufen (§ 24 Abs, 3 WEG).
• eine Eigentümerversammlung ist generell beschlussfähig – unabhängig von der Zahl der mitwirkenden  Eigentümer.

Harmonisierung von Miet- und Eigentumsrecht

Durch die strikte Trennung von WEG- und Mietrecht entstehen oft Interessenskonflikte. Vermietende Sondereigentümer sind einerseits Mitglieder der WEG und andererseits befinden sie sich in einem Pflichtverhältnis zu ihren Mietern. Durch die Reform soll eine Harmonisierung zwischen Miet- und Eigentumsrecht erfolgen.

Zu den Anpassungen gehört zum Beispiel die Maßnahme, dass Dritte einige bauliche Änderungen dulden müssen (§ 15 WEG). Außerdem gibt es neue Vorgaben für die Betriebskostenabrechnung: Im Mietrecht diente bisher die Wohnungsgröße als Bemessungsgrundlage, während das Wohnungseigentumsgesetz eine Kostenverteilung nach Eigentumsanteilen vorsah. Durch die WEG-Reform gilt die in der Eigentümergemeinschaft geltende Verteilung der Betriebskosten auch für vermietete Eigentumswohnungen (§ 556a Abs. 3 BGB).