Energiesparen in der Mietwohnung: Was Mieter dürfen und wann Vermieter Nein sagen können.

Das Wichtigste in Kürze 

• Kleinere, rückbaubare Maßnahmen, die vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt sind, können Mieter grundsätzlich ohne Zustimmung vornehmen. Bei darüber hinausgehenden baulichen Veränderungen ist dagegen regelmäßig die Zustimmung des Vermieters erforderlich.
• Steckersolargeräte sind seit dem 17. Oktober 2024 ein Sonderfall: Ein pauschales Verbot im Mietvertrag ist unwirksam. 
• Der Mieter darf die Heizung grundsätzlich herunterregeln. Er muss aber Frost- und Feuchteschäden verhindern. 
• Ihre Erlaubnis zu einer Maßnahme ist kein Verzicht auf den Rückbau nach § 546 BGB. Das sind zwei getrennte Zusagen. 
• Eingriffe an Heizkostenverteilern sind die harte Grenze. Der Verbrauch wird dann nach § 9a HKVO geschätzt.

Wo verläuft die Grenze zwischen Energiesparmaßnahme und unerlaubtem Eingriff?

Entscheidend ist, ob die Maßnahme die Bausubstanz berührt. Lässt sich etwas ohne Beschädigung wieder entfernen, spricht das Mietrecht von einer Einrichtung. Dafür braucht der Mieter keine Zustimmung. Ein aufgeschraubter Thermostatkopf, eine selbstklebende Fensterdichtung oder eine Heizkörper-Reflexionsfolie fallen in diese Gruppe.

Wird dagegen zum Beispiel gedämmt oder eine Leitung verlegt, liegt eine bauliche Veränderung vor. Die bedarf Ihrer Einwilligung. Führt der Mieter sie ohne Erlaubnis aus, können Sie nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Bei erheblicher Gefährdung der Mietsache kommt nach Abmahnung auch die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht.

Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch tragen dagegen Sie, das regelt § 538 BGB. Ein Mieter, der weniger heizt, nutzt die Wohnung nicht vertragswidrig.

Ein Balkonkraftwerk können Sie kaum noch verbieten

Steckersolargeräte gehören seit dem 17. Oktober 2024 zu den privilegierten baulichen Veränderungen nach § 554 BGB. Das bedeutet: Der Mieter kann verlangen, dass Sie die Installation erlauben. Ablehnen dürfen Sie nur, wenn die Maßnahme Ihnen auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zuzumuten ist.

Eine Klausel im Mietvertrag, die zum Nachteil des Mieters davon abweicht, ist nach § 554 Abs. 2 BGB unwirksam. Ein pauschales Verbot in Ihrem Formularvertrag trägt also nicht mehr.

Vermieter dürfen sachlich begründete Anforderungen an die Installation stellen, etwa an eine sichere und fachgerechte Befestigung. Welche Vorgaben zulässig sind, hängt von der konkreten Einbausituation ab. Steckersolargeräte müssen außerdem im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registriert werden. Der Anspruch bezieht sich außerdem nur auf Flächen, die der Mieter tatsächlich angemietet hat. Für den Hof oder eine fremde Fassadenseite gilt er nicht.

Wichtig für später: Die Erlaubnis nach § 554 BGB lässt die Rückbaupflicht bei Vertragsende unberührt. 

Darf der Mieter die Heizung komplett abdrehen?

Grundsätzlich entscheidet der Mieter selbst, wie stark er seine Wohnung beheizt. Eine bestimmte Raumtemperatur lässt sich ihm nicht ohne Weiteres vorschreiben. Formularklauseln, die eine bestimmte Mindesttemperatur vorschreiben, halten einer Prüfung nach § 307 BGB in der Regel nicht stand.

Diese Freiheit endet bei der Obhutspflicht aus § 241 Abs. 2 BGB. Der Mieter muss die Wohnung so nutzen, dass keine Schäden entstehen. Dazu gehört, im Winter zumindest auf Frostschutzniveau zu heizen, auch bei längerer Abwesenheit. Platzt eine Leitung, weil die Wohnung wochenlang auskühlte, haftet er nach § 280 Abs. 1 BGB.

Verweigert ein Mieter dieses Minimum dauerhaft, müssen Sie ihn zuerst abmahnen. Erst danach kommt eine Kündigung in Betracht. Das Landgericht Hagen hat diese Reihenfolge im Urteil vom 19. Dezember 2007 (Az. 10 S 163/07) betont. 

Innendämmung und Fensterfolien sind die Risikofälle 

Eine unsachgemäß ausgeführte Innendämmung durch den Mieter kann das Feuchteverhalten der Wand verändern und das Risiko für Tauwasser und verdeckte Schimmelbildung erhöhen. Solche Maßnahmen sollten Sie nicht ohne Fachplanung gestatten. Gleiches gilt für vollflächig verklebte Isolierfolien auf Fensterscheiben, die zu Spannungsrissen führen können. 

Die harte Grenze: Eingriffe an der Messtechnik

Bei der Messtechnik endet der Spielraum für eigene Energiesparmaßnahmen. Wer Heizkostenverteiler entfernt, abschirmt oder anderweitig manipuliert, kann die Verbrauchserfassung verfälschen – und damit auch die Abrechnung für die übrigen Hausbewohner beeinflussen. Moderne elektronische Heizkostenverteiler können je nach Gerät Manipulations- oder Demontageversuche erkennen und entsprechende Ereignisse speichern.

Kann der Verbrauch wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, sieht § 9a Heizkostenverordnung eine Ersatzermittlung vor. Dabei kann unter anderem der Verbrauch vergleichbarer Räume herangezogen werden. Der BGH hat hierzu entschieden, dass solche Vergleichsräume nicht zwingend im selben Gebäude liegen müssen (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2021, Az. VIII ZR 264/19).

Eine Manipulation der Messtechnik kann außerdem eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellen. Je nach Schwere und Umständen des Einzelfalls können daraus weitere mietrechtliche Konsequenzen folgen.

Für Vermieter gilt deshalb: Melden Sie Auffälligkeiten Ihrem Messdienstleister und dokumentieren Sie den Befund sorgfältig. Ein bloßer Verdacht reicht nicht aus, um eine Manipulation sicher nachzuweisen.

Ihre Pflicht: Verbrauchstransparenz ermöglichen 

Während Sie prüfen, was Ihre Mieter dürfen, gilt für Sie selbst eine Informationspflicht. Sind fernablesbare Messgeräte installiert, müssen Sie den Nutzern seit dem 1. Januar 2022 mindestens monatlich eine Verbrauchsinformation zukommen lassen. Das schreibt § 6a Abs. 1 Heizkostenverordnung (HKVO) vor. 

Inhaltlich verlangt § 6a Abs. 2 HKVO  den Verbrauch des Vormonats, den Vergleich zum Vormonat und zum Vorjahresmonat sowie den Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer. Nicht fernablesbare Altgeräte sind nach § 5 HKVO bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder zu ersetzen. 

Fehlt die monatliche Information, kann der Mieter seinen Kostenanteil nach § 12 Abs. 1 HKVO  um drei Prozent kürzen. Wird gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, sind 15 Prozent möglich. 

Wer die Regeln vorab klärt, streitet im Winter nicht 

Energiesparen in der Mietwohnung ist kein Konflikt zwischen Ihnen und Ihren Mietern, sondern eine Abgrenzungsfrage. Reversible Maßnahmen können Sie gelassen hinnehmen. Bei baulichen Veränderungen brauchen Sie eine schriftliche Gestattung mit klarer Rückbauregelung.