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Wer verwaltet die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG)? Eine Frage, die für Verwalter im Umgang mit Immobilienbesitzer wichtig ist. Muss eine externe WEG-Verwaltung bestellt werden oder können Eigentümer ihre Immobilie selbst verwalten, auch wenn sie nicht ihnen allein gehört? Diese und weitere Fragen klären wir in diesem Beitrag.
Nein, eine externe WEG-Verwaltung ist keine Pflicht. Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 18 Abs. 1 WEG) schreibt vor, dass Gemeinschaftseigentum grundsätzlich von allen Eigentümern gemeinschaftlich verwaltet wird. Das schließt die gemeinschaftliche Entscheidung für oder gegen externe Verwalter ein. Die Eigentümer können also einen externen Verwaltenden bestellen, müssen dies aber nicht. Einigt sich die WEG nicht auf eine externe Verwaltung, greift die sogenannte Selbstverwaltung. Das heißt, dass entweder ein Mitglied der WEG die Verwaltung übernimmt oder sich die WEG als Ganzes diese Aufgabe teilt.
Hinweis: Jeder Eigentümer hat das Recht, auf eine Verwaltung zu bestehen (§ 18 Abs. 2 WEG) und zum Beispiel einen zertifizierten Verwalter zu verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Wird keine externe WEG-Verwaltung bestellt, verwalten sich die Wohnungseigentümer selbst. Dabei gibt es verschiedene Formen:
Bei dieser Form der „echten“ Selbstverwaltung teilen die Eigentümer die Aufgaben unter sich auf. Dabei stellen sie klare Regeln auf, wer welche Aufgaben übernimmt, und weisen sich bestimmte Bereiche zu. Zum Beispiel die Verwaltung der gemeinschaftlichen Flächen und Einrichtungen, wie des Treppenhauses oder des Gartens. Ein anderer Aufgabenbereich könnte die Erstellung eines Wirtschaftsplans und die Verwaltung der gemeinsamen Kasse sein. Dazu kann beispielsweise während der Eigentümerversammlung ein Geschäftsverteilungsplan beschlossen werden. Rechtsverbindliche Erklärungen müssen jedoch in jedem Fall gemeinschaftlich abgegeben werden.
Bei dieser “unechten” Selbstverwaltung einigen sich alle Eigentümer auf einen Verwalter aus den eigenen Reihen. Dieser übernimmt alle Pflichten dann allein. Die Übernahme der Verwaltungsrolle erfolgt meist ehrenamtlich oder gegen eine geringe Aufwandsentschädigung.
Eine Selbstverwaltung ist in der Umsetzung nicht ganz einfach. Zu organisatorischen Herausforderungen kommen oft geringes Fachwissen und interne Unstimmigkeiten:
Es kann vorkommen, dass ein Eigentümer nicht über das gleiche Fachwissen zum Thema Hausverwaltung verfügt wie ein zertifizierter Verwalter. Zudem ist das Wohnungseigentumsrecht kompliziert und nicht bietet an manchen Stellen kein einheitliches rechtliches Bild. Fortbildungen zum Thema sind darüber hinaus oftmals zeit- und kostenintensiv.
Professionelle Hausverwaltungen verfügen meist über einen Pool aus Handwerkern und Experten, auf den sie problemlos zurückgreifen können. Termine mit Behörden und für Dienstleistungen gehören zum Alltag. Ein Netzwerk, das sich Selbstverwaltende erst einmal aufbauen müssen. Auch die Durchführung eines umfangreichen Sanierungsprojektes bedarf beispielsweise einiger Erfahrung.
Verwaltende Eigentümer müssen sich und der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber eines Haftungsrisikos absichern, etwa durch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, eine Betriebshaftpflichtversicherung und eine Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung. Das wird spätestens bei der "echten” Selbstverwaltung, bei der jeder Eigentümer für einen speziellen Bereich verantwortlich ist, schwierig. Besteht kein Versicherungsschutz, haften Eigentümer regelmäßig persönlich.
Eigentümer, die ihr eigenes Objekt bewohnen, haben in der Regel unterschiedliche Interessen, was etwa Zustand und Pflege der Immobilie betrifft. Interessenskonflikte lassen sich intern oft nicht lösen bzw. den Beteiligten fehlt häufig die Erfahrung, mit diesen Problemen umzugehen.
Es kann schwierig sein, die Interessen und Bedürfnisse vieler verschiedener Eigentümer unter einen Hut zu bringen. Zudem können sich aufgrund der unterschiedlichen Wissensstände der Eigentümer Fragen ergeben, die es zu klären gilt. Mit jeder zusätzlichen Partei steigt der Aufwand der Selbstverwaltung. Dadurch wird es zunehmend wichtiger, klare Regeln und Zuständigkeiten zu definieren, um Konflikte zu vermeiden.
Gerade für kleinere WEGs (etwa bis zu zehn Parteien) kann eine Selbstverwaltung von Vorteil sein. Hauptgrund: Verwaltende vertreten hierbei häufig die gleichen Interessen wie die Eigentümergemeinschaft, weil sie selbst ein Teil davon sind. Konkret betrifft das beispielsweise Kosten, die im Interesse aller möglichst gering gehalten werden sollten. Auch, wenn Verwaltende selbst in der Immobilie leben, kann das von Vorteil für den Zustand des Gebäudes sein.
Eine WEG ist nicht verpflichtet, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen, aber es gibt viele Gründe dafür: Zertifizierte Verwalter haben Fachwissen, Netzwerke und Organisationsstrukturen, die ihnen Vorteile gegenüber ungelernten Selbstverwaltenden verschaffen. Auch die Haftungsfrage spricht oft für einen zertifizierten Verwalter. Eine Selbstverwaltung kann zwar eine Option sein, birgt aber auch organisatorische Herausforderungen und Haftungsrisiken, wie beispielsweise geringes Fachwissen, organisatorische Schwierigkeiten, Haftungsrisiken und mögliche Interessenkonflikte.
