Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus: So bleibt das Trinkwasser sicher
Das Wichtigste in Kürze:
- Die Legionellenprüfung ist für viele Mehrfamilienhäuser gesetzlich vorgeschrieben und schützt die Gesundheit der Bewohner.
- Verantwortlich für die regelmäßige Prüfung sind Vermieter bzw. Eigentümer.
- Die Prüfung erfolgt in drei Schritten: Begehung, Probenahme durch Fachpersonal und Laboranalyse mit Prüfbericht.
- Ohne Befund ist die nächste Prüfung nach drei Jahren fällig. Ergebnisse müssen mindestens zehn Jahre dokumentiert werden.
- Bei positivem Befund sind Meldung, Gefährdungsanalyse und technische Maßnahmen verpflichtend. Sonst drohen Bußgelder und rechtliche Konsequenzen.
Warum Trinkwasserqualität in Mehrfamilienhäusern so entscheidend ist
Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die sich in Warmwasseranlagen ansiedeln. Besonders wohl fühlen sie sich bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 55 °C – und zwar überall dort, wo Wasser gespeichert, verteilt und nicht ausreichend bewegt wird. Gefährlich werden die Keime vor allem dann, wenn sie als feiner Wassernebel eingeatmet werden, etwa beim Duschen. Die Folge kann eine schwere Atemwegsinfektion – eine sogenannte Legionellose – sein. Sie kann zwei Krankheitsbilder auslösen: das meist mildere Pontiac-Fieber mit grippeähnlichen Symptomen und die Legionärskrankheit, eine schwere Lungenentzündung mit teils tödlichem Verlauf. Experten gehen von mehreren zehntausend Fällen pro Jahr aus, die auf Legionellen zurückzuführen sind.
Was sind Legionellen?
Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien und natürlicher Bestandteil von Grund- und Oberflächenwasser. In geringer Konzentration sind sie ungefährlich. Problematisch wird es, wenn sie sich in stehendem oder zu warmem Wasser stark vermehren und über Aerosole in die Atemwege gelangen.
Was ist eine Legionellenprüfung?
Die Legionellenprüfung ist eine gesetzlich vorgeschriebene Untersuchung der Trinkwasserinstallation auf eine mögliche Belastung mit Legionellen. Grundlage ist die Trinkwasserverordnung, die seit 2011 entsprechende Vorgaben macht und Ende 2012 um die Untersuchungspflicht ergänzt wurde. Ob ein Mehrfamilienhaus prüfpflichtig ist, hängt von mehreren Kriterien ab. Die Pflicht greift, wenn folgende Punkte gemeinsam zutreffen:
- Das Gebäude umfasst mindestens drei Wohneinheiten, von denen mindestens eine vermietet ist.
- Es gibt eine zentrale Warmwasserbereitung.
- Der Wasserspeicher hat ein Volumen von mehr als 400 Litern oder das Leitungssystem führt zwischen Trinkwassererwärmer und entferntester Entnahmestelle mindestens 3 Liter.
- Es bestehen Duschmöglichkeiten oder andere Einrichtungen, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt.
Für Ein- und Zweifamilienhäuser greift die Pflicht zur Legionellenprüfung nicht. Auch größere Häuser sind ausgenommen, wenn alle Wohnungen ausschließlich von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Verantwortlich ist grundsätzlich der Vermieter oder Eigentümer. In der Praxis übernimmt häufig die Hausverwaltung die Organisation: Sie koordiniert Termine, beauftragt ein akkreditiertes Labor und kümmert sich um die Kommunikation mit Eigentümern und Mietern.
Legionellenprüfung Mehrfamilienhaus: Ablauf Schritt für Schritt
Eine Legionellenprüfung folgt einem standardisierten Verfahren. Die Trinkwasserverordnung regelt den genauen Ablauf. Entscheidend sind eine sorgfältige Vorbereitung und die Durchführung durch akkreditiertes Fachpersonal.
Schritt 1: Begehung und Planung
Zunächst wird die Trinkwasseranlage besichtigt. Fachpersonal hält die maßgeblichen Probenahmestellen fest. Dazu zählen typischerweise der Warmwasserspeicherausgang, der Zirkulationsleitungseingang sowie die am weitesten vom Steigstrang entfernte Entnahmestelle. Sind Probenahmeventile noch nicht vorhanden, muss ein Installateur diese vorab einbauen.
Schritt 2: Probenahme und Analyse
Vor der eigentlichen Probenahme wird der Strahlregler abgeschraubt und der Wasserhahn abgeflammt. So lassen sich Verunreinigungen vermeiden. Anschließend läuft eine festgelegte Wassermenge ab, um die Entnahmestelle zu spülen. Erst dann wird die Probe in ein steriles Gefäß gefüllt, die Wassertemperatur gemessen und alles dokumentiert. Die Proben gehen ins akkreditierte Labor, das die Wasserqualität auf Legionellenbefall untersucht und einen Prüfbericht erstellt.
Schritt 3: Information über das Ergebnis
Liegt kein Befall vor, ist die nächste Prüfung erst in drei Jahren fällig. Wird Legionellenbefall festgestellt, ist das Labor verpflichtet, den Befund umgehend an das zuständige Gesundheitsamt zu melden.
Maßnahmen bei einem positiven Legionellenbefund
Überschreitet die Probe den technischen Maßnahmenwert von 99 koloniebildenden Einheiten (KBE) je 100 ml, gilt das als positiver Legionellenbefund. Dieser macht neben der Meldung ans Gesundheitsamt weitere Maßnahmen seitens Vermieter bzw. Hausverwaltung notwendig:
- Information der betroffenen Bewohner
- Gefährdungsanalyse durch eine Fachfirma
- technische Gegenmaßnahmen wie Spülungen, Temperaturanpassungen oder Desinfektion
- Wiederholungsprüfung nach der Sanierung
Übrigens: Wird die Pflicht zur Legionellenprüfung missachtet, drohen Bußgelder bis zu 25.000 Euro. Im Schadensfall können sogar strafrechtliche Konsequenzen erfolgen.
Legionellenbefall Grenzwerte im Überblick
- bis 99 KBE/100 ml: unbedenklich
- über 100 KBE/100 ml: Maßnahmen sind erforderlich
- über 10.000 KBE/100 ml: sofortiger Handlungsbedarf, es besteht akute Gesundheitsgefahr
Wie oft muss die Legionellenprüfung erfolgen?
Die regelmäßige Prüfung erfolgt grundsätzlich alle drei Jahre. Diese Frist gilt unabhängig davon, ob ein Mieterwechsel stattfindet. Die Ergebnisse müssen schriftlich dokumentiert und mindestens zehn Jahre aufbewahrt werden – ein wichtiger Schutz für Verwaltung und Eigentümer im Streit- oder Haftungsfall. Besonders interessant: Die Kosten einer Legionellenprüfung können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Aufwendungen für den Einbau von Probenahmestellen oder für die Beseitigung eines Befalls bleiben dagegen beim Eigentümer.
Legionellenprophylaxe: Maßnahmen für sicheres Trinkwasser
Neben der gesetzlich vorgeschriebenen Prüfung sorgen weitere Maßnahmen dafür, dass die Qualität des Trinkwassers dauerhaft hoch bleibt. Trinkwasserinstallationen sollten mindestens einmal jährlich gewartet werden. Für Mehrfamilienhäuser und öffentlich-gewerbliche Gebäude ist eine Warmwassertemperatur von 55 °C vorgeschrieben. Nach längerer Abwesenheit empfiehlt es sich, heißes Wasser durch die Leitungen zu spülen, damit kein stehendes Wasser zurückbleibt. Dabei empfiehlt es sich, Fenster und Türen zu öffnen, um mögliche Aerosole zu minimieren. Legionellen können sich auch in Ablagerungen an Duschköpfen und Wasserhähnen vermehren. Daher sollten sie regelmäßig entkalkt werden. Auch Geräte mit stehendem oder zirkulierendem Wasser, etwa Luftbefeuchter und Klimaanlagen, brauchen eine regelmäßige Reinigung. Zudem lässt sich bereits beim Wohnungsbau Vorsorge gegen Legionellenbefall treffen: Totleitungen vermeiden, Leitungen isolieren und die Größe des Wasserspeichers an den tatsächlichen Bedarf anpassen.
Legionellenprüfung sicher und rechtskonform durchführen lassen
Mit ista lässt sich die Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus zuverlässig organisieren – von der Terminierung über die Probenahme bis zur Übernahme der Informationspflichten gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt.
Fazit: Verantwortung übernehmen, Bewohner schützen
Die Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus ist gesetzlich vorgeschrieben und schützt vor allem eines: die Gesundheit der Bewohner. Die gesetzlichen Vorgaben, ein standardisierter Ablauf und definierte Grenzwerte geben Vermietern und Verwaltern Orientierung. Wer die Prüfung regelmäßig durchführt, sauber dokumentiert und im Ernstfall schnell reagiert, erfüllt nicht nur seine Pflichten, sondern stärkt auch das Vertrauen in ein professionelles Immobilienmanagement. Empfehlenswert ist, die Legionellenprüfung fest in die internen Prüfprozesse einzubinden – mit verlässlichem Partner, transparenter Dokumentation und vorausschauender Planung. So wird aus einer Pflicht ein echtes Qualitätsmerkmal.
