Das Wichtigste in Kürze

• Das GModG führt die Solarpflicht bundesweit und schrittweise von 2027 bis 2031 ein
• Ab 2027 gilt sie zunächst für neue öffentliche Nichtwohngebäude sowie neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche
• Ab 2028 werden bestimmte Bestandsgebäude einbezogen; ab 2030 folgen unter anderem neue Wohngebäude
• Die Pflicht kann durch Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen erfüllt werden. Ausnahmen gelten etwa bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit
• Zusätzliche Vorgaben der Bundesländer bleiben relevant und sollten bei der Planung berücksichtigt werden

Das regelt das GModG zur Solarpflicht

Das GModG, genauer:  § 106 GModG, verpflichtet bestimmte Bauherren und Eigentümer zur Errichtung einer Solarenergieanlage. Gemeint sind generell Anlagen zur Nutzung von Solarenergie. Das bedeutet, dass dazu sowohl Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung als auch solarthermische Anlagen zur Wärmeerzeugung gehören.

Die Verpflichtung wird nach Gebäudeart, Nutzung und Nutzfläche gestaffelt eingeführt. Nicht jedes Gebäude ist ab 2027 betroffen. Entscheidend sind unter anderem die Art des Gebäudes, die Größe und der Zeitpunkt der Errichtung oder Änderung.
 

In diesen Gebäuden gilt die Solarpflicht bereits ab 2027

Für die gewerbliche Immobilienwirtschaft beginnt die Umsetzung bereits 2027. Den Anfang machen neue öffentliche Nichtwohngebäude und neue Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 Quadratmetern. Für diese Immobilien gilt die bundesweite Solarpflicht ab dem 1. Januar 2027. Konkret bedeutet das, dass zum Beispiel neue Bürogebäude, Verwaltungsgebäude und Gewerbeimmobilien betroffen sein können. Im Zweifelsfall sollten Sie die individuelle Situation Ihres Gebäudes prüfen.

In der Planungs- und Konzeptionsphase von Neubauten sollte die Nutzung der Dachfläche für Solarenergie bereits berücksichtigt werden. Das GModG verlangt zudem, dass ein neu zu errichtendes Gebäude so konzipiert wird, dass sein Potenzial zur Erzeugung von Solarenergie auf Grundlage der Sonneneinstrahlung am Standort optimiert wird. 

Sinnvoll ist es, bei der Planung folgende Punkte zu prüfen:

• Gebäudeart und Nutzung
• Nutzfläche
• Zeitpunkt des Neubaus oder der geplanten Änderung
• technische Eignung der Dachfläche
• mögliche öffentlich-rechtliche Einschränkungen
• Wirtschaftlichkeit einer Solarenergieanlage
• geltende Anforderungen des jeweiligen Bundeslandes

Eigentümer und Verwalter sollten außerdem eine weitere Frist im Blick behalten: Ab 2028 können bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche unter die Pflicht fallen, wenn bestimmte bauliche Änderungen durchgeführt werden. Für öffentliche Nichtwohngebäude gelten eigene Schwellenwerte und Stichtage.

So wird die Solarpflicht bis 2031 ausgeweitet

Die Einführung erfolgt in mehreren Stufen:

• Ab 1. Januar 2027: Ab diesem Tag gilt die Pflicht für neue öffentliche Nichtwohngebäude und neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche
• Ab 1. Januar 2028: Die Vorgaben werden auf bestimmte Bestandsgebäude ausgeweitet. Betroffen sind bestehende öffentliche Nichtwohngebäude mit mehr als 2.000 Quadratmetern Nutzfläche und bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche, wenn bestimmte größere Änderungen am Gebäude vorgenommen werden und dafür eine Gesamtgebäudeberechnung erforderlich ist
• Ab 1. Januar 2029: Die Schwelle für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude sinkt auf mehr als 750 Quadratmeter Nutzfläche.
• Ab 1. Januar 2030: Die Solarpflicht erreicht weitere Gebäudetypen. Sie gilt dann für neue Wohngebäude und neue überdachte Parkplätze, die physisch an ein Gebäude angrenzen. Bei neuen Wohngebäuden ist die Pflicht unabhängig von einer bestimmten Mindestgröße vorgesehen.
• Ab 1. Januar 2031: Die Vorgaben werden auf bestehende öffentliche Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche ausgeweitet. Damit entsteht innerhalb von fünf Jahren ein bundesweit einheitlicher Rahmen für die schrittweise Einführung der Solarpflicht.
   

Welche Ausnahmen gibt es?

Grundsätzlich sollten Eigentümer und Verwalter sich an die neue Solarpflicht im GModG halten und die entsprechenden Fristen beachten. Unter bestimmten Umständen gelten jedoch Ausnahmeregelungen. So entfällt zum Beispiel nach § 106 GModG die Verpflichtung, wenn die Errichtung einer Solarenergieanlage technisch unmöglich, funktional nicht realisierbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Gleiches gilt, wenn andere öffentlich-rechtliche Vorschriften der Errichtung entgegenstehen.

Daneben sieht das Gesetz weitere Ausnahmen vor. So gelten die Vorgaben nach § 106 nicht, wenn für das Gebäude bestimmte Anforderungen zur Gesamtenergieeffizienz nach § 40 Absatz 1 GModG greifen. Auch bestimmte Gebäude und Liegenschaften des Bundes im Bereich der Landes- und Bündnisverteidigung sind ausgenommen.
 

Unterschiede für Photovoltaik und Solarthermie

Das GModG spricht bei der Solarpflicht allgemein von einer Solarenergieanlage. Damit beschränkt sich die Vorgabe nicht auf Photovoltaik. Wichtig ist die Unterscheidung beider Technologien vor allem, weil sie nicht denselben Anwendungszweck verfolgen. Photovoltaikanlagen erzeugen Strom aus Sonnenenergie. Solarthermische Anlagen nutzen die Sonnenenergie zur Wärmeerzeugung. Welche technische Lösung im konkreten Gebäude sinnvoll ist, hängt unter anderem von der Gebäudeart, der Nutzung und den technischen Voraussetzungen ab.

Die Solarpflicht nach § 106 GModG ist zudem von den Vorgaben zur Wärmeversorgung zu unterscheiden. Eine weitere Regelung des GModG betrifft beispielsweise den Einbau bestimmter Heizungsanlagen. Dort kann eine solarthermische Anlage unter bestimmten Voraussetzungen zur Erfüllung der Anforderungen beitragen. Diese Regelung steht in § 43 GModG und ist nicht mit der allgemeinen Solarpflicht nach § 106 gleichzusetzen.
 

Fazit: Solarpflicht in der Immobilienpraxis

Die bundesweite Solarpflicht wird mit einem gestaffelten Zeitplan eingeführt. Für die Immobilienwirtschaft ist deshalb weniger die Frage entscheidend, ob eine Solarpflicht kommt. Stattdessen sollten Sie genau prüfen, wann genau die Pflicht für welches Ihrer Gebäude gilt. Bei Neubauprojekten sollten die Anforderungen bereits ab 2027 berücksichtigt werden. Bei Bestandsgebäuden kommt es auf den Gebäudetyp, die Nutzfläche und geplante bauliche Änderungen an. Wichtig: Bis 2030 sind vor allem Nichtwohngebäude im Fokus. Die ersten Fristen für Wohngebäude gelten erst ab 2030. Informieren Sie sich im besten Fall trotzdem bereits im Vorfeld über geltende und kommende Richtlinien, damit Sie Ihre Solaranlagen von Anfang an sinnvoll planen können. Beachten Sie außerdem, dass die Solarpflicht aus dem GModG bundesweit gilt, für die Bundesländer mitunter aber weitere Gesetze gelten, die weitere Anforderungen vorsehen.