10 häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung
1. Wie werden Heizkosten bei Leerstand verteilt?
Auch für eine leer stehende Wohnung gelten die Vorgaben der Heizkostenverordnung. Bei einer zentralen Heizungsanlage müssen grundsätzlich 50 bis 70 % der Heizkosten nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden. Die übrigen Kosten werden nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt.
Bei einer leer stehenden Wohnung fällt weiterhin ein Anteil der verbrauchsabhängig und flächenabhängig verteilten Kosten an. Die muss der Vermieter jedoch selbst tragen. Heizkosten, die trotz Leerstand in der Wohnung anfallen, sind nicht auf andere Mieter umlegbar. Entsprechend führt ein hoher Leerstand nicht dazu, dass die Kosten der leer stehenden Wohnungen von den übrigen Mietern getragen werden.
2. Dürfen Heizkosten geschätzt werden?
Der tatsächliche Verbrauch soll grundsätzlich erfasst werden. Eine Schätzung kommt nur infrage, wenn der Verbrauch wegen eines Geräteausfalls oder aus einem anderen zwingenden Grund nicht ordnungsgemäß ermittelt werden kann. Schätzungen werden[AS1.1][WA1.2], insbesondere mit fernablesbarer Messtechnik, in der Praxis allerdings eher selten und nur, wenn unbedingt erforderlich, durchgeführt.
Für die Schätzung nennt die Heizkostenverordnung (§ 9a) konkrete Vergleichsmaßstäbe. Möglich sind zum Beispiel der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen, der Verbrauch vergleichbarer Räume im selben Abrechnungszeitraum oder der durchschnittliche Verbrauch des Gebäudes beziehungsweise der Nutzergruppe.
Eine Schätzung darf deshalb nicht frei gewählt werden. Der Vermieter oder das Abrechnungsunternehmen muss einen der gesetzlich vorgesehenen Maßstäbe anwenden.
3. Wie lassen sich ungewöhnlich hohe Heizkosten erklären?
Eine hohe Nachzahlung bedeutet nicht automatisch, dass die Heizkostenabrechnung fehlerhaft ist. Manchmal steigen die Heizkosten trotz geringerem Verbrauch. Dafür können mehrere Gründe infrage kommen, wie zum Beispiel höhere Energiepreise, gestiegener Verbrauch, ein besonders kalter Abrechnungszeitraum oder ein höherer Gesamtverbrauch des Gebäudes.
Auch der Verteilerschlüssel beeinflusst die Kosten. Bei einer zentralen Heizungsanlage werden grundsätzlich 50 bis 70 % der Heizkosten nach dem Verbrauch verteilt. Der übrige Anteil richtet sich nach der Fläche oder einem vergleichbaren Maßstab.
Bei einer auffällig hohen Abrechnung kann ein Vergleich mit dem Vorjahr helfen. Bei fernablesbaren Geräten erhalten Mieter zudem monatlich eine Verbrauchsinformation. Diese enthält Vergleichswerte, mit denen sich Veränderungen beim eigenen Verbrauch leichter erkennen lassen.
4. Wann dürfen Betriebskostenvorauszahlungen erhöht werden?
Sind im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, können Vermieter und Mieter nach einer Betriebskostenabrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen. Maßgeblich sind die voraussichtlich entstehenden Betriebskosten. Eine Erhöhung darf nicht dazu genutzt werden, einen beliebig hohen Sicherheitszuschlag zu verlangen. Auch bei der Höhe der Betriebskosten gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
Aber: Eine Vorauszahlung ist von einer Betriebskostenpauschale zu unterscheiden. Bei einer Vorauszahlung wird später über die tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet. Bei einer Pauschale gelten andere rechtliche Regeln.
5. Welche Angaben muss eine Heizkostenabrechnung enthalten?
Eine Heizkostenabrechnung muss nachvollziehbar sein. Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung müssen insbesondere die zugrunde gelegten Verbrauchswerte und der verwendete Verteilungsmaßstab erkennbar sein.
Die Heizkostenverordnung verlangt aber noch weitere Angaben. Dazu gehören Informationen über die eingesetzten Energieträger und bestimmte Kostenbestandteile. Vorgesehen ist auch ein Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs mit dem vorherigen Abrechnungszeitraum. Bei fossilen Energieträgern kommen außerdem Angaben zu den CO₂-Kosten hinzu. Aus der Abrechnung muss hervorgehen, welcher Anteil der CO₂-Kosten auf den Mieter entfällt und wie dieser Anteil berechnet wurde.
6. Welche Belege dürfen Mieter einsehen?
Mieter haben grundsätzlich Anspruch darauf, die Belege zu prüfen, die einer Heizkostenabrechnung zugrunde liegen. Dazu können beispielsweise Rechnungen des Energieversorgers, Ablesewerte und Unterlagen des Abrechnungsdienstleisters gehören.
Mieter könnten besonders bei hohen oder nicht nachvollziehbaren Kosten eine Belegeinsicht einfordern, um zu prüfen können, ob die abgerechneten Kosten tatsächlich entstanden sind und ob sie richtig verteilt wurden. Denken Sie beim Abrechnen daran: Die Unterlagen müssen einen Bezug zur jeweiligen Abrechnung haben. Sie können die Belege auch elektronisch zugänglich machen.
7. Wie wird der CO₂-Preis bei der Heizkostenabrechnung berücksichtigt?
Für bestimmte fossile Brennstoffe fällt ein nationaler CO₂-Preis an. Bei Wohngebäuden werden die daraus entstehenden CO₂-Kosten nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Die Regelung gilt für entsprechende Abrechnungszeiträume seit dem 1. Januar 2023. Für die Aufteilung ist die energetische Qualität des Gebäudes entscheidend. Bei einer zentralen Wärmeversorgung wird der CO₂-Ausstoß des Gebäudes zugrunde gelegt. Bei einer Versorgung mit Wärme durch den Mieter gelten andere Berechnungsregeln. Der Mieter trägt die CO₂-Kosten deshalb nicht automatisch vollständig. Welchen Anteil Vermieter und Mieter übernehmen, richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben.
8. Wie werden CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt?
Bei Wohngebäuden richtet sich die Aufteilung nach den CO₂-Emissionen des Gebäudes. Je höher die Emissionen pro Quadratmeter und Jahr sind, desto höher ist grundsätzlich der Anteil des Vermieters.
Die gesetzliche Staffelung sieht folgende Anteile vor:
| CO₂-Ausstoß | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
| unter 12 kg CO₂/m²/Jahr | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 kg | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 kg | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 kg | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 kg | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 kg | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 kg | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 kg | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 kg | 20 % | 80 % |
| ab 52 kg | 5 % | 95 % |
Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann sich der Anteil des Vermieters verringern. Das gilt beispielsweise, wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben eine energetische Verbesserung des Gebäudes verhindern. Die Voraussetzungen muss der Vermieter nachweisen.
9. Was bedeutet Fernablesbarkeit für die Heizkostenabrechnung?
Fernablesbare Messgeräte können, wie der Name vermuten lässt, aus der Ferne ausgelesen werden. Der Vorteil: Die Verbrauchsdaten werden automatisch übermittelt, so dass das Ablesen vor Ort durch einen Servicemitarbeiter entfällt. Außerdem ermöglichen fernablesbare Geräte die monatliche Verbrauchsinformation. So können Mieter einmal pro Monat ihren Verbrauch aus dem vergangenen Monat sehen.
Für Verbrauchserfassungsgeräte, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, schreibt die Heizkostenverordnung grundsätzlich Fernablesbarkeit vor. Eine Ausnahme gilt unter bestimmten Voraussetzungen, wenn einzelne Geräte in einem bestehenden System ohne Fernablesbarkeit ersetzt oder ergänzt werden. Nicht fernablesbare Geräte müssen grundsätzlich bis zum 1. Januar 2027 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Für technisch nicht mögliche oder wirtschaftlich unzumutbare Nachrüstungen sieht die Heizkostenverordnung Ausnahmen vor.
Einfach auf Funkablesung umstellen
Ab dem 1. Januar 2027 müssen alle Messgeräte zur Verbrauchserfassung fernablesbar sein. Wir helfen Ihnen beim Umstieg und unterstützen Sie bei Ihrer rechtskonformen Heizkostenabrechnung.
10. Welche Informationen müssen Mieter unterjährig zu ihrem Verbrauch erhalten?
Sind fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden, müssen Mieter grundsätzlich monatlich über ihren Verbrauch informiert werden. Die Information muss mindestens den Verbrauch des vergangenen Monats in Kilowattstunden enthalten. Hinzu kommen Vergleichswerte, wie der Verbrauch des Vormonats und der Verbrauch des entsprechenden Monats im Vorjahr, sofern die erforderlichen Daten vorliegen. Zusätzlich ist ein Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie vorgesehen. Die monatlichen Informationen zeigen, wie sich der eigene Verbrauch entwickelt. Mieter können dadurch Abweichungen früher erkennen und ihr Heizverhalten überprüfen.
Achtung: Werden die gesetzlichen Informationspflichten bei fernablesbaren Geräten nicht oder nicht vollständig erfüllt, kann der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten unter bestimmten Voraussetzungen kürzen.
