Mindesttemperatur in der Wohnung: Das gilt für Vermieter

Das Wichtigste in Kürze

• Eine gesetzlich festgelegte Mindesttemperatur gibt es nicht. Welche Werte angemessen sind, hängt von Raum, Tageszeit und der Rechtsprechung ab.
• Bei zu niedrigen Temperaturen sollten Sie zeitnah prüfen, ob ein technischer Mangel vorliegt und welche weiteren Schritte notwendig sind. 
• Eine gute Dokumentation hilft, Beschwerden, Temperaturmesswerte und eingeleitete Maßnahmen später nachvollziehen zu können. 
• Bleibt eine Wohnung über einen längeren Zeitraum zu kalt, kann ein Mietmangel vorliegen und Ihr Mieter unter Umständen die Miete mindern. 

Gibt es eine gesetzliche Mindesttemperatur in der Wohnung? 

In den Herbst- und Wintermonaten verbringen viele Mieter mehr Zeit zu Hause und gemütliche Stunden auf der Couch, Serien- oder Filmabende gehören für viele dazu. Damit die Wohnung auch zum Wohlfühlen einlädt, sollte sie angenehm warm sein. Als Vermieter müssen Sie daher dafür sorgen, dass Ihre Mieter die Wohnung ausreichend beheizen können. 

Eine feste gesetzliche Mindesttemperatur gibt es allerdings nicht – ebenso wenig wie ein neues Gesetz dazu. In § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) heißt es lediglich, dass die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sein muss. Orientierung gibt die Rechtsprechung. Gerichte haben bei Streitfällen zur Raumtemperatur wiederholt Richtwerte genannt, die jedoch nicht bundesweit verbindlich sind: Tagsüber, zwischen 6 und 23 Uhr, sollte eine Wohnung demnach in der Regel 20 bis 22 Grad Celsius erreichen können. 
 

Diese Mindesttemperaturen gelten in den einzelnen Räumen 

Je nach Raum und Tageszeit sprechen sich die Gerichte für unterschiedliche Mindesttemperaturen aus. Auch durch eine Klausel im Mietvertrag können Sie diese nicht einfach ausschließen oder absenken. Eine Nachtabsenkung der Temperaturen zwischen 23 und 6 Uhr ist jedoch erlaubt.

In diesem Zeitraum sollte die Wohnung beheizt sein

Wenn im Herbst die Temperaturen sinken, beginnt die Heizsaison. Als Heizperiode gilt meist der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April, in dem Wohnungen ausreichend beheizbar sein müssen. Gesetzlich festgelegt ist dieser Zeitraum jedoch ebenso wenig wie die Mindesttemperaturen. Sie richtet sich also ebenfalls nach der gängigen Rechtsprechung. Im Mietvertrag, in der Hausordnung oder in der Eigentümergemeinschaftsordnung kann eine längere, aber keine kürzere Heizperiode vereinbart sein. 

Entscheidend ist jedoch nicht nur das Datum: Auch außerhalb der Heizperiode kann eine Heizpflicht bestehen. Fällt die Außentemperatur an mehreren Tagen in Folge unter 12 Grad Celsius, muss unter Umständen geheizt werden. Und wenn die Raumtemperatur tagsüber unter 18 Grad Celsius sinkt und die Kälte anhält, müssen Sie heizen. Denn Ihren Mietern ist auch außerhalb der Heizperiode nicht zuzumuten, in der Wohnung zu frieren oder gesundheitliche Risiken in Kauf zu nehmen. 
 

So wird die Raumtemperatur richtig gemessen 

Wenn Ihnen ein Mieter zu niedrige Temperaturen meldet, ist es entscheidend, dass Sie die Messwerte nachvollziehen können. Ihr Mieter sollte die Raumtemperatur deshalb mit einem Thermometer in der Raummitte auf etwa 1,5 Meter Höhe messen. Messungen direkt an Heizkörpern, Fenstern oder Außenwänden können das Ergebnis verfälschen und sollten vermieden werden. 

Sinnvoll ist es, die Temperatur mehrmals täglich zu erfassen, zum Beispiel morgens, mittags und abends. Bitten Sie Ihren Mieter außerdem, in einem Heizprotokoll Raum, Datum, Uhrzeit und gemessene Temperatur sowie Außentemperatur in Grad Celsius zu dokumentieren. So können Sie besser einschätzen, ob die Wohnung dauerhaft zu kalt ist oder nur kurzfristige Schwankungen auftreten.
 

Das gilt für Vermieter und Mieter

Neben Ihnen als Vermieter oder Verwalter tragen auch Ihre Mieter Verantwortung dafür, dass die Wohnung und die Heizungsanlage ordnungsgemäß genutzt werden. Es bestehen also für beide Parteien entsprechende Pflichten. Dabei geht es vor allem darum, durch richtiges Heizen oder Lüften Schäden an der Wohnung zu vermeiden und Probleme frühzeitig zu melden. 

Pflichten als Vermieter

• Beheizung sicherstellen: Sie müssen dafür sorgen, dass die erforderlichen Raumtemperaturen von circa 18 bis 22 Grad Celsius erreicht werden können – auch außerhalb der üblichen Heizperiode. Dazu gehört auch, die Heizungsanlage technisch prüfen und richtig einstellen zu lassen. Je nach Gebäude kann außerdem ein Heizungscheck oder hydraulischer Abgleich Pflicht sein.
• Auf Beschwerden reagieren: Meldet ein Mieter, dass die Wohnung trotz aufgedrehter Heizung nicht ausreichend warm wird, müssen Sie der Beschwerde zeitnah nachgehen. Prüfen Sie zunächst die Heizungsanlage auf mögliche Fehlerquellen wie Störungen an einzelnen Heizkörpern, defekte Pumpen, Luft im System oder falsche Einstellungen der Heizungsregelung. 
• Technische Mängel beheben: Bei einem Defekt oder Heizungsausfall müssen Sie unverzüglich die Reparatur veranlassen. Denn nach § 535 BGB sind Sie zur Instandhaltung verpflichtet. Kontaktieren Sie sofort einen Notdienst oder Fachbetrieb. 
• Übergangslösungen schaffen: Kann die Heizung nicht sofort repariert werden, müssen Sie gegebenenfalls vorübergehend für Ersatz sorgen, zum Beispiel mit Elektroheizgeräten. 
• Mieter informieren: Halten Sie Ihre Mieter darüber auf dem Laufenden, wann die Ursache geprüft wird, welche Maßnahmen geplant sind und wann mit einer Reparatur zu rechnen ist. 
• Vorgang dokumentieren: Notieren Sie Beschwerden, gemessene Temperaturen, Prüfergebnisse und eingeleitete Maßnahmen schriftlich. So können Sie bei Rückfragen oder einem möglichen Streitfall nachvollziehbar belegen, wie Sie reagiert haben. 
   

Pflichten als Mieter

• Richtig lüften und heizen: Ihr Mieter muss die Wohnung so nutzen, dass sich keine übermäßige Feuchtigkeit sammelt. Dazu gehören regelmäßiges Lüften und ein angemessenes Heizverhalten.
• Schäden vermeiden: Ihr Mieter kann grundsätzlich selbst entscheiden, wie stark er heizt. Die Wohnung darf dabei jedoch nicht so stark auskühlen, dass Schäden wie Schimmel oder eingefrorene Leitungen entstehen.
• Störungen melden: Defekte an der Heizung, ein Heizungsausfall oder dauerhaft zu niedrige Temperaturen muss Ihr Mieter Ihnen unverzüglich mitteilen – idealerweise schriftlich in einem Heizprotokoll, damit die Meldung offiziell dokumentiert ist.
• Zugang zur Wohnung ermöglichen: Müssen Heizung oder Heizkörper geprüft oder repariert werden, muss Ihr Mieter den Zutritt zur Wohnung gewähren. 
   

Wann eine zu kalte Wohnung zum Mietmangel wird

Bei einem kurzfristigen Heizungsausfall oder nur geringfügig zu niedrigen Temperaturen hat Ihr Mieter in der Regel kein Anrecht auf eine Mietminderung. Bleibt seine Wohnung hingegen trotz Beheizung dauerhaft zu kalt oder fällt die Heizung aus, kann ein Mietmangel vorliegen. Für Sie als Vermieter können sich daraus unterschiedliche rechtliche Folgen ergeben: 

Schadens- und Aufwendungsersatz nach § 536a BGB 

Reagieren Sie auf einen gemeldeten Mangel nicht rechtzeitig und sind mit der Reparatur und Beseitigung in Verzug, kann Ihr Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz verlangen. § 536a BGB erlaubt es ihm außerdem, den Mangel selbst zu beseitigen und sich die notwendigen Kosten, etwa für teurere Notheizungen, erstatten zu lassen. 

Mietminderung nach § 536 Abs.1 BGB 

Beeinträchtigt die zu niedrige Raumtemperatur die Nutzung der Wohnung mehr als nur geringfügig, kann Ihr Mieter die Miete mindern. Die Höhe richtet sich nach dem jeweiligen Einzelfall. Entscheidend sind unter anderem die gemessenen Temperaturen, die Dauer der Beeinträchtigung und die Frage, ob die Heizung noch teilweise oder gar nicht mehr funktioniert. 
Gerichte haben bei zu niedrigen Raumtemperaturen in der Vergangenheit Mietminderungen von einstelligen bis zu niedrigen zweistelligen Prozent zugesprochen. Bei einem vollständigen Heizungsausfall während der Heizperiode können sie deutlich höher ausfallen und in Einzelfällen bis zu 100 Prozent betragen. 
 

Fazit: Mindesttemperaturen kennen und richtig reagieren 

20 bis 22 Grad Celsius tagsüber und etwa 18 Grad Celsius nachts: Diese Temperaturen sollten nach der aktuellen Rechtsprechung in einer Mietwohnung  erreicht werden – und zwar ganzjährig, nicht nur während der üblichen Heizperiode von Oktober bis April. Fällt die Heizung aus oder bleibt eine Wohnung dauerhaft zu kalt oder zu heiß, sollten Sie schnell reagieren: Prüfen Sie die Ursache, lassen Sie technische Probleme unverzüglich beheben und dokumentieren Sie die wichtigsten Schritte. Wenn Sie einen vorliegenden Mangel nicht rechtzeitig beheben lassen, kann eine Mietminderung möglich sein.