Energieausweis-Pflicht

Der Energieausweis ist seit 2007 Pflicht, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollen. Erfahren Sie hier, für welche Gebäude diese Pflicht gilt, welche Ausnahmen es gibt und was auf Sie zukommt, wenn Sie Ihrer Pflicht nicht nachkommen.

Energieausweis erstellen

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet, müssen die Interessenten unaufgefordert über den energetischen Zustand des Gebäudes informiert werden. Auch bei Neubauten ist ein Energieausweis Pflicht. Er ergänzt die Unterlagen des Bauantrags. Einen Anspruch für langjährige Mieter, dass durch den Vermieter ein Energieausweis ausgestellt wird, gibt es nicht.

Gesetzliche Grundlage zur Energieausweis-Pflicht

Gesetzliche Grundlage für den Energieausweis bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Mit Ablauf der Übergangsfrist bis zum 01. Mai 2021 müssen nun alle neu zu erstellenden Energieausweise den Vorgaben des GEG entsprechen.  

Neue Anforderungen an den Energieausweis durch das GEG

  • höhere Sorgfaltspflicht bei der Erstellung von Energieausweisen
  • erhöhte Qualität bei Modernisierungsempfehlungen
  • Kennwertklassifizierung nach Primärenergiekennwert
  • Ausweispflicht von Treibhausgasemissionen
  • Verpflichtung von Immobilienmaklern, einen Energieausweis vorzulegen

Strafen / Bußgelder bei Nichteinhaltung der Pflicht

Verstöße gegen das GEG werden mit folgenden Ordnungswidrigkeiten geahndet:

linksrechts
VergehenBetroffeneBußgeld
Falsche Daten für Energieausweise bereitstellen.Eigentümerbis 10.000 €
Den Energieausweis bei Verkauf, Neuvermietung oder Neuverpachtung nicht vorlegen.Eigentümerbis 10.000 €
Energiekennwerte in Anzeigen in kommerziellen Medien nicht angeben.Eigentümerbis 10.000 €
Unberechtigterweise einen Energieausweis ausstellenAusstellerbis 10.000 €
Eine Kopie des Energieausweises und der verwendeten Daten nicht der Behörde zur Kontrolle zusenden.Ausstellerbis 5.000 €

Alle Bußgeldvorschriften sind im GEG § 108 festgelegt.

Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen

Diese Angaben aus dem Energieausweis sind für die Immobilienanzeige für Wohngebäude zwingend notwendig:

  • die Art des Energieausweises (verbrauchs- oder bedarfsorientierter Ausweis)
  • der Endenergiekennwert (in kWh/m2 a)
  • die Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
  • der wesentliche Energieträger für Heizung (z. B. Öl, Gas usw.)
  • das Baujahr des Gebäudes (z. B. 1996) und

Für alle Nichtwohngebäude ist darüber hinaus der Endenergiekennwert (in kWh/m²a) getrennt nach Heizung und Strom darzustellen.

Vorlage des Energieausweises bei Besichtigungen

Bei der Besichtigung von Immobilien muss dem potenziellen Mieter oder Käufer der Energieausweis vorgelegt werden, damit dieser ihn rechtzeitig vor Vertragsabschluss in Kenntnis nehmen kann. In diesem müssen auch mögliche Modernisierungsempfehlungen enthalten sein. Sollte keine Besichtigung vereinbart werden, muss der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich vorgelegt werden. Keinen Anspruch auf einen Energieausweis haben Mieter mit bestehenden Mietverträgen.

Erweiterte Aushangpflicht

Behördlich genutzte Gebäude ab 250 m² Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr sind verpflichtet den Energieausweis öffentlich auszuhängen. Dies gilt auch für nichtbehördlich genutzte Gebäude, wenn auf einer Nutzfläche von mehr als 500 m² starker Publikumsverkehr stattfindet (wie z. B. in Hotels, Kaufhäusern, Restaurants oder Banken) und ein Energieausweis vorliegt.

Ausnahmen der Energieausweis-Pflicht

Da das GEG nur für Gebäude gilt, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, sind keine Energieausweise notwendig, wenn ungeheizte oder ungekühlte Gebäude oder Räume verkauft und vermietet werden (z.B. Tiefgaragenplätze, Lagerräume). Des Weiteren sind folgende Gebäude von der Ausweispflicht befreit:

  • Gebäude mit bis zu 50 Quadratmeter Nutzfläche
  • Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind; u.a. typische Ferienhäuser/-wohnungen
  • Kirchen
  • unter Denkmalschutz stehende Gebäude
  • Abrissgebäude

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Energieausweis für verschiedene Gebäudetypen

Energieausweis für ein Haus 

Wenn Sie Hausbesitzer sind, gelten für Sie die Regelungen für Wohngebäude. Seit 2007 besteht die Pflicht, bei einem Hausverkauf, bei der Hausvermietung oder Verpachtung einen Energieausweis vorzulegen. Seit dem Jahr 2014 ist die Angabe der Energieeffizienz auch in Immobilienanzeigen verpflichtend.

Energieausweis für ein altes Haus (vor 1977)

Wurde bei älteren Häusern der Bauantrag vor dem Stichdatum am 1. November 1977 gestellt, so ist der Bedarfsausweis Pflicht. Eine Ausnahme gibt es für Gebäude, die nach der ersten Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 energetisch modernisiert wurden oder die Anforderungen bei Fertigstellung bereits erfüllt hatten.

Für Häuser mit weniger als fünf Wohneinheiten gilt der bedarfsorientierte Ausweis, wenn das Gebäude nicht energetisch modernisiert wurde und auch nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht.

Energieausweis für eine Wohnung / Eigentumswohnung

Auch für eine Wohnung muss bei Verkauf oder neuer Vermietung ein Energiepass vorgelegt werden. Jedoch gilt es zu beachten, dass bei der Erstellung des Ausweises das gesamte Gebäude (Endverbrauch, Gebäudehülle, Anlagentechnik etc.) betrachtet wir und die Werte im Energieausweis daher das Gesamtgebäude widergeben und keine Aussage über die einzelnen Wohneinheiten betreffen..

Für die Beantragung des Verbrauchsausweis benötigen Sie als Wohnungsbesitzer die Verbrauchsdaten des Gebäudes der letzten drei Jahre. Gut zu wissen: Wenn ista die Heizkostenabrechnung in den letzten drei Abrechnungsperioden für Sie erstellt hat, liegen uns bereits alle relevanten Verbrauchsdaten vor! 

Liegen Ihnen die Verbrauchswerte nicht vor, kann auch die Erstellung des Bedarfsausweis in Erwägung gezogen werden. Hierbei wird eine Vielzahl der benötigten Daten bei einer Vor-Ort-Begehung des Gebäudes erhoben.

In Eigentumswohnanlagen trägt die WEG, die Eigentümergemeinschaft, die Kosten für den Energieausweis.

Energieausweis für Gewerbe- und Nichtwohngebäude

Auch für Nichtwohngebäude wie Gewerbeimmobilien und auch gemischt genutzte Gebäude gilt die Energieausweispflicht. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien können Sie als Besitzer einer Gewerbeimmobilie ohne Einschränkung zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis wählen.

Mit der Ausstellung des Bedarfsausweises ist häufig eine Energieberatung verbunden, während die Erstellung eines Verbrauchsausweises weniger aufwändig ist. Neben den allgemeinen Angaben zum Objekt muss bei Nichtwohngebäuden für einen Verbrauchsausweis der Heizverbrauch sowie zusätzlich der Stromverbrauch über drei aufeinanderfolgende Jahre angegeben werden.

Für Gebäude mit mehr als 500 m2 Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr besteht eine öffentliche Aushangpflicht. Eigentümer von Gebäuden mit behördlicher Nutzung und starkem Publikumsverkehr müssen bereits ab 250 m2 Nutzfläche den Energieausweis öffentlich aushängen.

Energieausweis für den Neubau

Bei Neubauten muss der Energieausweis erstellt werden, wenn das Gebäude fertiggestellt ist. Demnach müssen Bauträger in ihren Immobilienanzeigen noch keine Angaben bezüglich des Energieausweises machen.

Kosten für den Energieausweis

Die Kosten für den Energieausweis hängen davon ab, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt und auch ob der Ausweis für ein Wohn- oder Nichtwohngebäude erstellt wird. Welche Faktoren noch für die Kosten relevant sind und wie hoch die Kosten für die Erstellung von Energieausweisen sind,

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