Abflussprinzip

Die Abrechnungsfrist von Nebenkosten ist im BGB (§556 (3)) mit zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums festgelegt. Prinzipiell kann der Vermieter wählen ob er die Nebenkosten nach dem Leistungsprinzip oder den Abflussprinzip erstellt. Bei den Heizkosten und Warmwasserkosten ist jedoch durch den BGH das Leistungsprinzip festgelegt.

Abfluss- und Leistungsprinzip

Das Abflussprinzip erlaubt es die Kosten anzusetzen, die im Abrechnungszeitraum anfallen. Unabhängig davon, ob die Leistung im selben Zeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurde.

Nach dem Leistungsprinzip dürfen in der Abrechnung nur die Kosten angesetzt werden, die auch in diesem Abrechnungszeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurden. Kosten die über den Abrechnungszeitraum hinaus gehen, müssen abgegrenzt werden.

BGH Urteil: Abrechnung der Brennstoffkosten nach dem Abflussprinzip nicht zulässig

Eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip entspricht nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung

Der BGH hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Diese Regelung ist so zu verstehen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip gerade nicht gerecht.

Der BGH hat weiter klargestellt, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV um 15 % ausgeglichen werden kann.  Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.  Im vorliegenden Fall wurde verbrauchsabhängig abgerechnet - allein die in Ansatz gebrachten Kosten entsprachen nicht den Vorgaben des § 7 Abs. 2 HeizkostenV. 

Die Berechnung der Heizkosten allein anhand der geleisteten Vorauszahlungen kann nach Auffassung des BGH zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich ist. So müsste ein Mieter, der in einem strengen Winter die abzurechnende Wohnung bewohnt, unter Umständen nur anteilig die geringeren Vorauszahlungen für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen - und umgekehrt.  Eine andere Sichtweise würde auch die energiepolitische Zielsetzung der Heizkostenverordnung verfehlen; die Heizkostenverordnung soll nämlich zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren und hierzu anhalten. Daher habe eine Abrechnung allein auf der Basis von Vorauszahlungen und nicht auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs zu unterbleiben.

Folgen des Urteils für Vermieter:

Vermieter sind gehalten, allein die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Heizkosten abzurechnen. Der Vermieter kann zu diesem Zwecke uns bzw. dem jeweiligen Messdienstunternehmen diese Kosten mitteilen, damit wir bzw. das Unternehmen diese dann auf die Mieter umlegen können. Ist die Abrechnungsfrist noch nicht verstrichen, sollten Vermieter die Möglichkeit ergreifen, unverzüglich die fehlerhaften Abrechnungen zu korrigieren bzw. beispielsweise durch uns korrigieren zu lassen und noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist den Mietern die korrigierten Abrechnungen mitzuteilen.

Beanstanden Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist, aber noch innerhalb der Einspruchsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB zu Recht, dass ihre Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip erstellt worden ist, ist der Vermieter gehalten, die Abrechnung unter Berücksichtigung des Leistungsprinzips zu korrigieren. Eine solche Korrekturmöglichkeit eröffnet das BGH-Urteil ausdrücklich, wobei jeweils im Einzelfall zu prüfen sein wird, ob eine für den Mieter nachteilige Abänderung rechtlich überhaupt durchsetzbar ist.

Zu berücksichtigen ist aber, dass der Vermieter im Bereich der sogenannten kalten Betriebskosten sehr wohl berechtigt ist, nach dem Abflussprinzip abzurechnen, so der BGH im Urteil vom 20. Februar 2008, Aktenzeichen VIII ZR 49/07. 

BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11

BGH Urteil: Abflussprinzip bei Heizkosten im Rahmen der Einzelabrechnungen; Leistungsprinzip im Rahmen der Gesamtabrechnung

WEG-Verwalter muss Heizkosten nach Verbrauch im Rahmen der Einzelabrechnungen verteilen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung einer WEG alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen sind, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen. Denn der WEG-Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Erwirbt die WEG also beispielsweise im Abrechnungsjahr 2010 für 20.000,00 € Heizöl, sind diese Kosten - unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch - zunächst in der Gesamtabrechnung vom WEG-Verwalter auszuweisen. Wurde allerdings Heizöl in diesem Jahre lediglich zu einem Wert von 15.000,00 € verbraucht, hat der WEG-Verwalter auch allein diesen Betrag in den Einzel-Jahresabrechnungen - dort im Rahmen der Heizkostenaufstellung - zugrunde zu legen und auf die Eigentümer anteilig aufzuteilen; zudem muss er die Differenz in den Abrechnungsunterlagen nachvollziehbar erläutern.

BGH, Urteil vom 17. Februar 2012, V ZR 251/10

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