Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: Aktueller Stand, Reformpläne und Auswirkungen für Eigentümer und Vermieter
Das Wichtigste in Kürze
- Das aktuell geltende Gebäudeenergiegesetz bleibt vorerst in Kraft; der Entwurf für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren.
- Die bisherige Vorgabe von mindestens 65 % erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen soll entfallen.
- Künftig sollen verschiedene Heizungstechnologien grundsätzlich zulässig bleiben, während für neue Gas- und Ölheizungen schrittweise höhere Anteile grüner Brennstoffe vorgesehen sind.
- Für Vermieter können neue Kostenrisiken entstehen, etwa durch Beteiligung an Netzentgelten, grünen Brennstoffen und CO₂-Kosten.
- Unabhängig von der nationalen Reform erhöht die EU-Gebäuderichtlinie den Druck auf Energieeffizienz, Digitalisierung und Transparenz im Gebäudesektor weiter.
Hinweis zum aktuellen Stand
Das aktuell geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) bleibt zunächst weiterhin in Kraft. Der vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz befindet sich derzeit noch im Gesetzgebungsverfahren. Einzelne Inhalte können sich daher noch ändern.
Gleichzeitig hat die Bundesregierung die Übergansfrist für die 65 % Regel bis zum 01.11.2026 verlängert, sodass diese wohl nie in Kraft tritt.
Wie hat sich das Gebäudeenergiegesetz entwickelt?
Einführung des „Heizungsgesetzes“
Mit der Reform des Gebäudeenergiegesetzes führte die damalige Bundesregierung schrittweise Vorgaben für den Einsatz erneuerbarer Energien beim Heizungstausch ein. Besonders diskutiert wurde dabei die Verpflichtung zur Nutzung von mindestens 65 % erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen.
Die Regelungen sollten den Gebäudesektor schrittweise klimafreundlicher machen und den Austausch fossiler Heizsysteme beschleunigen.
2024–2025: Übergangsfristen und kommunale Wärmeplanung
In den Folgejahren standen insbesondere Übergangsfristen, Förderprogramme und die kommunale Wärmeplanung im Fokus.
Viele Vorgaben galten zeitlich gestaffelt und abhängig von der jeweiligen kommunalen Wärmeplanung. Gleichzeitig blieb die politische Diskussion über Wirtschaftlichkeit, Technologieoffenheit und soziale Auswirkungen des GEG intensiv.
Februar: Bundesregierung veröffentlicht Eckpunkte zur Reform
Im Februar 2026 stellte die Bundesregierung Eckpunkte für eine grundlegende Reform des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes vor.
Bereits damals zeichnete sich ab:
- Die verpflichtende Nutzung von mindestens 65 % erneuerbarer Energien soll entfallen.
- Künftig sollen grundsätzlich verschiedene Heizungstechnologien zulässig bleiben.
- Gleichzeitig sollen neue Vorgaben für fossile Heizsysteme eingeführt werden.
Mai: Bundestag beschließt Verschiebung der Übergangsfristen für die 65 % Regel
Die neue Regelung bedeutet, dass in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern die Pflicht zum Einbau von Heizungen mit einem Anteil von 65 Prozent erneuerbaren Energien erst ab dem 1. November 2026 statt wie bisher verpflichtend zum 1. Juli 2026 greift. Bis dahin wird voraussichtlich das neue GModG das GEG (mit der 65-Prozent-Regel) abgelöst haben, sodass diese nie in Kraft tritt.
Mai: Kabinett beschließt Entwurf für Gebäudemodernisierungsgesetz
Im Mai 2026 beschloss das Bundeskabinett schließlich den Entwurf für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).
Der Gesetzentwurf orientiert sich weitgehend an den zuvor veröffentlichten Eckpunkten. Ziel der Bundesregierung ist es nach eigenen Angaben, mehr technologische Offenheit zu schaffen und gleichzeitig die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie umzusetzen.
Was plant die Bundesregierung konkret?
Wegfall der 65-%-EE-Vorgabe
Nach den aktuellen Reformplänen soll die verpflichtende Nutzung von mindestens 65 % erneuerbarer Energien beim Einbau neuer Heizungen entfallen. Stattdessen soll künftig stärker auf verschiedene technische Lösungen und alternative Energieträger gesetzt werden.
Grundsätzliche Zulässigkeit verschiedener Heizungstechnologien
Künftig sollen grundsätzlich alle gängigen Heizungstechnologien zulässig bleiben. Der Gesetzentwurf arbeitet dabei mit einer Positivliste zulässiger Heizsysteme. Dadurch erhalten Eigentümer und Vermieter grundsätzlich größere Spielräume bei der Wahl neuer Heizsysteme.
"Biotreppe” für Gas- und Ölheizungen
Der Einbau von Gas- und Ölheizungen soll weiter möglich, aber langfristig klimafreundlicher gestaltet werden. Dafür sieht der Gesetzentwurf eine sogenannte „Biotreppe“ vor. Diese verpflichtet Betreiber dazu, zunehmend grüne Brennstoffe einzusetzen.
Geplant sind folgende Mindestanteile:
- ab 2029: mindestens 10 %
- ab 2030: mindestens 15 %
- ab 2035: mindestens 30 %
- ab 2040: mindestens 60 %
der eingesetzten Brennstoffe müssen aus klimaneutralen beziehungsweise grünen Energieträgern stammen.
Warum die neuen Regelungen besonders für Vermieter relevant sind
Für Vermieter dürfte vor allem die geplante Mieterschutz-Regelung erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Vermieter bei neuen Gasheizungen mit Biotreppe künftig einen erheblichen Teil zusätzlicher Kosten selbst tragen müssen.
Geplante Kostenverteilung
Vermieter sollen künftig übernehmen:
- 50 % der anfallenden Netzentgelte
- 50 % der Kosten für den vorgeschriebenen Anteil grüner Brennstoffe
- dauerhaft 50 % der entstehenden CO₂-Kosten
Das bisherige CO₂-Kostenstufenmodell soll in diesen Fällen nicht mehr greifen. Dadurch könnten neue Gas- oder Ölheizungen trotz größerer technologischer Offenheit wirtschaftlich deutlich weniger attraktiv werden.
Steigende Anforderungen an die Heizkostenabrechnung
Die stärkere Regulierung der Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern erhöht gleichzeitig die Anforderungen an Transparenz und Nachvollziehbarkeit in der Heizkostenabrechnung. Dadurch gewinnen digitale und rechtssichere Abrechnungsprozesse weiter an Bedeutung.
Pflichten und Fristen 2026: Kostenloses Webinar
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Im Rahmen der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)
Unabhängig von der nationalen Reform des GEG bleibt die Umsetzung der novellierten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) einer der wichtigsten Treiber für die Dekarbonisierung und Digitalisierung des Gebäudesektors. Die EPBD setzt den regulatorischen Rahmen für die kommenden Jahre und wird die Anforderungen an Gebäude in vielen Bereichen deutlich verändern.
Zentrale Elemente der EPBD-Umsetzung
Zu den wichtigsten geplanten Vorgaben gehören:
- Mindestenergieeffizienzstandards (MEPS)
Für energetisch ineffiziente Nichtwohngebäude steigt der Sanierungsdruck deutlich. Die sogenannten Minimum Energy Performance Standards (MEPS) sollen schrittweise Mindestanforderungen an die Energieeffizienz festlegen. - Nullemissionsgebäude im Neubau
Neue Gebäude sollen künftig schrittweise als sogenannte Nullemissionsgebäude errichtet werden. - Erweiterte Solarpflichten
Die Anforderungen zur Nutzung von Solarenergie auf Gebäuden werden weiter ausgebaut.
Welche Auswirkungen ergeben sich für die Immobilienwirtschaft?
Die neuen regulatorischen Vorgaben werden nicht nur energetische Sanierungen vorantreiben, sondern auch die Digitalisierung von Gebäuden beschleunigen. Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ergeben sich insbesondere in drei Bereichen direkte Auswirkungen.
Gebäudeautomation
Für Gebäude mit Heizungs- oder Klimaanlagen über 70 kW Leistung sollen bis spätestens 2029 erweiterte Anforderungen an Gebäudeautomation und Energiemanagement gelten.
Dadurch steigen die Anforderungen an digitale Infrastruktur, Verbrauchsdaten und intelligente Steuerungssysteme.
Neue Anforderungen an Energieausweise
Die EPBD sieht deutlich weiterentwickelte Energieausweise vor. Dadurch werden Anpassungen bestehender Prozesse und Datenstrukturen erforderlich.
Ausbau der Ladeinfrastruktur
Auch die Anforderungen an Ladeinfrastruktur in Gebäuden werden deutlich erweitert. Die Weiterentwicklung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) dürfte den Ausbau der Elektromobilität zusätzlich beschleunigen.
Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter?
Auch wenn die Bundesregierung mehr technologische Offenheit beim Heizungstausch schaffen möchte, bleibt die Richtung insgesamt klar:
Gebäude sollen langfristig klimaneutraler, digitaler und effizienter werden.
Für Eigentümer und Vermieter bedeutet das insbesondere:
- Investitionen stärker langfristig zu bewerten
- zukünftige CO₂- und Betriebskosten mitzudenken
- Fördermöglichkeiten weiterhin zu prüfen
- die kommunale Wärmeplanung im Blick zu behalten
- Prozesse rund um Energie- und Verbrauchsdaten frühzeitig zu digitalisieren
Gerade bei Heizsystemen mit langfristiger fossiler Abhängigkeit steigen die wirtschaftlichen Risiken durch künftige Anforderungen, steigende CO₂-Kosten und regulatorische Vorgaben.
Fazit
Die aktuelle Reform des Gebäudeenergiegesetzes bringt zwar mehr technologische Offenheit beim Heizungstausch. Gleichzeitig steigen durch die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie die Anforderungen an Energieeffizienz, Digitalisierung und Transparenz im Gebäudesektor weiter an. Für die Immobilienwirtschaft werden deshalb digitale Prozesse, Verbrauchsdaten, Gebäudeautomation und rechtssichere Abrechnungslösungen zunehmend an Bedeutung gewinnen.
