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Kein Einzug ohne Mietkaution: Die Vereinbarung ist rechtlich kein Muss, dennoch fühlen sich viele Vermieter sicherer, wenn sie eine Kaution verlangen – und die Vereinbarung im Mietvertrag festhalten. Zieht der Mieter wieder aus, kommt es oftmals jedoch zu Unstimmigkeiten. Lesen Sie hier, worauf Sie als Vermieter von Anfang achten sollten, damit die Abwicklung der Kaution reibungslos verläuft.
Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, geht das Risiko ein, dass seine Immobilie beschädigt wird. Um sich finanziell abzusichern, dürfen Vermieter eine Mietsicherheit, auch Mietkaution genannt, verlangen. Im Schadensfall können sie auf das Geld zugreifen. Typische Fälle, in denen die Mietkaution zum Tragen kommt, sind zum Beispiel ausstehende Mietzahlungen, bei denen Mieter ihren Verpflichtungen nicht oder nur teilweise nachkommen. Die Kaution deckt auch Kosten für Schönheitsreparaturen ab, die der Mieter nicht wie im Mietvertrag vereinbart durchgeführt hat. Ein weiterer Grund, um die Kaution in Anspruch zu nehmen, sind Beschädigungen an der Mietwohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Und nicht zuletzt schützt die Mietkaution den Vermieter vor offenen Nebenkostenabrechnungen.
Hat der Vermieter die Mietkaution erhalten, muss er ein Sonderkonto (Treuhandkonto) bei einer Bank eröffnen und das Geld dort anlegen - streng getrennt vom eigenen Vermögen. Alternativ kann der Mieter das auch selbst übernehmen. Das Geld kann zum Beispiel auf einem Sparkonto, Tagesgeldkonto oder einem Sparbuch angelegt werden. Achtung: Die Verzinsung muss dabei zu den üblichen Konditionen erfolgen, die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Wie hoch die Verzinsung der Miete im Lauf der Jahre etwa ausfällt, lässt sich einschätzen, wenn man die Statistik zu „Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist“ der Bundesbank ansieht.
Damit die Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters nicht gepfändet werden kann, empfiehlt es sich, das Konto über den Verwendungszweck "Mietkaution" laufen zu lassen. Für die Kaution besteht jederzeit eine Nachweispflicht. Das bedeutet: Der Vermieter muss nachweisen, dass er das Geld wie vorgeschrieben angelegt hat. Wird die Anlage versäumt, kann das als Untreue ausgelegt werden - und der Mieter darf eine Entschädigung verlangen.
Der Vermieter kann gemeinsam mit dem Mieter auch eine andere Vereinbarung treffen und zum Beispiel eine Bürgschaft akzeptieren. Eine Bank, eine Versicherung oder ein Angehöriger steht dann beispielsweise für Mietverbindlichkeiten ein. Die Mietkautionsbürgschaft wird schriftlich erklärt und unterzeichnet. Sie kann freiwillig auch zusätzlich zur Barkaution abgegeben werden.
Üblich sind drei verschiedene Wege: Option 1: Der Vermieter bekommt das Geld überwiesen und legt es auf ein Treuhandkonto beziehungsweise Kautionskonto an. Option 2: Der Mieter zahlt das Geld auf ein Sparbuch ein und verpfändet es an den Vermieter. Option 3: Die Bank, eine Privatperson oder eine Versicherung übernimmt eine Bürgschaft und springt für den Fall ein, dass der Mieter eventuelle Schäden oder Mietrückstände nicht begleichen kann.
Ist das Mietverhältnis beendet und zieht der Mieter aus, empfiehlt sich eine genaue Prüfung der Wohnung oder des Hauses. Sind die Schönheitsreparaturen durchgeführt worden, die im Mietvertrag vereinbart waren, zum Beispiel das Streichen der Wände oder das Zuspachteln von Bohrlöchern? Sind alle Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen beglichen? Werden Mängel festgestellt oder sind Schulden offen, darf der Vermieter den entsprechenden Teil der Mietkaution einbehalten. Dabei gilt: Vermieter dürfen die Mietkaution nur dafür verwenden, Schäden an der gemieteten Wohnung zu beseitigen. Wird dafür ein Handwerker beauftragt, dürfen nur die tatsächlich anfallenden Kosten abgerechnet werden. Steht noch nicht genau fest, wie hoch die Forderungen insgesamt sind, darf der Vermieter die Kosten zunächst schätzen und den entsprechenden Anteil einbehalten. Liegen die exakten Abrechnungen vor, wird die Zahlung angepasst.
Wichtig: Meldet der Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Wohnungsübergabe keine Schäden, verjähren seine Ansprüche. Anders sieht es aus, wenn zum Beispiel noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. Der Vermieter darf dann die Kaution so lange einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt beziehungsweise bis eventuelle Schulden bezahlt sind. Tipp: Dokumentieren Sie als Vermieter alle Schäden genau und legen sie sie dem Mieter als Beweis vor. Eine faire und transparente Abwicklung hilft, das Vertrauen zwischen den beiden Parteien zu bewahren und Missverständnisse zu vermeiden.
Eine Mietkaution kann auch gewerbliche Mietobjekte absichern. Die Regelungen im § 551 des BGB gelten hier jedoch nicht. Die Kautionssumme darf frei verhandelt werden und muss im Mietvertrag festgehalten sein. Sie kann jedoch deutlich höher ausfallen als im privaten Bereich - und sogar bis zu sechs oder sieben Kaltmieten betragen. Im Gegensatz zu privaten Mietverhältnissen ist der Vermieter zudem nicht verpflichtet, die Kaution anzulegen und verzinsen zu lassen.
Um einen Insolvenzschutz zu gewährleisten, sollte auch die gewerbliche Mietkaution getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters angelegt werden. In der Regel wird das Geld bereits bei Vertragsabschluss fällig - spätestens jedoch zu Mietbeginn. Die Mietkaution wird auf ein Treuhandkonto eingezahlt, aber auch hier kommt eine Bürgschaft infrage: Für entstandene Schäden oder Mietrückstände springen beispielsweise eine Bank, eine Privatperson oder ein Unternehmen finanziell ein.
Die Mietkaution minimiert Risiken für Vermieter – sofern sie korrekt gehandhabt wird. Indem Vermieter die gesetzlichen Vorgaben strikt einhalten und die Kaution transparent verwalten, lassen sich potenzielle Konflikte mit Mietern weitgehend vermeiden. Die korrekte Anlage und Verwaltung der Kaution, beispielsweise durch die Trennung vom Privatvermögen des Vermieters oder die ordnungsgemäße Verzinsung, schaffen Vertrauen und Sicherheit auf beiden Seiten.
Nein, eine Mietkaution ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Sie ist eine freiwillige Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Mieter. Aus Sicherheitsgründen wird sie aber dringend empfohlen.
Sie haben ein Recht auf die Zahlung der Kaution und können rechtliche Schritte einleiten. Wird die Kaution nicht gezahlt, können Sie auch die Übergabe der Wohnung verweigern.
Wenn der Mieter auszieht, erhält er die Mietkaution inklusive der Zinsen zurück. Wann das genau passieren muss, ist nicht gesetzlich geregelt. Gerichte gestehen meist etwa eine Frist von sechs Monaten zu, in manchen Fällen sind es auch bis zu zwölf Monate.
In der Regel dürfen Sie die Kaution erst nachdem das Mietverhältnis beendet ist, nutzen, um Mietrückstände oder Schäden zu begleichen. Nur in Ausnahmefällen ist es erlaubt, die Kaution zu verrechnen, zum Beispiel, wenn ein Gericht Ihre Forderung anerkannt hat.
Der Mietvertrag sollte die genaue Höhe der Kaution, die Art der Zahlung sowie den Verwendungszweck der Kaution klar regeln. Die Vereinbarung ist rechtlich bindend. Verwenden Sie eine rechtssichere Klausel und vermeiden Sie schwammige Formulierungen.
Dokumentieren Sie alle Schäden umgehend mit Fotos und einem Auszugsprotokoll, am besten bei der gemeinsamen Wohnungsabnahme. Achtung: Nur wenn der Schaden über die normale Abnutzung hinausgeht, dürfen Sie die Kaution (teilweise) einbehalten.
Eine Mietkautionsversicherung ist eine Alternative zur klassischen Mietkaution. Eine Versicherung übernimmt die Mietkaution in Form einer Bürgschaft. Der Mieter zahlt dafür einen jährlichen Betrag an die Versicherung. Als Vermieter können Sie entscheiden, welche Sicherheitsleistung Sie akzeptieren.
Ja, als Vermieter dürfen Sie die Kaution bar entgegennehmen. Allerdings sind Sie verpflichtet, das Geld unverzüglich getrennt von Ihrem Privatvermögen auf einem dafür vorgesehenen Konto (z. B. Mietkautionskonto oder Sparbuch) mit gesetzlicher Verzinsung anzulegen.
Die Kaution ist zu Beginn der Mietzeit fällig. Mieterinnen und Mieter dürfen sie in bis zu drei monatlichen Raten zahlen.
Wurden die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wie im Vertrag vereinbart, müssen Sie dem Mieter zuerst über die Mängel informieren und ihm eine Frist für die Beseitigung setzen. Reagiert er nicht, dürfen Sie erst danach Schadenersatz verlangen.
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