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Kaum ein Mietverhältnis kommt ohne sie aus: Schönheitsreparaturen. Wer muss streichen, wenn die Mieter ausziehen? Und was gilt eigentlich, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde? Gerade für Sie als Vermieter und Verwalter lohnt sich ein genauer Blick, denn rechtlich ist längst nicht alles erlaubt, was früher üblich war. Erfahren Sie, was alles zu den Schönheitsreparaturen zählt, was Mietverträge regeln dürfen und wo Fallstricke für Vermieter und Verwalter lauern.
Bei Schönheitsreparaturen geht es nicht um große Sanierungen oder technische Arbeiten. Damit sind nur einfache Renovierungen gemeint, die in Mietwohnungen regelmäßig anfallen. Sie dienen dazu, Gebrauchsspuren zu beseitigen, die durch alltägliche Nutzung, Alterung oder Witterung entstehen. Schönheitsreparaturen sind aber mehr als nur weiße Wände: Auch Türen, Heizkörper oder die inneren Fensterrahmen zählen dazu. Die rechtliche Grundlage liefert § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).
Nicht alles, was nach Renovierung aussieht, fällt demnach auch unter Schönheitsreparaturen. Wichtig ist: Rechtlich zählen dazu nur einfache Arbeiten, um die Wohnung optisch in einen ordentlichen Zustand zu bringen. Das umfasst keine größeren Schäden, sondern alles, was man mit etwas Farbe und ein paar Handgriffen selbst vornehmen kann.
Frau Berger zieht nach fünf Jahren aus ihrer Mietwohnung aus. Die Wände sind vergilbt, im Wohnzimmer zeigen sich alte Bohrlöcher und die Heizkörper haben sichtbar an Farbe verloren. Außerdem ist das Parkett im Flur stark abgenutzt und stumpf. Laut Mietvertrag soll Frau Berger beim Auszug Renovierungsarbeiten durchführen. Während das Streichen der Wände, das Verschließen der Bohrlöcher und auch ein frischer Anstrich der Heizkörper zu den typischen Schönheitsreparaturen zählen, ist es beim Parkett anders: Das Abschleifen und Versiegeln des Bodens gehört nicht dazu. Das hat der Bundesgerichtshof eindeutig klargestellt (BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09).
Nicht jede farbliche Veränderung in der Wohnung fällt unter Schönheitsreparaturen. Wurden die Wände erst vor einem Jahr neutral renoviert und nun in grellen Farben gestrichen oder mit großen Wandtattoos versehen? Dann dürfen Sie als Vermieter verlangen, dass beim Auszug der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. In diesem Fall geht es nicht um Abnutzung, sondern um eine Veränderung, die rückgängig gemacht werden muss. Verweigert der Mieter das, setzen Sie ihm eine angemessene Frist. Kommt er dem nicht nach, können Sie einen finanziellen Ausgleich verlangen.
Schönheitsreparaturen unterscheiden sich deutlich von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn die Übergänge in der Praxis manchmal fließend erscheinen. Während Schönheitsreparaturen für eine frische Optik sorgen, geht es bei der Instandhaltung darum, Mängel wie tropfende Wasserhähne oder bröckelnden Fensterkitt zu beheben. Diese Arbeiten sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Eine Modernisierung wertet die Wohnung auf oder senkt den Energieverbrauch, wie zum Beispiel mit neuen Fenstern, Heizungen oder einem modernen Bad. Auch dafür ist der Vermieter verantwortlich, kann aber unter bestimmten Voraussetzungen die Miete erhöhen.
Sie möchten Ihr Mietverhältnis von Anfang an rechtssicher gestalten – ob bei Schönheitsreparaturen, Renovierung oder bei anderen Mietrechtsthemen? Dann nutzen Sie unsere Webinare und Seminare rund um das Thema Mietrecht. Kompakt, praxisnah und mit wertvollen Hinweisen für Vermieter.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt klar, welche Pflichten Mieter und Vermieter haben. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt. Entstehen Mängel, ist er laut § 536a BGB verpflichtet, diese zeitnah zu beheben. Der Mieter muss laut § 538 BGB für normale Gebrauchsspuren wie Kratzer, Flecken oder Verfärbungen nicht aufkommen, wenn er die Wohnung ganz normal nutzt. Solche Gebrauchsspuren gelten als gewöhnlich und dürfen nicht einfach dem Mieter angelastet werden.
Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist das mit dem Gesetz vereinbar (BGH, 14. Juli 2014, Az.: VIII ZR 339/03). Allerdings sind diese Klauseln nur dann wirksam, wenn sie rechtlich zulässig formuliert sind.
Ein häufiger Streitpunkt ist die Renovierung der Wohnung beim Auszug. Als Vermieter und Verwalter können Sie dem Mieter das Renovieren nicht einfach so übertragen. Das klappt nur, wenn die Wohnung bei Einzug in einem nicht renovierungsbedürftigem Zustand war. Oder der Vermieter hat dem Mieter einen finanziellen Ausgleich gezahlt, weil die Wohnung bereits durch den Vormieter abgenutzt war.
Gerichte verlangen keine frisch gestrichene Wohnung, um sie als „nicht renovierungsbedürftig“ einzustufen. Entscheidend ist, ob die Wohnung insgesamt gepflegt wirkt. Kleinere Gebrauchsspuren spielen keine Rolle, solange der Gesamteindruck stimmt. Kommt es zum Streit, entscheidet das Gericht im Einzelfall, ob die Wohnung als renovierungsbedürftig gilt oder nicht. Übernimmt der Mieter die Renovierung, orientiert sich der Ausgleich an den Handwerkerkosten. Beauftragt der Mieter keinen Handwerker, sondern renoviert selbst, darf der Vermieter nicht nur die Materialkosten übernehmen. Er muss auch den Zeitaufwand des Mieters berücksichtigen.
Gerade bei Schönheitsreparaturen finden sich in vielen Mietverträgen Standardklauseln. Sie wirken auf den ersten Blick eindeutig. Doch nicht alles, was schwarz auf weiß im Vertrag steht, ist automatisch rechtlich bindend. Denn viele Formulierungen sind zu starr oder benachteiligen den Mieter. Solche Klauseln gelten dann als unwirksam. Wenn Sie als Vermieter und Verwalter auf Nummer sicher gehen wollen, sollten Sie gängige Klauseln genau prüfen. Denn nicht nur der Inhalt des Vertrags allein entscheidet, sondern auch die aktuelle Rechtsprechung.
Riskieren Sie keine falschen Klauseln im Mietvertrag. Mit unserem Ratgeber sparen Sie bares Geld, damit Sie Renovierungen nicht unnötigerweise aus eigener Tasche zahlen müssen. Das kostenfreie PDF-Paket von ista bietet hilfreiche Unterlagen rund um den Mieterwechsel inklusive einer rechtssicheren Mietvertragsvorlage mit aktuellen Regelungen zu Schönheitsreparaturen. Ideal für alle Vermieter und Verwalter, die bei der Vertragsgestaltung auf Nummer sicher gehen möchten.
Während der Mietzeit gilt: Mieter müssen nur dann renovieren, wenn es wirklich nötig ist. Es gibt keine gesetzlichen Fristen, die bestimmte Zeitabstände für Schönheitsreparaturen vorschreiben. Daher ist es nicht wirksam, wenn im Mietvertrag feste Intervalle stehen wie etwa „alle drei Jahre die Küche streichen“. Solche Vorgaben sind rechtlich nicht verbindlich, wenn die Wohnung noch keinen Renovierungsbedarf hat.
Entscheidend ist immer, wie stark die Räume tatsächlich abgenutzt sind. Nur wenn die Nutzung deutlich Spuren hinterlässt oder die Wohnung vernachlässigt wird, kann der Vermieter verlangen, dass während der Mietdauer renoviert wird. Vorausgesetzt, im Mietvertrag steht überhaupt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel. Fehlt diese, muss der Vermieter selbst renovieren.
Als grobe Orientierung gelten:
Mit einem sorgfältigen Übergabeprotokoll schaffen Sie als Vermieter oder Verwalter von Anfang an klare Verhältnisse vor allem bei Schönheitsreparaturen. Gehen Sie jeden Raum durch und notieren Sie alle Mängel und Gebrauchsspuren. Schreiben Sie auf, was beschädigt ist oder deutlich abgenutzt wirkt. Machen Sie zusätzlich aussagekräftige Fotos. So sichern Sie sich bei Fragen im Streitfall rechtlich ab.
Herr Becker zieht in eine Mietwohnung ein, die bei der Übergabe deutlich renovierungsbedürftig ist: Der Teppich zeigt starke Laufspuren, an den Decken sind Verfärbungen sichtbar und die Farbe der Heizkörper blättert bereits ab. Im Mietvertrag steht, dass er während der Mietzeit für die Schönheitsreparaturen zuständig sei. Nach einigen Jahren verschlechtert sich der Zustand weiter und Herr Becker fordert vom Vermieter eine Renovierung.
Da die Wohnung bei Übergabe in unrenoviertem Zustand war und Herr Becker dafür keinen Ausgleich bekommen hat, muss Herr Becker die Renovierung laut Inhalt des Vertrages nicht übernehmen (BGH, u. a. Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18). Stattdessen greift die gesetzliche Regelung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter muss den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wie vereinbart erhalten und ist daher für notwendige Schönheitsreparaturen verantwortlich.
Der Vermieter entscheidet sich, die Wohnung zu renovieren. Nach Abschluss der Arbeiten ist die Wohnung in einem deutlich besseren Zustand als bei Herrn Beckers Einzug. Das Gesetz berücksichtigt in solchen Fällen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB): Wenn die Renovierung dem Mieter zugute kommt und über den ursprünglichen Zustand hinausgeht, muss er sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Weiterhin gilt: Der Vermieter darf die Renovierung laut Bundesgerichtshof so lange zurückhalten, bis der Mieter seine Beteiligung anbietet (§ 273 BGB – Zurückbehaltungsrecht).
Wer als Mieter renoviert, obwohl er dazu nicht verpflichtet war, kann sich die Kosten vom Vermieter erstatten lassen. Das gilt sowohl für Material als auch für Handwerker oder den eigenen Aufwand. Voraussetzung: Der Mieter muss den Anspruch innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug einreichen. Danach verjährt er (BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07).
Die Kaution springt nicht für jeden Kratzer ein. Vermieter dürfen die Kaution nicht einfach als Ersatz für ausgefallene Renovierungen nutzen. Das ist nur dann erlaubt, wenn wirklich ein Schaden entstanden ist, also bei Schäden oder Mietrückständen. Normale Abnutzung, wie ein paar Kratzer an der Wand oder etwas abgegriffene Türen, reicht dafür nicht aus. Anders sieht es aus, wenn klar im Vertrag steht, dass der Mieter renovieren muss und er das nicht gemacht hat. Dann können Sie als Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten. Aber: Sie müssen nachweisen, dass die Pflicht zur Renovierung auch wirklich bestand.
Gibt es beim Auszug größere Schäden, reicht die Kaution manchmal nicht aus. Dann darf der Vermieter zusätzlich Geld vom Mieter als Schadensersatz verlangen. Wichtig ist aber: Er muss beweisen können, wie die Wohnung beim Einzug ausgesehen hat. Deshalb lohnt sich am Anfang und am Ende des Mietverhältnisses ein gutes Übergabeprotokoll.
Die Frist für Schönheitsreparaturen endet sechs Monate nach der Schlüsselübergabe. Danach können Sie als Vermieter keine Ansprüche mehr stellen. Prüfen Sie den Zustand der Wohnung deshalb rechtzeitig.
Schönheitsreparaturen führen oft zu Unsicherheiten: vor allem, weil nicht alles, was danach aussieht, rechtlich auch dazugehört. Dazu gehören einfache, optische Arbeiten wie das Streichen von Wänden oder Heizkörpern, nicht aber aufwändige Maßnahmen wie das Abschleifen von Parkett. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Er kann die Pflicht aber auf den Mieter übertragen, etwa wenn die Wohnung beim Einzug renoviert war oder ein Ausgleich gezahlt wurde. Wichtig dabei: Viele Vertragsklauseln, besonders mit starren Fristen, sind jedoch unwirksam und führen dazu, dass der Vermieter selbst renovieren muss. Die gute Nachricht: Wer vorbereitet ist und seine Rechte kennt, hat wenig zu befürchten. Prüfen Sie den Zustand bei der Wohnungsübergabe rechtzeitig, verwenden Sie ein Übergabeprotokoll und aktuelle Vertragsmuster – denn Ansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.
Laut Mietrecht kann der Vermieter Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Das ist jedoch nur möglich, wenn die Wohnung beim Einzug renoviert war oder ein Ausgleich gezahlt wurde und die Klausel im Mietvertrag wirksam und fair formuliert ist.
Ist der Mieter laut Klausel im Mietvertrag wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, zählen dazu in erster Linie einfache optische Verschönerungsarbeiten im Innenbereich. Dazu gehören etwa das Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren oder Fensterrahmen von innen sowie das Ausbessern kleiner Bohrlöcher oder oberflächlicher Putzschäden. Auch das Reinigen fest verlegter Teppichböden oder das Auffrischen sichtbar abgenutzter Oberflächen kann Teil solcher Maßnahmen sein. Sie haben Fragen? ista steht Ihnen als Ratgeber mit Webinaren und Seminaren rund um das Thema Mietrecht gern zur Seite.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen technische oder handwerkliche Arbeiten wie das Abschleifen von Parkett, das Ausbessern von Putzschäden oder das Reparieren von Lichtschaltern oder Türschlössern. Diese fallen unter die Instandhaltungspflicht des Vermieters und dürfen nicht auf den Mieter übertragen werden.
Ob Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses verpflichtend sind, hängt vom Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung bei Einzug ab.
Grundsätzlich ist der Vermieter laut Mietrecht für Schönheitsreparaturen zuständig. Eine Renovierungspflicht des Mieters besteht nur, wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel enthalten ist und die Wohnung beim Einzug renoviert oder in einem vergleichbaren Zustand war. Oder wenn der Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.
Liegt keine solche Regelung vor oder ist die Klausel unwirksam, zum Beispiel wegen starrer Fristen oder unrenovierter Übergabe, muss der Mieter die Wohnung nicht renoviert übergeben. Entscheidend ist also immer die konkrete Vertragsgestaltung und der Zustand der Wohnung bei Mietbeginn.
Nicht alle Klauseln im Mietvertrag bezüglich der Schönheitsreparaturen sind wirksam. Sie sind zum Beispiel nicht zulässig, wenn sie starre Fristen oder pauschale Verpflichtungen berücksichtigen, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu berücksichtigen. Vermieter dürfen den Mieter auch nicht verpflichten, die Wohnung in jedem Fall „weiß gestrichen“ oder „renoviert“ zurückzugeben. Solche Klauseln wurden von der Rechtsprechung mehrfach für ungültig erklärt. Unzulässig sind des Weiteren: Einschränkungen bei der Wahl von Farbe oder Tapete, die Forderung nach Entfernung von Bodenbelägen und Tapeten sowie die Renovierungspflicht bei Auszug, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben wurde.
Starre Fristen bei Schönheitsreparaturen sind feste, unflexible Zeitvorgaben in Mietverträgen. Sie sollen den Mieter verpflichten, bestimmte Räume in genau festgelegten Abständen zu renovieren, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung. Solche Klauseln lauten zum Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnräume alle fünf Jahre zu streichen.“
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach entschieden, dass solche starren Fristen den Mieter unangemessen benachteiligen. Sie berücksichtigen nicht, ob überhaupt ein Renovierungsbedarf besteht. Das widerspricht dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Deshalb sind Klauseln mit festen Renovierungsintervallen ohne Spielraum oder Bedarfsprüfung nach aktuellem Recht in der Regel ungültig.
Für Schönheitsreparaturen bei Immobilien gibt es keine gesetzlich festgelegten Fristen. In der Praxis haben sich allerdings bestimmte Richtwerte etabliert. So wird allgemein davon ausgegangen, dass Mieter die Wohn- und Schlafräume etwa alle fünf Jahre renovieren sollten. Für Küchen, Bäder und Duschen gilt dies alle drei Jahre, und für Nebenräume wie Abstellkammern alle sieben Jahre. Diese Zeiträume sind aber gemäß aktuellem Recht nur eine Orientierung. Entscheidend ist letztlich immer der tatsächliche Zustand der Wohnung. Kennen Sie Ihre Rechte als Vermieter oder Verwalter? Als Ratgeber unterstützt ista Sie mit praxisnahen Webinaren und Seminaren rund um das Mietrecht.
Ja, ein Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Anteil der Kosten für Renovierungsarbeiten vom Vermieter verlangen. Das ist laut Mietrecht der Fall, wenn sich der Zustand der Mietwohnung seit Beginn des Mietverhältnisses wesentlich verschlechtert hat und der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
In solchen Fällen kann der Mieter eine Renovierung verlangen, muss sich aber oft zur Hälfte an den Kosten beteiligen, vor allem, wenn die Wohnung dadurch in einem besseren Zustand ist als beim Einzug.
