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Mietrückstände sind für Vermieter ärgerlich. Eine Abmahnung oder sogar Kündigung wegen nicht gezahlter Miete kann allerdings hohe Aufwände und damit Kosten nach sich ziehen. Bevor Vermieter daher an das Schlimmste denken – Mietnomaden –, sind sie gut beraten, das Gespräch mit ihren Mietern zu suchen und sich friedlich zu einigen. Denn Hauptauslöser für Schulden und dann Überschuldung ist meistens ein gravierendes Ereignis wie der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine plötzliche Erkrankung. Welcher Weg sich hier anbietet und wie Vermieter bei Mietrückständen zu ihrem Geld, Haus- und Seelenfrieden kommen, zeigen wir hier im Ratgeber.
Mietrückstände gelten ab dem dritten Werktag nicht gezahlter Miete.
Vermieter sollten zunächst den friedlichen Weg gehen. Denn Anwalt und Gerichte kosten.
Als Nächstes folgt die schriftliche Abmahnung. Eine mündliche gilt nicht.
Zur fristlosen Kündigung am besten immer auch die ordentliche Kündigung aussprechen. Sicher ist sicher.
Am Ende bleiben der Rechtsweg und die Räumungsklage. Spoiler: Für viele Vermieter ist das ein Pyrrhussieg – ein Sieg mit hohen Verlusten.
Zuerst die gute Nachricht: Deutsche Mieter zeigen europaweit gesehen eine überdurchschnittliche Zahlungsmoral, ergab eine Auswertung von Eurostat. Und selbst wenn sie Schulden haben, stehen Mietrückstände eher an hinterer Stelle. Wer möchte schon seine Wohnung verlieren? Eher bleiben andere Rechnungen liegen, etwa für die Krankenversicherung, das Handy oder einen Konsumkredit.
Doch nun die Schlechte: Die Belastung durch Mieten ist in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen – besonders stark sind Haushalte mit niedrigen Einkommen und nach 2019 eingezogene Mieter von hohen Mieten, Energiepreisen und weiteren Kosten betroffen, berichtet das Statistische Bundesamt. Besonders in Ballungsräumen geben Mieter mit niedrigerem Einkommen deutlich mehr für ihre Wohnung aus als vergleichbare Mieter aus der Mittelschicht oder selbstnutzende Wohnungseigentümer.
Bis zu 45 Prozent ihres Monatsverdienstes müssen Mieter mit niedrigerem Einkommen für die Miete aufwenden, hat das Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung für 2020 ermittelt. Entsprechend ist die Ausfallrate von Mieten vor allem in den Jahren nach dem Ausbruch der Coronapandemie und während des Ukrainekriegs gestiegen – allerdings nur leicht. Es bleibt festzuhalten: Die Mehrheit der deutschen Mieter zahlt ihre Miete zuverlässig und pünktlich.
Doch was, wenn nicht? So viel vorweg: Bis zur Kündigung von Mietern ist es für Vermieter ein weiter Weg. Das Gesetz schützt Mieter aus gutem Grund: Ohne festen Wohnsitz kein Bankkonto, ohne Bankkonto keine feste Arbeit.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt im Paragraf 535 eindeutig: Mieter sind verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Das bedeutet: fristgerecht und vollständig. Nicht nach Gefühl, mal gestückelt, mal am Ersten, mal am Letzten des Monats. Sobald die Miete nicht am Dritten eines Monats beim Vermieter auf dem Girokonto liegt, befindet sich der Mieter im „Mietrückstand“.
Aber Achtung: Gerichte haben hier nach Werktagen und Nicht-Werktagen differenziert und Mietern einen Spielraum gelassen, selbst am dritten Werktag noch die Miete zu überweisen. Vermieter sollten daher Geduld haben. Immerhin können Mieter mittlerweile kostenlos und zügig von zu Hause in Echtzeit überweisen. Ein Samstag gilt übrigens im Mietrecht nicht als Werktag.
Unser Tipp: Die meisten Vermieter sehen von einer Abmahnung ab, wenn Mieter einmal die Miete nicht pünktlich überweisen. Haben Sie bis dato ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter gehabt, suchen Sie das Gespräch, um wachsende Mietrückstände zu vermeiden.
Aber was geschieht, wenn auch im Folgemonat die Miete nicht auf dem Konto eingeht? Bei einem solchen Zahlungsverzug dürfen Vermieter ihren Mietern kündigen. Dieses Recht zur Kündigung gilt übrigens auch, wenn Mieter zwar regelmäßig, aber unpünktlich ihre Miete zahlen. Vor der Kündigung empfehlen Juristen, erst einmal die sogenannte Abmahnung zu verschicken. Sie gilt später vor Gericht als klares Stopp-Signal des Vermieters. Verschickt er diese nicht, könnte dies auch als schweigende Zustimmung zur unregelmäßigen Mietzahlung gewertet werden.
Unser Tipp: Sprechen Sie bei geringen Mietrückständen immer mit Ihren Mietern, um eine gütliche Einigung zu erzielen, zum Beispiel eine Ratenzahlung oder eine Verschiebung des Zahlungszeitraums. Oder bieten Sie Unterstützung bei der Suche nach finanziellen Hilfsangeboten, wie zum Beispiel Wohngeld, an. Unterm Strich bedeutet dies in den meisten Fällen deutlich weniger Kosten, Nerven und Zeitverlust. Ein Rechtsfall kann sich über mehrere Monate, sogar Jahre hinziehen.
Sollte der Mieter hierauf nicht eingehen, können Sie die schriftliche Abmahnung verschicken. Eine mündliche Abmahnung, zum Beispiel bei der Begegnung im Treppenhaus, hat keine rechtliche Gültigkeit – auch wenn Zeugen danebenstehen. Die Abmahnung muss folgende Anforderungen erfüllen:
Die Abmahnung muss
auffordern, die ausstehende Miete zu bezahlen
den offenen Zahlungsbetrag angeben
auf rechtliche Grundlagen eingehen
eine Frist setzen, bis wann die Mietrückstände zu begleichen sind
auf Konsequenzen bei Nichteinhaltung hinweisen.
Sollte der Mieter auch auf die Abmahnung nicht reagieren, können Vermieter rechtliche Schritte einleiten. Am besten nehmen Sie sich hierzu einen Fachanwalt für Mietrecht als professionelle Hilfe an die Seite. Natürlich kostet es Geld, wenn Anwälte „freundliche Zahlungsaufforderungen“ verschicken – nicht selten die gleiche Summe, die der Mieter schuldet. In jedem Fall sollten Sie daher immer auf das direkte Gespräch mit dem Mieter als friedlichen Weg zur Einigung setzen. Kleiner Trost in der Not: Die Kosten für Mietärgernisse können Vermieter steuerlich als Werbungskosten absetzen.
Ob Schönheitsreparaturen, Mieterhöhungen oder Betriebskosten: Als Immobilien-Profi sollten Sie beim Mietrecht auf dem neuesten Stand bleiben. Unsere Seminare und Webinare liefern Ihnen fundiertes Wissen, praxisnahe Einblicke und aktuelle Rechtsprechung.
Wenn alle Bemühungen erfolglos sind, bleibt nur die Kündigung. Fristlos heißt: Innerhalb von zwei Wochen muss der Mieter ausziehen. Die fristlose oder auch außerordentliche Kündigung braucht immer einen wichtigen Grund, und dieser ist juristisch klar gegeben, wenn die Miete zwei Monate in Folge nicht überwiesen ist (Paragraf 543, BGB) oder die Höhe einer Monatsmiete übersteigt. Die fristlose Kündigung müssen Vermieter immer schriftlich aussprechen und unterzeichnen. Hier empfiehlt sich ein Einschreiben mit Quittung, die vor Gericht als Nachweis und damit Beweismittel dient.
Angesichts einer fristlosen Kündigung hat der Mieter noch eine letzte Möglichkeit: Kann er das Geld für die Miete doch noch auftreiben und überweisen, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dies gilt aber nicht im Falle eines wiederholten Mietrückstands innerhalb von zwei Jahren. Irgendwann ist auch mal Schluss, urteilen die Richter laut aktueller Rechtsprechung.
Viele Vermieter bevorzugen, mit der fristlosen auch gleichzeitig die ordentliche Kündigung auszusprechen. Der Vorteil: Sie bleibt auch dann bestehen, falls der Mieter doch noch innerhalb von zwei Monaten (der sogenannten Schonfrist) die Miete begleicht. Dies hat sogar der Bundesgerichtshof so entschieden. Ordentlich kündigen heißt: dem Mieter eine dreimonatige Kündigungsfrist setzen, wenn die Mietzeit unter fünf Jahren liegt; sechs Monate gelten darüber hinaus und sogar neun Monate bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren.
Wenn alles nichts hilft, sprich: die Mieter nicht ausziehen, müssen Vermieter den Weg der Räumungsklage gehen. Sie gilt als die letzte schmerzhafte Option für Vermieter: Wer diesen Weg einmal gegangen ist, weiß, wie teuer das wird. In vielen Fällen bleiben Vermieter auf hohen Kosten sitzen. Das Internet ist voll mit Schlagzeilen zu Mietnomaden, die zertrümmerte Einrichtungsgegenstände und verdreckte Wände zurücklassen. Die Kosten für Renovierung und Reinigung kommen oftmals also noch hinzu.
Deshalb lohnt es sich immer, gleich zu Beginn Mietinteressenten gründlich zu prüfen und die Bonität der künftigen Mieter abzuklären. Übrigens: Mietrückstände können juristisch auch verjähren. Nach drei Jahren ist der Anspruch erloschen. Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch auf die Mietzahlung entstanden ist.
Kündigungen wegen Mietrückständen sind für Vermieter immer mit hohen Kosten verbunden, wenn sie den juristischen Weg gehen.
Daher lohnt immer am Anfang der direkte Weg: Das persönliche Gespräch suchen, kulant bleiben und Hilfe anbieten.
Viele Mieter rutschen ungewollt in die Schuldenfalle, zum Beispiel durch einen Arbeitsplatzverlust. Hatten Sie jahrelang ein gutes Mietverhältnis, zeigen Sie nun besser ebenfalls Güte und bieten Sie Hilfe an.
Die Nerven schont ebenfalls der Abschluss einer Mietausfallversicherung. Inwiefern sich die jährliche Versicherungsprämie lohnt, müssen sich Vermieter individuell durchrechnen. Große Versicherer kalkulieren hier mit 400 Euro jährlich, sofern man auch die Sachschäden und Renovierungsarbeiten mitversichern möchte. Ein finanzielles Polster bildet ebenfalls die Kaution: Diese kann wenigstens drei Nettokaltmieten decken.
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