Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Das sollten Sie als Vermieter wissen

Das Wichtigste in Kürze

• Schönheitsreparaturen sind laut Gesetz einfache Renovierungsarbeiten wie das Streichen von Wänden, Decken oder Heizkörpern.
• Ohne gültige vertragliche Vereinbarung müssen Sie als Vermieter selbst für Schönheitsreparaturen aufkommen.
• Um den Mieter für Schönheitsreparaturen in die Pflicht zu nehmen, sollten Sie die gesetzlichen Vorgaben für wirksame Klauseln im Mietvertrag kennen.

Schönheitsreparaturen: Mehr als nur weiße Wände?

Bei Schönheitsreparaturen geht es nicht um große Sanierungen oder technische Arbeiten. Damit sind nur einfache Renovierungen gemeint, die in Mietwohnungen regelmäßig anfallen. Sie dienen dazu, Gebrauchsspuren zu beseitigen, die durch alltägliche Nutzung, Alterung oder Witterung entstehen. Schönheitsreparaturen sind aber mehr als nur weiße Wände: Auch Türen, Heizkörper oder die inneren Fensterrahmen zählen dazu. Die rechtliche Grundlage liefert § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).

Praxisbeispiel: Das sagt der BGH zu Schönheitsreparaturen beim Auszug

Frau Berger zieht nach fünf Jahren aus ihrer Mietwohnung aus. Die Wände sind vergilbt, im Wohnzimmer zeigen sich alte Bohrlöcher und die Heizkörper haben sichtbar an Farbe verloren. Außerdem ist das Parkett im Flur stark abgenutzt und stumpf. Laut Mietvertrag soll Frau Berger beim Auszug Renovierungsarbeiten durchführen. Während das Streichen der Wände, das Verschließen der Bohrlöcher und auch ein frischer Anstrich der Heizkörper zu den typischen Schönheitsreparaturen zählen, ist es beim Parkett anders: Das Abschleifen und Versiegeln des Bodens gehört nicht dazu. Das hat der Bundesgerichtshof eindeutig klargestellt (BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09).

Zusammengefasst: So unterscheiden sich Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Modernisierung

Schönheitsreparaturen unterscheiden sich deutlich von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn die Übergänge in der Praxis manchmal fließend erscheinen. Während Schönheitsreparaturen für eine frische Optik sorgen, geht es bei der Instandhaltung darum, Mängel wie tropfende Wasserhähne oder bröckelnden Fensterkitt zu beheben. Diese Arbeiten sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Eine Modernisierung wertet die Wohnung auf oder senkt den Energieverbrauch, wie zum Beispiel mit neuen Fenstern, Heizungen oder einem modernen Bad. Auch dafür ist der Vermieter verantwortlich, kann aber unter bestimmten Voraussetzungen die Miete erhöhen.

Was das Bürgerliche Gesetzbuch zu Schönheitsreparaturen sagt

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt klar, welche Pflichten Mieter und Vermieter haben. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt. Entstehen Mängel, ist er laut § 536a BGB verpflichtet, diese zeitnah zu beheben. Der Mieter muss laut § 538 BGB für normale Gebrauchsspuren wie Kratzer, Flecken oder Verfärbungen nicht aufkommen, wenn er die Wohnung ganz normal nutzt. Solche Gebrauchsspuren gelten als gewöhnlich und dürfen nicht einfach dem Mieter angelastet werden.

Renovierung rechtssicher auf den Mieter übertragen

Ein häufiger Streitpunkt ist die Renovierung der Wohnung beim Auszug. Als Vermieter und Verwalter können Sie dem Mieter das Renovieren nicht einfach so übertragen. Das klappt nur, wenn die Wohnung bei Einzug in einem nicht renovierungsbedürftigem Zustand war. Oder der Vermieter hat dem Mieter einen finanziellen Ausgleich gezahlt, weil die Wohnung bereits durch den Vormieter abgenutzt war.

Gerichte verlangen keine frisch gestrichene Wohnung, um sie als „nicht renovierungsbedürftig“ einzustufen. Entscheidend ist, ob die Wohnung insgesamt gepflegt wirkt. Kleinere Gebrauchsspuren spielen keine Rolle, solange der Gesamteindruck stimmt. Kommt es zum Streit, entscheidet das Gericht im Einzelfall, ob die Wohnung als renovierungsbedürftig gilt oder nicht. Übernimmt der Mieter die Renovierung, orientiert sich der Ausgleich an den Handwerkerkosten. Beauftragt der Mieter keinen Handwerker, sondern renoviert selbst, darf der Vermieter nicht nur die Materialkosten übernehmen. Er muss auch den Zeitaufwand des Mieters berücksichtigen.
 

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Worauf es bei der Formulierung ankommt

Gerade bei Schönheitsreparaturen finden sich in vielen Mietverträgen Standardklauseln. Sie wirken auf den ersten Blick eindeutig. Doch nicht alles, was schwarz auf weiß im Vertrag steht, ist automatisch rechtlich bindend. Denn viele Formulierungen sind zu starr oder benachteiligen den Mieter. Solche Klauseln gelten dann als unwirksam. Wenn Sie als Vermieter und Verwalter  auf Nummer sicher gehen wollen, sollten Sie gängige Klauseln genau prüfen. Denn nicht nur der Inhalt des Vertrags allein entscheidet, sondern auch die aktuelle Rechtsprechung.

Diese Klauseln halten vor Gericht nicht stand

• Farbvorgaben sind heikel
  Im Mietvertrag dürfen Vermieter nicht verlangen, dass Türen oder Fensterrahmen ausschließlich in neutralen, hellen und deckenden Farben gestrichen werden. Solche Vorgaben sind unzulässig, wenn sie dem Mieter vorschreiben, wie er die Wohnung während der Mietzeit farblich gestalten darf. (BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07).
• Tapeten entfernen nicht automatisch Pflicht
  Steht im Mietvertrag, dass der Mieter beim Auszug alle Tapeten – egal ob selbst angebracht oder vom Vormieter übernommen – entfernen muss, ist das rechtlich nicht erlaubt. Solche Klauseln benachteiligen den Mieter zu stark und sind deshalb unwirksam (BGH, Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 109/05).
• Keine Rückgabe „wie neu“ erforderlich
  Mieter müssen die Wohnung nicht in renoviertem Zustand zurückgeben, wenn sie diese unrenoviert übernommen haben. Laut BGH (Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14) darf der Mieter nicht verpflichtet werden, die Wohnung in besserem Zustand zurückzugeben, als er sie übernommen hat.
• Renovierungspflicht zum Mietende nur bei Renovierungsbedarf
  Im Mietvertrag dürfen Vermieter nicht pauschal verlangen, dass der Mieter die Wohnung beim Auszug so herrichtet, wie sie beim Einzug aussah. Solche Klauseln sind unzulässig, wenn sie nicht berücksichtigen, ob überhaupt ein Renovierungsbedarf besteht. Sind keine Gebrauchsspuren vorhanden, muss der Mieter in der Regel auch nicht streichen oder tapezieren (BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/08).
• Abgeltungsklauseln sind selten gültig
  Abgeltungsklauseln verpflichten den Mieter, beim Auszug einen Teil der Renovierungskosten zu zahlen, obwohl die Wohnung noch gar nicht renovierungsbedürftig ist. Das ist nach aktueller Rechtsprechung fast immer unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).
• Was unklar bleibt, ist nicht bindend
  Pflichtsätze wie „Der Mieter muss die Wohnung stets in ordnungsgemäßem Zustand halten“ sind laut Mietrecht ebenfalls nicht haltbar. Sie sind zu ungenau und lassen offen, was der Vermieter konkret mit dem Mieter vereinbart hat (BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05).
• Keine Pflicht zur Beauftragung von Profis
  Mietverträge dürfen nicht verlangen, dass Schönheitsreparaturen nur durch Fachfirmen erledigt werden. Es reicht, wenn der Mieter die Arbeiten handwerklich ordentlich selbst ausführt (BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09).
• Feste Renovierungsfristen sind unwirksam
  Klauseln im Mietvertrag wie „alle drei Jahre Küche streichen“ sind zu starr und damit nicht gültig. Denn sie berücksichtigen den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03).
• Unklare Regelungen führen zu Unsicherheit
  Ein Mietvertrag verlangt zum Beispiel, Holzfenster zu streichen, Kunststofffenster werden aber nicht erwähnt. Dadurch bleibt unklar, was genau gilt. Solche ungenauen oder sogar widersprüchlichen Vorgaben gelten rechtlich oft als unwirksam.

Renovieren ohne starre Fristen

Während der Mietzeit gilt: Mieter müssen nur dann renovieren, wenn es wirklich nötig ist. Es gibt keine gesetzlichen Fristen, die bestimmte Zeitabstände für Schönheitsreparaturen vorschreiben. Daher ist es nicht wirksam, wenn im Mietvertrag feste Intervalle stehen wie etwa „alle drei Jahre die Küche streichen“. Solche Vorgaben sind rechtlich nicht verbindlich, wenn die Wohnung noch keinen Renovierungsbedarf hat. 

Entscheidend ist immer, wie stark die Räume tatsächlich abgenutzt sind. Nur wenn die Nutzung deutlich Spuren hinterlässt oder die Wohnung vernachlässigt wird, kann der Vermieter verlangen, dass während der Mietdauer renoviert wird. Vorausgesetzt, im Mietvertrag steht überhaupt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel. Fehlt diese, muss der Vermieter selbst renovieren.

Als grobe Orientierung gelten:

• Küche und Bad: alle 3 Jahre
• Wohnräume und Flure: alle 5 Jahre
• Nebenräume: alle 7 Jahre
   

Praxisbeispiel: Wer muss renovieren – Mieter oder Vermieter?

Herr Becker zieht in eine Mietwohnung ein, die bei der Übergabe deutlich renovierungsbedürftig ist: Der Teppich zeigt starke Laufspuren, an den Decken sind Verfärbungen sichtbar und die Farbe der Heizkörper blättert bereits ab. Im Mietvertrag steht, dass er während der Mietzeit für die Schönheitsreparaturen zuständig sei. Nach einigen Jahren verschlechtert sich der Zustand weiter und Herr Becker fordert vom Vermieter eine Renovierung.

Vermieter ist zur Renovierung verpflichtet

Da die Wohnung bei Übergabe in unrenoviertem Zustand war und Herr Becker dafür keinen Ausgleich bekommen hat, muss Herr Becker die Renovierung laut Inhalt des Vertrages nicht übernehmen (BGH, u. a. Urteil vom 08.07.2020 – VIII ZR 163/18). Stattdessen greift die gesetzliche Regelung aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter muss den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wie vereinbart erhalten und ist daher für notwendige Schönheitsreparaturen verantwortlich.
 

Mieter beteiligt sich an Kosten

Der Vermieter entscheidet sich, die Wohnung zu renovieren. Nach Abschluss der Arbeiten ist die Wohnung in einem deutlich besseren Zustand als bei Herrn Beckers Einzug. Das Gesetz berücksichtigt in solchen Fällen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB): Wenn die Renovierung dem Mieter zugute kommt und über den ursprünglichen Zustand hinausgeht, muss er sich in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Weiterhin gilt: Der Vermieter darf die Renovierung laut Bundesgerichtshof so lange zurückhalten, bis der Mieter seine Beteiligung anbietet (§ 273 BGB – Zurückbehaltungsrecht).

Das gilt bei Schönheitsreparaturen und Kaution

Die Kaution springt nicht für jeden Kratzer ein. Vermieter dürfen die Kaution nicht einfach als Ersatz für ausgefallene Renovierungen nutzen. Das ist nur dann erlaubt, wenn wirklich ein Schaden entstanden ist, also  bei Schäden oder Mietrückständen. Normale Abnutzung, wie ein paar Kratzer an der Wand oder etwas abgegriffene Türen, reicht dafür nicht aus. Anders sieht es aus, wenn klar im Vertrag steht, dass der Mieter renovieren muss und er das nicht gemacht hat. Dann können Sie als Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten. Aber: Sie müssen nachweisen, dass die Pflicht zur Renovierung auch wirklich bestand.

Wenn der Renovierungsaufwand die Kaution übersteigt

Gibt es beim Auszug größere Schäden, reicht die Kaution manchmal nicht aus. Dann darf der Vermieter zusätzlich Geld vom Mieter als Schadensersatz verlangen. Wichtig ist aber: Er muss beweisen können, wie die Wohnung beim Einzug ausgesehen hat. Deshalb lohnt sich am Anfang und am Ende des Mietverhältnisses ein gutes Übergabeprotokoll.

Ansprüche nach Auszug rechtzeitig prüfen

Die Frist für Schönheitsreparaturen endet sechs Monate nach der Schlüsselübergabe. Danach können Sie als Vermieter keine Ansprüche mehr stellen. Prüfen Sie den Zustand der Wohnung deshalb rechtzeitig.
 

Fazit: Behalten Sie den Überblick und regeln Sie Schönheitsreparaturen rechtssicher und stressfrei

Schönheitsreparaturen führen oft zu Unsicherheiten: vor allem, weil nicht alles, was danach aussieht, rechtlich auch dazugehört. Dazu gehören einfache, optische Arbeiten wie das Streichen von Wänden oder Heizkörpern, nicht aber aufwändige Maßnahmen wie das Abschleifen von Parkett. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Er kann die Pflicht aber auf den Mieter übertragen, etwa wenn die Wohnung beim Einzug renoviert war oder ein Ausgleich gezahlt wurde. Wichtig dabei: Viele Vertragsklauseln, besonders mit starren Fristen, sind jedoch unwirksam und führen dazu, dass der Vermieter selbst renovieren muss. Die gute Nachricht: Wer vorbereitet ist und seine Rechte kennt, hat wenig zu befürchten. Prüfen Sie den Zustand bei der Wohnungsübergabe rechtzeitig, verwenden Sie ein Übergabeprotokoll und aktuelle Vertragsmuster – denn Ansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.