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Am 1. Dezember 2020 trat die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Kraft. Davon sind nicht nur Eigentümer und Mieter betroffen, sondern auch Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Welche Rechte und Pflichten sich aus der WEG-Reform für Verwalter ergeben, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Die WEG-Reform hat die Befugnisse der WEG-Verwaltungen erweitert. Die WEG-Verwalter erhalten dadurch mehr Rechte und können bestimmte Maßnahmen ohne die Zustimmung der WEG treffen. Nach § 27 Abs. 1 des WEG sind Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
Aufgrund der Unterschiedlichkeit von Anlagen und ihren Anforderungen, legt das Gesetz keine konkreten Maßnahmen fest, die Verwalter selbst durchführen dürfen. Je nach Einzelfall ist die Größe der Wohnanlage entscheidend.
Gemäß § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern. Dazu können Maßnahmenkataloge aufgesetzt werden. Die Vertretungsbefugnis mit Wirkung für das Außenverhältnis (WEG/Verwalter gegenüber Dritten) kann gem. § 9b Abs. 1 S. 3 WEG nicht beschränkt werden.
Gem. § 27 Abs. 3 S.2 WEG a.F. konnten alle Wohnungseigentümer, für den Fall des Fehlens der Verwaltung oder der mangelnden Vertretungsberechtigung, die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten. Jetzt klammert diese Befugnis jedoch Eigentums- oder Darlehensverträge aus. Für diese Verträge braucht der Verwalter die Zustimmung der WEG.
Für den Fall, dass in der Gemeinschaftsordnung keine Vereinbarungen hinsichtlich der Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums geregelt sind, ist ein Beschluss darüber zu fassen (§19 Abs. 1 WEG).
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat einen Anspruch gegen die Wohnungseigentümer auf Erfüllung der Pflicht zur Beschlussfassung über eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung. § 19 Abs. 2 WEG ist zu entnehmen, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung gehört. Dazu gehört u.a. die Bestellung einer zertifizierten Verwaltung, worauf jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat, es sei denn die genannten Ausnahmen greifen:
Die oben genannten Bedingungen müssen kumulativ vorliegen.
Verwaltende, die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bestellt wurden, gelten bis gem. § 48 Abs. 4 S. 2 WEG zum 1. Juni 2024 als zertifiziert und das auch nur gegenüber der WEG für die sie bereits bestellt sind. Für Neubestellungen gilt die Fiktion nicht.
Gemäß § 26a des WEG darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
In einem Rahmenplan hat ein Arbeitskreis des Deutschen Industrie- und Handelskammertags (DIHK) Grundlagen für die Lernziele der Prüfung erarbeitet. So sind 60 Unterrichtseinheiten für rechtliche, 30 für technische, 20 für kaufmännische sowie 10 für allgemeine Grundlagen der Immobilienwirtschaft vorgesehen. Die näheren Bestimmungen über die Prüfung sind in der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung - ZertVerwV) geregelt.
Gemäß § 7 ZertVerwV sind Volljuristen, Immobilienkaufleute, Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt sowie geprüfte Immobilienfachwirte mit zertifizierten Verwaltenden gleichgestellt und müssen somit keine IHK-Prüfung ablegen.
§ 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F normierte, dass die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann. Das ändert sich mit § 26 Abs. 3 Satz 1 der WEG-Reform: Durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer können Verwalter zu jedem Zeitpunkt ohne Angaben von Gründen abberufen werden. Gem. § 26 Abs. 3S. 2 WEG endet der Vertrag mit dem Verwalter spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
Zudem wird durch die WEG-Reform die Rolle des Verwaltungsbeirats gestärkt: Gemäß § 29 Abs. 2 S. 1 WEG dient der Beirat nicht nur als Unterstützung für WEG-Verwaltende, sondern auch als Überwachungsorgan. Zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats gehören zum Beispiel:
Außerdem entfällt die Vorgabe über die Anzahl von Beiratsmitgliedern. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Anzahl von Beiratsmitgliedern nun selbst festlegen. Außerdem müssen alle Beiratsmitglieder auch Wohnungseigentümer der Gemeinschaft sein.
