Die häufigsten Rückfragen von Mietern zur Heizkostenabrechnung

Für wen gilt die Heizkostenverordnung? 

Die Heizkostenverordnung (kurz: HKVO) gilt grundsätzlich für alle Gebäude, außer: 

• Einfamilienhäuser
• Gebäude mit maximal zwei Wohnungen, solange die Vermieter mindestens eine Einheit selbst bewohnen
• Gebäude, die keine zentrale Heizungs- und Warmwasseranlage haben, also zum Beispiel eine Gasetagenheizung als Heizsystem verwenden 

Somit kann die HKVO auch für gewerblich oder teilgewerblich genutzte Gebäude und auch für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten.

Wie werden die Heizkosten auf die einzelnen Mieter verteilt? 

Die Heizkostenabrechnung setzt sich aus einem verbrauchsabhängigen und einem verbrauchsunabhängigen Teil zusammen.

• Der verbrauchsabhängige Teil basiert auf dem individuellen Heizverbrauch der Bewohner und soll laut HKVO zwischen 50 und 70 Prozent in der Abrechnung ausmachen. Hierbei wird gemessen, wie viel Wärmeenergie jeder Haushalt tatsächlich verbraucht hat.
• Der verbrauchsunabhängige Teil hingegen deckt die Kosten ab, die nicht direkt durch individuellen Verbrauch entstehen. Er soll zwischen 30 und 50 Prozent betragen und richtet sich unter anderem nach der Größe der Wohnung.  

Die Aufteilung in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Teil zielt darauf ab, sowohl den individuellen Verbrauch als auch gemeinschaftliche Kosten fair zu berücksichtigen. So können verschiedene Kostenfaktoren gerechter verteilt und lagebedingte Nachteile, wie beispielsweise Rohrleitungsverluste, ausgeglichen werden.

Dieser sogenannte Verteilmaßstab oder Umlageschlüssel wird in der Regel im Mietvertrag festgelegt.

Wie wird der Verteilmaßstab/Umlageschlüssel festgelegt? 

Der Verteilerschlüssel für die Heizkostenabrechnung wird in der Regel in der Teilungserklärung oder im Mietvertrag festgelegt. Die genaue Festlegung des Verteilerschlüssels kann je nach Land, regionalen Vorschriften, Art des Wohngebäudes und Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien variieren. Typische Verteilerschlüssel basieren auf dem individuellen Verbrauch, der Wohnfläche, der Anzahl der Bewohner oder einer Kombination dieser Faktoren. Gemäß § 6 Abs. 4 der Heizkostenverordnung dürfen Gebäudeeigentümer diesen Verteilerschlüssel bei Vorliegen eines sachgerechten Grundes auch einseitig anpassen.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Verteilmaßstab/Umlageschlüssel transparent und nachvollziehbar sein muss, um Streitigkeiten zu vermeiden. Mieter und Eigentümer haben das Recht, den Verteilerschlüssel einzusehen und zu prüfen, ob er den rechtlichen Vorgaben entspricht.

Kann ich den Verteilerschlüssel für die Heizkostenabrechnung ändern lassen?

Gemäß der Paragrafen 6, 7 und 8 der aktuellen Heizkostenverordnung kann der Verteilerschlüssel in bestimmten Fällen geändert werden:

• Wenn eine Vorerfassung nach Nutzergruppen eingeführt wird. Zum Beispiel, wenn bisher Heizkostenverteiler verwendet wurden, um den Verbrauch zu messen, und nun Wärmezähler in bestimmten Sonderbereichen installiert werden.
• Wenn bauliche Maßnahmen am Gebäude durchgeführt werden, die langfristige Einsparungen von Heizenergie bewirken. Darunter fällt unter anderem der Einbau von energieeffizienten Fenstern, die Anbringung einer zusätzlichen Wärmedämmung an der Fassade oder die Modernisierung der Heizanlage.
• Wenn sachgerechte Gründe vorliegen. Beispielsweise, wenn sich der bestehende Verteilerschlüssel in der Praxis als ungünstig oder ungerecht erwiesen hat.

Welche Kosten sind in der Heizkostenabrechnung enthalten? 

Die genaue Zusammensetzung der Heizkostenabrechnung kann je nach Vereinbarung im Mietvertrag oder den Bestimmungen der Heizkostenverordnung, insbesondere §§ 7 und 8, variieren. Hier sind einige typische Kosten, die in einer Heizkostenabrechnung enthalten sein können: 

• Verbrauchskosten
• Grundkosten
• Warmwasserkosten
• Mess- und Ablesedienstleistungen
• Verwaltungskosten 

Es ist wichtig, dass die Kosten transparent und nachvollziehbar aufgeführt sind, sodass Mieter die einzelnen Bestandteile der Heizkostenabrechnung nachvollziehen können. 

Gibt es eine Höchstgrenze für Heizkosten? 

Eine Höchstgrenze gibt es nicht - der Anteil der Heizkosten darf jedoch nicht über Gebühr und unverhältnismäßig hoch sein. Die Angemessenheit der Heizkosten wird durch den Vergleich mit Referenzwerten und marktüblichen Preisen ermittelt. Die vom Deutschen Mieterbund oder anderen Fachverbänden herausgegebenen Betriebskostenspiegel dienen dabei maximal als grobe Orientierungen; mit ihnen lässt sich aber nicht verlässlich feststellen, ob die Heizkosten eines bestimmten Gebäudes im Vergleich zu ähnlichen Gebäuden (noch) angemessen sind. 

Was beeinflusst den individuellen Energieverbrauch? 

Der Energieverbrauch setzt sich aus vielen unterschiedlichen Faktoren zusammen, die das Gesamtergebnis beeinflussen. Zum Beispiel: 

• Anzahl der Bewohner
• Gewohnheiten, wie das Lüftungsverhalten oder regelmäßiges Baden
• Durchschnittliche Raumtemperatur

Fristen für Prüfung und Zahlung der Heizkostenabrechnung 

Der Zahlungszeitraum wird von den Vermietern in der Rechnung festgehalten. Meistens beträgt dieser einen Monat. Nachdem Mieter ihre Heizkostenabrechnung erhalten haben, können sie bis zum Ablauf zwölften Monats nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen gegen die Abrechnung mitteilen.  

Was ändert sich durch die Novellierung der Heizkostenverordnung? 

Die novellierte Heizkostenverordnung bringt einige Änderungen mit sich: 

• In Zukunft müssen alle Zähler zur Erfassung des Energieverbrauchs fernablesbar sein. Der Austausch der Geräte liegt bei Vermietern oder Verwaltern, regelmäßig können die Kosten für die Nutzung auf die Mietern umgelegt werden.
• Sobald die fernablesbaren Zähler installiert sind, müssen den Mietern monatlich Informationen zu ihrem Verbrauch zugänglich gemacht werden. Diese Informationen können postalisch, aber auch per E-Mail oder in einer App zur Verfügung gestellt werden.
• Die Heizkostenabrechnung enthält einen Vergleich zum Verbrauch im Vormonat und Vorjahresmonat sowie zum Durchschnittsverbrauch. Zusätzlich müssen auch Informationen zum Brennstoffmix und den erhobenen Steuern, Abgaben und Zöllen geliefert werden. 

Ziel der Verordnung ist es laut Bundesregierung, Verbraucher zu einem bewussten und sparsamen Umgang mit Wärmeenergie anzuregen. Das Heizverhalten soll so angepasst und der Ausstoß von CO₂ -Emissionen reduziert werden. 

Verständliche Orientierungshilfe: Checkliste zur Heizkostenverordnung für Verwalter 

Die Heizkostenverordnung kann sowohl für Vermieter und Verwalter als auch für Mieter ziemlich undurchsichtig sein. Das führt nicht selten zu Rückfragen und Unverständnis in Bezug auf verschiedene Aspekte, wie enthaltene Kosten, Verteilerschlüssel oder Informationspflicht. 

Gesetzestexte sind allerdings nicht für alle leicht zu verstehen. Da Verwalter aber dazu verpflichtet sind, die rechtlichen Vorgaben umzusetzen, finden Sie hier eine Checkliste zur HKVO, damit Sie keine wichtigen Punkte mehr vergessen.

Die maßgeblichen Regelungen sind vielschichtig und die Vorgaben und zu beachtenden Punkte hängen von ganz unterschiedlichen Faktoren ab. Daher dient unsere Darstellung der grundlegenden Einordnung. Wir empfehlen eine individuelle, einzelfallbezogene Betrachtung und Prüfung Ihrer persönlichen Gesamtsituation.