Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und bildet die neue gesetzliche Grundlage für die energetische Modernisierung von Gebäuden in Deutschland. Es regelt zentrale Anforderungen an Neubauten, Bestandsgebäude und Heizungsanlagen und setzt zugleich Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie in nationales Recht um. Im Fokus stehen technologieoffenere und flexiblere Regelungen für den Heizungstausch sowie der schrittweise Übergang zu einer klimaneutralen Wärmeversorgung. Damit soll das GModG dazu beitragen, den Energieverbrauch und die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor langfristig zu senken.
Wegfall der 65-%-Regel und Einführung der „Bio-Treppe“
Bislang mussten neu eingebaute Heizungen in der Regel mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Diese Pflicht entfällt mit dem (GModG). Stattdessen erlaubt das Gesetz grundsätzlich alle Heizungstypen, die auf einer gesetzlich festgelegten Positivliste stehen – Vermieter erhalten damit mehr Freiheit bei der Wahl der Heiztechnologie.
Wer sich jedoch für eine Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss künftig einen steigenden Anteil grüner Brennstoffe beimischen: Ab 2029 sind mindestens 10 Prozent vorgeschrieben, ab 2030 steigt der Anteil auf 15 Prozent, ab 2035 auf 30 Prozent und ab 2040 schließlich auf 60 Prozent. Dieser stufenweise ansteigende Pfad wird als „Bio-Treppe“ bezeichnet.
Zulässige Heizungssysteme im Überblick
- Wärmepumpen: uneingeschränkt zulässig und hocheffizient im Neubau sowie Bestand.
- Biomasseheizungen: z. B. Pellet- oder Holzheizungen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.
- Hybridheizungen: Kombinationen aus fossilen und erneuerbaren Systemen (oft von der Beimischungspflicht ausgenommen).
- Gas- und Ölheizungen: Wiedereinbau ist erlaubt, unterliegt jedoch der gestaffelten Bio-Treppe für biogene Brennstoffe oder Wasserstoff.
- Fernwärme / Wärmenetze: Anbindung nach Maßgabe der kommunalen Wärmeplanung.
Bio-Treppe
Wer sich jedoch für eine Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss künftig einen steigenden Anteil grüner Brennstoffe beimischen: Ab 2029 sind mindestens 10 Prozent vorgeschrieben, ab 2030 steigt der Anteil auf 15 Prozent, ab 2035 auf 30 Prozent und ab 2040 schließlich auf 60 Prozent. Dieser stufenweise ansteigende Pfad wird als „Bio-Treppe“ bezeichnet. Wer langfristig plant, sollte diesen Kostenpfad bereits heute in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einer neuen Heizungsanlage einbeziehen.
Mieterschutz bei neuen Gasheizungen: die neue Kostenaufteilung
Auch wenn das GModG technologieoffene Heizungsentscheidungen weiterhin erlaubt, stärkt es gleichzeitig den Mieterschutz: Wer über die Heiztechnologie entscheidet, beteiligt sich künftig stärker an den daraus entstehenden Folgekosten.
Für neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen bedeutet das konkret, dass ab 2028 die CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden. Ab 2029 kommt hinzu, dass auch die Mehrkosten der verpflichtenden biogenen Brennstoffe im Rahmen der Bio-Treppe bis einschließlich der 30-Prozent-Stufe hälftig geteilt werden.
Damit übernehmen Vermieter im Fall einer neu eingebauten Gasheizung mit Bio-Treppen-Pflicht künftig 50 % der Netzentgelte und 50 % der Kosten für den Bio-Anteil. Zusätzlich tragen sie in diesem Fall 50 % der anfallenden CO2-Kosten. Die Bio-Treppe wird im bestehenden Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) ergänzend hinzugefügt.
Bei der Heizkostenabrechnung entsteht damit ein zusätzlicher, gesetzlich vorgeschriebener Berechnungsschritt, der parallel zum bisherigen CO2KostAufG-Stufenmodell existiert – abhängig davon, welche Heizungsart in der jeweiligen Liegenschaft verbaut ist.
Umsetzung der EU-Gebäuderichtlininen: die wichtigsten Vorgaben
Ein wesentlicher Teil des Gebäudemodernisierungsgesetzes dient der Umsetzung der EPBD (Energy Performance of Buildings Directive, deutsch: EU-Gebäuderichtlinie) in deutsches Recht. Diese europäische Richtlinie gibt Mindeststandards und Ziele vor, die alle Mitgliedstaaten in nationales Recht überführen müssen.
Für Vermieter und Verwalter sind dabei vor allem drei Elemente relevant:
- führt das Gebäudemodernisierungsgesetz sogenannte MEPS (Minimum Energy Performance Standards, deutsch: Mindesteffizienzstandards) für Nichtwohngebäude ein, die ab einem bestimmten Zeitpunkt festgelegte Energieeffizienzwerte verlangen und damit Sanierungsdruck im Bestand erzeugen.
- müssen Neubauten künftig als Nullemissionsgebäude errichtet werden und dürfen im Betrieb keine oder nur minimale Treibhausgasemissionen verursachen. Hinzu kommt für bestimmte Gebäudetypen eine verpflichtende Solardachpflicht.
- schreibt das GModG vor, dass Nichtwohngebäude mit einer Heizungs- oder Klimaanlagenleistung von mehr als 70 kW bis 2029 mit Gebäudeautomationssystemen ausgestattet werden müssen. Diese Systeme überwachen und steuern den Energieverbrauch automatisiert und tragen so zur Einhaltung der neuen Effizienzvorgaben bei.
Der neue Energieausweis: digitaler Gebäudesteckbrief
Durch die Umsetzung der EPBD gibt es auch neue Anforderungen an Energieausweise. Der Energieausweis wird künftig zum zentralen Informations- und Steuerungsinstrument der Gebäudetransformation – vergleichbar mit einem digitalen Gebäudesteckbrief. Konkret wird der Informationsumfang deutlich erweitert, die Bereitstellung erfolgt künftig digital und maschinenlesbar.
Wichtig: Bestehende Energieausweise behalten ihre volle Gültigkeit. Sie müssen also nicht vorzeitig erneuert werden, nur weil neue Ausweise eingeführt werden. Die neue Regelung gilt für Ausweise die ab Februar 2027 ausgestellt werden.
Zu den neuen bzw. veränderten Inhalten der Energieausweise zählen künftig:
- die betriebsbedingten CO₂-Emissionen
- der Anteil erneuerbarer Energien
- konkrete Modernisierungsempfehlungen
Insgesamt soll eine höhere Vergleichbarkeit zwischen Gebäuden erzielt werden.
Neue Anforderungen an Ladeinfrastruktur
Das verabschiedete Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verschiebt, im Rahmen der GEIG-Novelle, den Fokus der Ladeinfrastruktur-Anforderungen: weg vom einzelnen Ladepunkt, hin zur systematischen Vorbereitung von Gebäuden auf eine zunehmende Elektrifizierung des Verkehrs. Grundlage dafür ist das GEIG (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz), dessen Anforderungen durch das GModG deutlich ausgeweitet werden.
Es gelten künftig höhere Quoten für Vorverkabelung und Leitungsinfrastruktur:
- Neue und größer renovierte Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen müssen künftig für mindestens 50 % der Stellplätze eine Vorverkabelung und eine Leitungsinfrastruktur für die restlichen Parkplätze sicherstellen
- Neue Wohngebäude mit mehr als drei Stellplätzen müssen mindestens über einen Ladepunkt verfügen.
- Für Nichtwohngebäude gelten deutlich verschärfte Anforderungen.
Die Grundidee dahinter: Wer ohnehin in ein Gebäude investiert, soll es gleichzeitig für Elektromobilität vorbereiten. In Kombination mit aktuellen Förderprogrammen für Ladeinfrastruktur entsteht damit ein starker Anreiz, insbesondere im Mehrfamilienhaus jetzt tätig zu werden.
Was müssen Vermieter und Verwalter jetzt tun?
Auch wenn viele Regelungen des GModG erst in den kommenden Jahren greifen, lohnt sich eine frühzeitige Vorbereitung. Bei anstehenden Heizungstauschen sollten Sie nicht nur die Anschaffungskosten, sondern auch die steigenden Anforderungen der Bio-Treppe über die gesamte Nutzungsdauer der Anlage hinweg berücksichtigen. Entscheiden Sie sich für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, sollten Sie außerdem die ab 2028 beziehungsweise 2029 greifende Kostenbeteiligung an CO₂-Kosten, Netzentgelten und Bio-Anteil in Ihre Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen.
Häufig gestellte Fragen zum GModG
Das GModG ist die gesetzliche Grundlage für die energetische Modernisierung von Gebäuden in Deutschland. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab, regelt zentrale Anforderungen an Neubauten, Bestandsgebäude und Heizungsanlagen und setzt Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht um.
Nein. Bestehende Energieausweise behalten ihre volle Gültigkeit. Die neuen, erweiterten Energieausweise gelten erst für Ausweise, die ab Februar 2027 neu ausgestellt werden.
Nein, die verpflichtende Nutzung von mindestens 65 % erneuerbarer Energien entfällt mit dem GModG. Stattdessen sind grundsätzlich alle Heizungstypen erlaubt, die auf der gesetzlichen Positivliste stehen. Für Gas- und Ölheizungen gilt jedoch die sogenannte Bio-Treppe mit steigenden Anteilen grüner Brennstoffe.
Ab 2028 werden CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Ab 2029 gilt das auch für die Mehrkosten der verpflichtenden biogenen Brennstoffe bis zur 30-%-Stufe der Bio-Treppe.
Nichtwohngebäude mit einer Heizungs- oder Klimaanlagenleistung von mehr als 70 kW müssen bis 2029 mit Gebäudeautomationssystemen ausgestattet sein.
Für bestimmte Gebäudetypen wird der Einbau von Solartechnik auf dem Dach im Zuge der EPBD-Umsetzung verpflichtend. Details zur genauen Ausgestaltung finden Sie in den entsprechenden Übergangsfristen des Gesetzes.
Bei neuen Wohngebäuden mit mehr als drei Stellplätzen ist künftig mindestens ein Ladepunkt vorgeschrieben. Für Nichtwohngebäude gelten zusätzlich verschärfte Anforderungen an Vorverkabelung und Leitungsinfrastruktur.