Energiewende im Gebäudebestand: Warum viele Wohngebäude noch nicht bereit sind
Das Wichtigste in Kürze:
- Der Gebäudebestand entscheidet über den Erfolg der Energiewende.
- 75 Prozent der Wohngebäude werden noch mit Öl oder Gas beheizt.
- Eine neue Heizung allein reicht oft nicht aus – auch die Gebäudehülle zählt.
- Hohe Kosten, Fachkräftemangel und regulatorische Unsicherheit bremsen Sanierungen.
- Eine individuelle Bestandsanalyse ist die Grundlage für einen erfolgreichen Sanierungsfahrplan.
Energiewende im Gebäudebestand: Wo Deutschland heute steht
Laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) gab es im Jahr 2024 in Deutschland rund 19,7 Millionen Wohngebäude. Etwa 60 Prozent davon wurden bis 1979 errichtet und stammen damit überwiegend aus Zeiten mit niedrigeren energetischen Standards. Besonders relevant sind Mehrfamilienhäuser: In ihnen befinden sich 55 Prozent aller Wohneinheiten.Der Gebäudebestand in Deutschland ist jedoch bislang nur teilweise auf die Energiewende vorbereitet. Noch werden 75 Prozent des Wohnungsbestands mit Öl oder Gas beheizt, während die energetische Sanierungsrate mit 0,7 Prozent deutlich unter dem Niveau liegt, das für die Klimaziele erforderlich wäre. Experten gehen hier von etwa 2 Prozent aus.
Was ist die Sanierungsrate?
Die Sanierungsrate soll zeigen, welcher Anteil des Gebäudebestands innerhalb eines Jahres energetisch modernisiert wird. Eine einheitliche amtliche Berechnung gibt es jedoch nicht. Häufig werden vor allem Maßnahmen an Dach, Fassade und Fenstern erfasst. Nach Angaben des Instituts für Energie- und Umweltforschung Heidelberg (ifeu) liegt sie seit Jahren unter einem Prozent. Für die Klimaziele im Gebäudesektor reicht dieses Tempo nicht aus. Die Sanierungsrate muss also steigen.
Gebäudehülle und Heizung müssen zusammenpassen
Eine neue Heizung allein reicht in vielen Fällen nicht aus, um ein Gebäude energieeffizient zu machen. Entscheidend ist auch die Gebäudehülle mit Dach, Fassade, Fenstern und Kellerdecke. Sie bestimmt, wie viel Wärme nach außen verloren geht und wie effizient die Heizungsanlage arbeiten kann. Das gilt besonders für Wärmepumpen: Sie arbeiten umso effizienter, je geringer die Vorlauftemperatur des Heizsystems ist. In schlecht gedämmten Gebäuden muss dagegen stärker geheizt werden, wodurch ihre Effizienz sinkt. Wie groß der Unterschied sein kann, zeigt die Wärmespeicherung eines Gebäudes: Während ein Gebäude der Energieeffizienzklasse A+ nach dem Abschalten der Heizung mehr als 14 Stunden benötigt, bis die Raumtemperatur um 1,5 Grad sinkt, sind es bei einem Gebäude der Klasse H nur etwa zwei Stunden. Trotzdem kommt die Modernisierung kaum voran.
Energiewende im Gebäude: Darum verzögern sich Investitionen
In vermieteten Gebäuden trägt der Eigentümer die Investition in energetische Sanierungsmaßnahmen. Den geringeren Verbrauch spüren allerdings zuerst die Mietenden. Dieses Investor-Nutzer-Dilemma bremst die Modernisierung. Hinzu kommen Kapazitätsengpässe bei den Handwerksbetrieben – oft verursacht durch den Fachkräftemangel. Handwerker- und Baukosten sind zudem in den letzten Jahren gestiegen – ebenso wie Zinsen und Finanzierungskosten.
Regulatorische Unsicherheit bremst die Modernisierung
Hinzu kommen unsichere regulatorische und politische Rahmenbedingungen. Die Diskussionen um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) führten dazu, dass manche Modernisierungsentscheidungen aufgeschoben wurden. Mit dem seit dem 28. Juli 2026 in Kraft getretenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll mehr Planungssicherheit geschaffen und Investitionen erleichtert werden.
Die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) bringt zusätzliche Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden mit sich. Solange die nationalen Vorgaben noch konkretisiert werden, verschieben manche Eigentümer Modernisierungen. Auch die kommunale Wärmeplanung bremst teilweise aus: Solange vielerorts noch nicht feststeht, welche Wärmeversorgung künftig zur Verfügung steht, verschieben manche Eigentümer größere Investitionen, um Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Kommunale Wärmeplanung
Kommunen legen fest, welche Wärmeversorgung in welchem Gebiet künftig vorgesehen ist. Diese Pläne müssen in Gemeinden über 100.000 Einwohnern bis 2026 vorliegen, in kleineren Gemeinden bis 2028.
Auch die steigenden Anforderungen rund um die CO₂-Bepreisung spielen eine Rolle bei Investitionsentscheidungen. Seit 2026 wird der CO₂-Preis nicht mehr als Festpreis, sondern innerhalb eines Preiskorridors über Versteigerungen ermittelt. Gleichzeitig müssen Vermieter die CO₂-Kosten nach einem gesetzlich vorgegebenen Stufenmodell zwischen sich und den Mietern aufteilen und in der Heizkostenabrechnung transparent ausweisen. Das erhöht den Verwaltungsaufwand und erschwert die langfristige Kalkulation von Heiz- und Modernisierungskosten.
Energiewende im Gebäude beginnt mit Wissen im Kopf
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So gelingt der Einstieg in die energetische Modernisierung
Eine pauschale Lösung für die energetische Modernisierung, die für alle Wohngebäude gilt, gibt es nicht. Welche Modernisierungsmaßnahmen sinnvoll sind, hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählen unter anderem das Baujahr, der energetische Zustand des Gebäudes, die vorhandene Heizungsanlage, der Standort sowie die örtliche Wärmeversorgung. Auch die Nutzung spielt eine Rolle: Die Anforderungen an ein Mehrfamilienhaus unterscheiden sich beispielsweise von denen eines Einfamilienhauses. Deshalb sollte jede Modernisierung auf einer individuellen Bestandsanalyse basieren. Erst wenn Gebäudehülle, Heiztechnik und die zukünftigen Rahmenbedingungen gemeinsam betrachtet werden, lässt sich ein wirtschaftlich und energetisch sinnvoller Sanierungsfahrplan entwickeln.
Dennoch gibt es bestimmte Schritte, mit denen Eigentümer und Verwalter sinnvoll in Richtung Energieeffizienz starten können:
- Bestandsaufnahme: Baujahr, Zustand von Dach, Fassade und Fenstern sowie Alter der Heizung erfassen.
- Verbrauch prüfen: Verbrauchsdaten zeigen, wo im Gebäude besonders viel Wärme verloren geht.
- Wärmeplanung abfragen: Die kommunale Planung zeigt die voraussichtliche Versorgungsart vor Ort.
- Beratung nutzen: Ein zertifizierter Energieberater kann einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen.
- Maßnahmen priorisieren: Synergien nutzen und ohnehin anstehende Arbeiten mit Sanierungsmaßnahmen vereinen.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan?
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt, wie eine Sanierung schrittweise oder in einem Zug erfolgen kann. Anstehende Maßnahmen werden dabei zu abgestimmten Paketen gebündelt.
Fazit: Die Energiewende beginnt mit einer guten Strategie
Der Gebäudebestand spielt eine Schlüsselrolle für das Erreichen der Klimaziele. Gleichzeitig zeigen die geringe Sanierungsrate, hohe Investitionskosten und sich wandelnde gesetzliche Rahmenbedingungen, dass die Energiewende im Gebäudebereich nicht mit einzelnen Maßnahmen gelingt. Entscheidend ist ein durchdachtes Gesamtkonzept, das Gebäudehülle, Heiztechnik, Wärmeversorgung und Wirtschaftlichkeit gemeinsam berücksichtigt. Wer den Zustand seiner Gebäude frühzeitig analysiert, Maßnahmen sinnvoll priorisiert und anstehende Modernisierungen strategisch plant, schafft die Grundlage für einen energieeffizienten und zukunftsfähigen Gebäudebestand.
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