Abfluss- und Leistungsprinzip

Das Abflussprinzip erlaubt dem Vermieter, die Kosten anzusetzen, die im Abrechnungszeitraum anfallen. Dies ist unabhängig davon, ob die Leistung im selben Zeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurde. Hier wird also berechnet, was dem Vermieter im Wirtschaftsjahr an Geld „abgeflossen“ ist.

Nach dem Leistungsprinzip dürfen in der Abrechnung nur die Kosten abgerechnet werden, die auch in diesem Abrechnungszeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurden. Kosten, die über den Abrechnungszeitraum hinaus gehen, müssen entsprechend abgegrenzt werden.


BGH-Urteil: Abrechnung der Brennstoffkosten nach dem Abflussprinzip nicht zulässig

Eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip entspricht nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung

Der BGH hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Diese Regelung ist so zu verstehen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Der BGH hat weiter klargestellt, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkV um 15 % ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Im vorliegenden Fall wurde allerdings verbrauchsabhängig abgerechnet – jedoch entsprachen die in Ansatz gebrachten Kosten nicht den Vorgaben des § 7 Abs. 2 HeizV. 

Die Berechnung der Heizkosten allein anhand der geleisteten Vorauszahlungen kann nach Auffassung des BGH zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich ist. So müsste ein Mieter, der in einem strengen Winter die abzurechnende Wohnung bewohnt, unter Umständen nur anteilig die geringeren Vorauszahlungen für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen - und umgekehrt. 

Eine andere Sichtweise würde auch die energiepolitische Zielsetzung der Heizkostenverordnung verfehlen. Die Heizkostenverordnung soll nämlich zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren und hierzu anhalten. Daher habe eine Abrechnung allein auf der Basis von Vorauszahlungen und nicht auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs zu unterbleiben. Denn nur wer tatsächlich davon profitiert, Energie zu sparen und somit auch einen Mehrwert für die Gesellschaft leisten kann, wird dies auch weiterhin tun.

Folgen des Urteils für Vermieter

Vermieter sind gehalten, allein die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Heizkosten abzurechnen. Der Vermieter kann ista bzw. einem anderen Messdienstleistungsunternehmen zu diesem Zwecke die Heizkosten mitteilen, damit für die Nutzer eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt werden kann. Ist die Abrechnungsfrist noch nicht verstrichen, sollten Vermieter die Möglichkeit ergreifen, unverzüglich die fehlerhaften Abrechnungen zu korrigieren oder korrigieren zu lassen und den Mietern die korrigierten Abrechnungen noch vor Ablauf der Abrechnungsfrist zuzusenden

Beanstanden Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist, aber noch innerhalb der Einspruchsfrist, nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, dass ihre Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip erstellt worden ist, ist der Vermieter gehalten, die Abrechnung unter Berücksichtigung des Leistungsprinzips zu korrigieren. Eine solche Korrekturmöglichkeit eröffnet das BGH-Urteil ausdrücklich, wobei jeweils im Einzelfall zu prüfen sein wird, ob eine für den Mieter nachteilige Abänderung rechtlich überhaupt durchsetzbar ist.

Zu berücksichtigen ist aber, dass der Vermieter im Bereich der sogenannten kalten Betriebskosten sehr wohl berechtigt ist, nach dem Abflussprinzip abzurechnen, so der BGH im Urteil vom 20. Februar 2008, Aktenzeichen VIII ZR 49/07. 

BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11


BGH-Urteil: Abflussprinzip bei Heizkosten im Rahmen der Einzelabrechnungen, Leistungsprinzip im Rahmen der Gesamtabrechnung

WEG-Verwalter muss Heizkosten nach Verbrauch im Rahmen der Einzelabrechnungen verteilen

Der BGH hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung einer WEG alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen aufzunehmen sind, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen. Denn der WEG-Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Erwirbt die WEG also beispielsweise im Abrechnungsjahr 2024 für 20.000,00 € Heizöl, sind diese Kosten - unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch - zunächst in der Gesamtabrechnung vom WEG-Verwalter auszuweisen. Wurde allerdings Heizöl in diesem Jahr lediglich zu einem Wert von 15.000,00 € verbraucht, hat der WEG-Verwalter auch allein diesen Betrag in den Einzel-Jahresabrechnungen - dort im Rahmen der Heizkostenaufstellung - zugrundezulegen und auf die WEG-Eigentümer anteilig aufzuteilen. Zudem muss er die Differenz in den Abrechnungsunterlagen nachvollziehbar erläutern.

BGH, Urteil vom 17. Februar 2012, V ZR 251/10

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