Abrechnungspflicht für Wärmepumpen: Das bedeutet sie für Vermieter

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Heizkostenverordnung wurde 2024 erneut novelliert. Ein wichtiger Punkt daraus: Wärmepumpen müssen verbrauchsgerecht abgerechnet werden.
• Dafür muss entsprechende Messtechnik installiert werden.
• Wenn Sie mit Ihren Mietern eine Inklusivmiete vereinbart haben, sollten Sie den Mietvertrag in einen Vertrag mit Brutto- oder Nettokaltmiete umwandeln. 

Novellierung der Heizkostenverordnung: Das sind die neuen Regelungen

Neben der Verpflichtung, Wärmepumpen verbrauchsgerecht abzurechnen (§§ 7, 9 und 11 HeizkostenV), gibt es noch weitere Neuerungen:

• Der Strom, der für den Betrieb der Wärmepumpe benötigt wird, ist umlagefähig (§ 7 HeizkostenV)
• Gebäude, in denen Wärmepumpen zum Einsatz kommen, müssen bis spätestens Ende September 2025 mit Zählern ausgestattet sein, mit denen die verbrauchsgerechte Abrechnung überhaupt erst möglich wird (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV)

Wenn Sie eine Wärmepumpe in Ihren Immobilien nutzen, bisher aber noch keine Messtechnik installiert haben, haben Sie dafür noch bis zum 30. September 2025 Zeit. Bis dahin gilt eine Übergangsfrist. Ab dem 1. Oktober müssen dann alle Abrechnungsperioden, die nach der Installation beginnen, verbrauchsgerecht abgerechnet werden. Hinweis: Für Neubauten gilt diese Übergangsfrist nicht. Hier müssen Sie bereits von Beginn an entsprechende Vorkehrungen treffen.

Beispiel: Wenn der Abrechnungszeitraum Ihres Mieters am 28. September 2025 beginnt, greift noch die Ausnahme. Sie müssen die Wärmepumpe also noch nicht verbrauchsgerecht abrechnen – sofern Sie bis dahin keine Messtechnik verbaut haben. Beginnt der Abrechnungszeitraum Ihres Mieters aber am 1. Oktober 2025 oder später, sind Sie verpflichtet, die Wärmepumpe ab sofort verbrauchsgerecht abzurechnen. Sie benötigen also spätestens zum 1. Oktober 2025 geeignete Messtechnik.

Änderungen im Vertrag könnten nötig sein

Wenn Sie Mieter haben, die eine Bruttowarm- oder Inklusivmiete zahlen, also einen Pauschalbetrag, von dem die gesamten Nebenkosten gezahlt werden, sollten Sie ihre Vertragsstruktur anpassen. Der Grund: Mit einer Bruttowarm- oder Inklusivmiete ist es nicht möglich, die tatsächlichen Verbrauchskosten abzurechnen, wie es das Gesetz vorsieht. In diesem Fall sollten Sie:

• den Durchschnitt der jährlichen Heizkosten ermitteln, die in den vergangenen drei Kalenderjahren angefallen sind – also den Durchschnitt aus 2022, 2023 und 2024,
• danach den Wert auf die einzelnen Einheiten Ihrer Immobilie aufteilen und diesen Wert aus der bisherigen Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete herausrechnen.

Damit soll die Inklusivmiete in eine Brutto- bzw. Nettokaltmiete umgewandelt werden. Die ermittelten Heizkosten sollen außerdem einen Anhaltspunkt für künftige Betriebskostenvorauszahlungen liefern.

Die Miete, die Sie auf diesem Weg ermittelt haben, können Sie danach – unter bestimmten Voraussetzungen – anpassen: 

• durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien
• oder durch eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Ziele der verbrauchsgerechten Abrechnung von Wärmepumpen

Der Gebäudesektor ist einer der Sektoren, der am meisten CO₂ ausstößt. Einen großen Anteil an den Emissionen verursacht die Wärmeerzeugung. Deshalb kann neben dem Umstieg auf erneuerbare Energien auch ein reduzierter Wärmeverbrauch dabei helfen, weniger CO₂ zu produzieren. 

Um Menschen dazu zu bewegen, weniger Energie zu nutzen, benötigen sie jedoch Anreize. Einer davon ist, nur für ihre tatsächlich genutzte Wärme zu bezahlen. Das soll die Heizkostenabrechnung ermöglichen. Bislang konnten jedoch Mieter, die mit Wärmepumpen heizen, nicht von der verbrauchsgerechten Abrechnung profitieren. Das soll sich mit der novellierten Heizkostenverordnung ändern. 

Eine weitere Maßnahme ist die sogenannte monatliche Verbrauchsinformation, die, sofern Sie fernauslesbare Messtechnik verwenden, ebenfalls verpflichtend ist. So werden Mieter jeden Monat über ihren eigenen Energieverbrauch informiert und können ihn besser anpassen oder reduzieren - und somit CO₂ und Ressourcen einsparen.