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Das deutsche Mietrecht schützt Mieter sehr umfassend und es kommt regelmäßig zu Änderungen durch die Rechtsprechung. Für Sie als Vermieter oder Verwalter einer Immobilie ist es daher oft nicht leicht zu beurteilen, ob Ihre Mietverträge den aktuellen rechtlichen Anforderungen entsprechen. Lernen Sie in unserem Ratgeber typische Klauseln kennen, die zwar oft verwendet werden, aber in der Regel unwirksam sind.
Sie haben einen neuen Mieter für Ihre Immobilie gefunden, und nun geht es an das Aufsetzen des neuen Mietvertrags. Als Vermieter und Verwalter sollten Sie auf jeden Fall mit den häufigsten Fallstricken vertraut sein, die dabei auftreten können. Denn sie können betroffene Klauseln in Mietverträgen ungültig machen. Wenn Sie Vorlagen für Ihre Mietverträge verwenden, stellen Sie unbedingt sicher, dass sie dem aktuellen Stand des Mietrechts entsprechen.
Obwohl mündliche Mietverträge durchaus möglich sind, ist der Nachweis von Vereinbarungen im Streitfall schwierig bis unmöglich. Auch wenn Ihnen der Mieter nahesteht oder es sich um ein Familienmitglied handelt: Schließen Sie immer einen schriftlichen Vertrag ab, den alle Parteien unterzeichnen und von dem jede Partei ein Exemplar erhält.
Wenn Mieter ausziehen wollen, gilt für sie die gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist von drei Monaten. Sie kann vertraglich nicht verkürzt oder verlängert werden. Es gibt nur ganz wenige Ausnahmen: Befristete Mietverträge, eine vereinbarte Mindestmietdauer oder ein Kündigungsausschluss – sofern er wechselseitig und für maximal vier Jahre gilt.
Eine Kündigung durch Sie als Vermieter ist gesetzlich noch viel stärker geregelt. Sie ist nur in wenigen Fällen wie hohe Mietrückstände oder Eigenbedarf möglich. In diesen Fällen liegen die Kündigungsfristen je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten. Klauseln, die kürzere Fristen oder Kündigungen ohne triftigen Grund vorsehen, sind ungültig.
Einen bestehenden Mietvertrag können Sie nicht ohne Zustimmung des Mieters ändern. Das gilt auch für Details, die auf den ersten Blick nebensächlich erscheinen könnten, wie ein Rechenfehler oder ein vergessener Punkt auf der Betriebskostenabrechnung. Wollen Sie das im Nachhinein noch korrigieren, benötigen Sie in jedem Fall das Einverständnis Ihres Mieters und sollten dies auch schriftlich dokumentieren.
Mieter müssen nur für Betriebskosten aufkommen, die vertraglich vereinbart worden sind, wie zum Beispiel Heizung, Warmwasser oder Gebäudereinigung. Dabei haben Sie als Vermieter oder Verwalter die Pflicht, eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist aber ausreichend, ohne dass Sie alle umlagefähigen Posten einzeln aufführen, die dort geregelt sind.
Sie dürfen allerdings keine Kosten als Betriebskosten mit dem Mieter abrechnen, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Das gilt für Verwaltungskosten genauso wie für Bankgebühren oder für Versicherungen, die nicht gesetzlich vorgeschrieben sind. Diese Kosten haben Sie als Vermieter und Verwalter selbst zu tragen.
Steht in Ihrer Immobilie bald der nächste Mieterwechsel an? Wir helfen Ihnen, Zeit zu sparen und einen rechtssicheren Mietvertrag zu erstellen. Registrieren Sie sich einfach für unseren Newsletter und erhalten Sie unser exklusives Mieterwechsel-Paket mit Ratgeber, wichtigen Formularen und Mietvertrags-Vorlage als PDF. Nehmen Sie auch gerne direkt zu uns Kontakt auf bei weiteren Fragen.
Ein rechtsgültiger Mietvertrag muss den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Als Vermieter oder Verwalter haben Sie natürlich einen gewissen Spielraum zur Ausgestaltung des Vertrags, aber nicht jede Klausel ist zulässig. Typische unwirksame Klauseln betreffen Vorschriften zur Nutzung der Wohnung, Pflichten zur Mängelbeseitigung und Fristen. Wer unpräzise Formulierungen verwendet, riskiert, dass ein Teil des Vertrags unwirksam ist.
Der Bundesgerichtshof hat in zahlreichen Urteilen die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern bei Schönheitsreparaturen präzisiert. Grundsätzlich gilt: Mieter müssen die Wohnung angemessen behandeln, während Vermieter für den guten Zustand der Immobilie verantwortlich sind. Die Kosten, die Mieter für Schönheitsreparaturen investieren müssen, werden aber von Gerichten regelmäßig begrenzt. Zudem gilt die Verpflichtung dazu nur für den Mieter, wenn sie rechtswirksam vereinbart wurde.
Als Vermieter und Verwalter dürfen Sie keine Vorgaben dazu machen, welche Farbe oder Tapeten verwendet werden sollen. Mieter müssen des Weiteren bei Auszug keine Bodenbeläge oder Tapeten entfernen.
Starre Renovierungsfristen mit Vorgaben, welche Räume in welchem Turnus renoviert werden müssen, sind ebenfalls ungültig. Eine Endrenovierungspflicht besteht nur, wenn die Wohnung in einem schlechteren Zustand als bei Einzug ist.
“Die Wohnung wird gemietet wie gesehen. Beschwerden über Mängel sind ausgeschlossen.”
“Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen: In Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.”
“Für Schönheitsreparaturen an den Wänden hat der Mieter Wandfarbe von Alpina zu verwenden.”
Als Vermieter und Verwalter dürfen Sie Ihren Mietern grundsätzlich nicht vorschreiben, wie sie in ihrer Wohnung leben. Das generelle Verbot von Haustieren ist beispielsweise unzulässig. Kleintiere sind immer erlaubt – bei anderen Tieren können Sie im Einzelfall prüfen, ob die Haltung im Einklang mit dem vertragsgemäßen Gebrauch steht. Auch Musizieren dürfen Sie nicht generell verbieten oder stark einschränken; die Einhaltung der Ruhezeiten durch den Mieter bleibt jedoch Pflicht.
Rauchen in der Wohnung dürfen Sie ebenfalls nicht verbieten, da das laut Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt. In Gemeinschaftsräumen wie Hausfluren ist ein Rauchverbot ohne Absprache mit dem Mieter hingegen möglich.
Ihre Mieter können grundsätzlich Besucher empfangen. Ausnahmen gelten nur bei Störung der Ruhezeiten. Auch das pauschale Verbieten der Untervermietung ist nicht rechtens. Der Mieter muss Ihnen dies allerdings mit Namen des Untermieters anzeigen und Sie können in berechtigten Fällen wie unzureichende Einkommensnachweise den Untermieter auch ablehnen.
Ein generelles Besichtigungsrecht für den Vermieter ist unzulässig. Bei begründetem Anlass dürfen Sie die Wohnung jedoch auch unangemeldet betreten, zum Beispiel um gravierende Mängel zu überprüfen oder wenn Sie die Wohnung Miet- und Kaufinteressenten zeigen möchten.
Als Vermieter und Verwalter sollten Sie eine angemessene Mietsicherheit verlangen. So minimieren Sie das Risiko von Mietausfällen – oder dass Sie Schäden an der Wohnung auf eigene Kosten reparieren müssen. Die Mietkaution ist allerdings gesetzlich geregelt und darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen.
Zusätzliche Sicherheiten, die diesen Betrag übersteigen, sind unzulässig. Wenn der Mieter Bürgschaften oder ein Pfand für Schlüssel hinterlegen soll, darf der Betrag drei Nettokaltmieten insgesamt nicht überschreiten. Vermieter dürfen vom Mieter zusätzlich zur Kaution keine private Haftpflichtversicherung verlangen.
Zum Schutz der Mieter sieht das Mietrecht starke Einschränkungen bei Mieterhöhungen und Umlagen von Kosten vor. Staffelmieten mit Preiserhöhungen in kürzeren Abständen als einem Jahr sind unzulässig. Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, die Sie auf den Mieter umlegen können, sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. Dazu gehören beispielsweise die Grundsteuer, Reinigung, Heizung und Warmwasser. Bankgebühren sowie Kosten für Mietausfall- oder Reparaturkostenversicherungen zählen aber zu den Verwaltungskosten, die Sie selbst tragen müssen und nicht dem Mieter in Rechnung stellen können.
Wenn der Mieter ausziehen möchte, ist dafür die fristgerechte Kündigung des Wohnraums erforderlich. Das ist jedoch nicht individuell vereinbar. Denn die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate. Es ist also unzulässig, eine davon abweichende Frist für die Kündigung zu vereinbaren.
Auch ein befristeter Mietvertrag ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, die Sie als Vermieter und Verwalter im Vertrag angeben müssen. Eine Ausnahme gibt es für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, also zum Beispiel für Ferienwohnungen. Bei regulärem Wohnraum sind nur wenige Gründe für die Befristung zulässig, zum Beispiel Eigenbedarf, geplante Baumaßnahmen oder die Vermietung als Werkdienstwohnung. Versäumen Sie, einen zulässigen Grund im Mietvertrag zu nennen, ist die Befristung ungültig und das Mietverhältnis gilt als unbefristet.
Als Immobilien-Profi sollten Sie rechtlich und technisch immer am Ball bleiben und brauchen die neuesten Infos. Wir bieten wertvolles Wissen, Insights aus der Branche und zum Mietrecht in unseren Seminaren und Webinaren.
Die Tatsache ist: Als Vermieter und Verwalter können Sie es nicht vollständig vermeiden, dass zu einem gewissen Zeitpunkt eine Klausel unwirksam wird, die Sie mit Ihren Mietern in einem Mietvertrag vereinbart haben. Die Rechtsprechung ändert das Mietrecht ständig und viele Mietverträge laufen über einen sehr langen Zeitraum. Also auch wenn Sie bei Vertragsabschluss alles richtig gemacht haben, können Verträge zu einem späteren Zeitpunkt ungültige Klauseln enthalten. Doch was bedeutet das für Sie?
Ein Mietvertrag bleibt in der Regel auch dann gültig, wenn einzelne Klauseln unwirksam sind oder durch aktuelle Rechtsprechung als nichtig erklärt wurden. Für den Mieter gelten dann ersatzweise die gesetzlichen Regelungen und er ist nicht an die entsprechende Klausel gebunden.
Zur Vermeidung von rechtlichen Komplikationen sollten Sie auf jeden Fall standardmäßig eine salvatorische Klausel in Ihre Mietverträge mit aufnehmen. Das minimiert das Risiko, dass der Vertrag angefochten werden kann. Denn mit einer solchen Rettungsklausel bestätigen alle Vertragsparteien per Unterschrift, dass der Vertrag auch dann wirksam bleibt, wenn ein Teil des Vertrags unwirksam ist oder einen Fehler enthält.
Der Vertrag mit Ihrem neuen Mieter ist unterschrieben, doch der Fehlerteufel war unterwegs? Kleinere Tipp- oder Rechenfehler im Mietvertrag können Sie direkt im Vertrag handschriftlich korrigieren. Voraussetzung ist jedoch, dass Ihr Mieter einverstanden ist. Daher sollten Sie alle Änderungen vom Mieter gegenzeichnen lassen, um sich optimal abzusichern.
Fällt Ihnen nach der Vertragsunterzeichnung ein größerer Fehler auf, sollte dieser nicht nur mit einer handschriftlichen Korrektur behoben werden. Beispiele sind eine falsche Wohnflächenangabe oder das Fehlen eines Namens bei mehreren Mietern. In solchen Fällen gibt es im Mietrecht die Möglichkeit, einen Mietvertragsnachtrag zu schließen. Dieser dient im Zweifel auch als Beweismittel vor Gericht, falls es deswegen zu Streitigkeiten kommen sollte.
Hat eine Vertragspartei Falschangaben im Mietvertrag vorsätzlich gemacht, so liegt eine arglistige Täuschung vor. Das wäre der Fall, wenn Sie als Vermieter wissentlich unerlaubte Klauseln aufgenommen haben. Wenn Sie von Ihrem Mieter eine Mieterselbstauskunft eingeholt haben und er dort falsche Angaben gemacht hat, die in den Mietvertrag aufgenommen wurden, ist das ebenfalls eine arglistige Täuschung. In einem solchen Fall ist der gesamte Mietvertrag ungültig und die fristlose Kündigung gerechtfertigt. Sie sollten aber Kontakt zu einem Rechtsberater aufnehmen, um das weitere Vorgehen zu besprechen.
Unwirksame Klauseln in Mietverträgen sind weit verbreitet. Sie machen zwar nach geltendem Recht nicht den gesamten Mietvertrag unwirksam. Der betreffende Passus hat aber keine rechtsverbindliche Wirkung – der Mieter ist gemäß Mietrecht also nicht an die betroffenen Vertragsbestandteile gebunden. Oft werden bestimmte Regelungen auch im Laufe des Mietverhältnisses ungültig, weil sich die Rechtsprechung geändert hat. Nehmen Sie als Vermieter zur Sicherheit auf jeden Fall eine salvatorische Klausel in den Vertrag auf. Um Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, sollten Sie sich außerdem zur Gestaltung des Mietvertrags fachlich beraten lassen und alle aktuellen Infos dazu einholen.
Ja, Schönheitsreparaturen sind im Mietvertrag grundsätzlich zulässig. Als Vermieter oder Verwalter haben Sie selbstverständlich entsprechende Rechte und dürfen dem Mieter Renovierungsarbeiten wie das Streichen von Wänden oder das Lackieren von Heizkörpern auferlegen, wenn die Klauseln im Mietvertrag klar, verständlich und rechtlich wirksam formuliert sind.
Um die Unwirksamkeit von entsprechenden Klauseln zu verhindern, sollten Sie weiche Fristen nennen. Diese dienen lediglich als unverbindliche Orientierungshilfe. Für den Mieter sollte klar erkennbar sein, dass er nach Ablauf der Fristen nicht automatisch zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Vielmehr muss er diese nur dann vornehmen, wenn ein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht. Die Klausel muss es ermöglichen, unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades der Mieträume von den Fristen abzuweichen.
Als Vermieter dürfen Sie Ihren Mietern grundsätzlich nicht vorschreiben, wie sie in ihrer Wohnung leben. Ein generelles Verbot von Haustieren, Rauchen oder Untervermietung ist beispielsweise unzulässig. Auch das Musizieren in der Wohnung oder Besuche dürfen Sie nicht vertraglich einschränken, solange der Mieter die Ruhezeiten einhält.
Ausschließen können Sie im Mietvertrag hingegen die gewerbliche Nutzung der Wohnung, wenn diese nicht im Einklang mit dem zweckmäßigen Gebrauch einer Mietwohnung steht. Das ist beispielsweise der Fall, wenn es dadurch zu einem hohen Publikumsverkehr oder zur Geräuschentwicklung kommt oder wenn von der Wohnung für gewerbliche Zwecke Foto- und Videoaufnahmen gemacht werden.
Wenn eine Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, bedeutet das nicht, dass der gesamte Mietvertrag ungültig wird. Stattdessen gilt – anstelle der unwirksamen Klausel – die gesetzliche Regelung. Das Recht ist dabei sehr mieterfreundlich.
Um rechtliche Komplikationen bei der Vermietung Ihrer Immobilien zu vermeiden, ist es ratsam, eine sogenannte salvatorische Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Diese Klausel besagt, dass der Vertrag auch dann gültig bleibt, wenn einzelne Bestimmungen unwirksam sind. Holen Sie sich rechtliche Hilfe beim Aufsetzen des Mietvertrags und lassen Sie diesen im Zweifelsfall von einem Anwalt prüfen.
Für Mieter gilt immer eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese Frist kann vertraglich nicht verkürzt oder verlängert werden.
Für Vermieter hängt die Frist von der Mietdauer ab. Sie beträgt drei Monate, wenn die Mietdauer bis zu fünf Jahre beträgt, sechs Monate bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren sowie neun Monate bei einem längeren Mietverhältnis. Als Vermieter können Sie das Mietverhältnis außerdem nur in wenigen Ausnahmefällen kündigen, beispielsweise bei Eigenbedarf oder bei erheblichen Mietrückständen.
Sollte der Mietvertrag mit vorsätzlichen Falschangaben zustande gekommen sein,etwa was die Einkunftsverhältnisse des Mieters oder die Größe der Wohnung angeht, besteht in der Regel das Recht zur fristlosen Kündigung.
Grundlegende Informationen zum Thema Immobilien und Mietrecht finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Dort stehen die aktuellen Regelungen zu Mietverträgen und für Verträge allgemein. Hilfreiche Tipps erhalten Sie auch in aktuellen Ratgebern und Broschüren von einschlägigen Branchenvertretern – wie uns. Diese Ratgeber bieten oft eine verständliche Zusammenfassung der wichtigsten Regeln und Urteile.
Dennoch ist es in manchen Fällen unumgänglich, Kontakt mit einem Fachanwalt aufzunehmen. Dieser ist mit allen Auslegungen des BGB vertraut und kann eine passende Beratung für Ihren individuellen Fall vornehmen. Vor allem, wenn es zwischen Ihnen und Ihrem Mieter zu einer rechtlichen Streitigkeit kommt, ist die Beratung durch einen Anwalt meist unumgänglich.
Die Inhalte des ista Blogs dienen ausschließlich der ersten und allgemeinen Information und stellen keine rechtliche, steuerliche oder sonstige fachliche Beratung dar. Trotz sorgfältiger Recherche und regelmäßiger Aktualisierung übernehmen wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen. Bitte beachten Sie, dass jeder Einzelfall individuell ist. Wir empfehlen daher ausdrücklich, bei konkreten Fragestellungen stets eine professionelle Beratung durch entsprechend qualifizierte Fachpersonen in Anspruch zu nehmen. Zu Themen, wie Heizkostenabrechnung und monatliche Verbrauchsinformation, Rauchwarnmelder, Nebenkostenabrechnung, Energieausweis, Trinkwasseruntersuchung und Gewerbelösungen beraten wir Sie gerne.
