Räum- und Streupflicht: So bleiben Vermieter auf der sicheren Seite

Das Wichtigste in Kürze:

• Grundsätzlich sind Vermieter für den Winterdienst verantwortlich. Die genauen Räumzeiten und Anforderungen regeln die Kommunen.
• Die Räum- und Streupflicht kann auf Mieter oder Dienstleister übertragen werden. Vermieter behalten jedoch angemessene Kontrollpflichten.
• Bei Pflichtverletzungen drohen Bußgelder und Schadensersatzansprüche. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kann finanzielle Risiken abdecken. 

Räum- und Streupflicht: Gesetz und rechtliche Grundlagen

Ein einzelnes „Räum- und Streupflicht-Gesetz“ existiert nicht. Die Pflicht setzt sich aus mehreren Ebenen zusammen. Nach den Landesstraßengesetzen der Bundesländer sind grundsätzlich die Gemeinden für den Winterdienst zuständig. Sie dürfen diese Aufgabe jedoch per Satzung auf die Anlieger übertragen. Anlieger sind die Eigentümer der Grundstücke, die an die Straße grenzen. In den meisten Gemeinden geschieht genau das.

Doch auch ohne kommunale Vorgabe können Eigentümer für Gefahren auf und vor ihrem Grundstück verantwortlich sein. Grundlage ist die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Diese verpflichtet Eigentümer, im Rahmen des Zumutbaren dafür zu sorgen, dass von ihrem Grundstück und den von ihnen zu sichernden Wegen keine vermeidbaren Gefahren ausgehen. Ein vereister Gehweg gilt als solche Gefahr. Die Haftung im Schadensfall regelt § 823 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Wer vorsätzlich oder fahrlässig die Gesundheit eines anderen verletzt, muss den Schaden ersetzen.
 

Was der Winterdienst konkret umfasst

Geräumt und gestreut werden müssen in der Regel der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Räum- und Streupflicht kann auch Zugänge und Rampen zu Tiefgaragen umfassen. Je nach örtlicher Straßenreinigungssatzung müssen Eigentümer auch Zugänge zu angrenzenden Bus- und Straßenbahnhaltestellen von Schnee und Eis befreien. Geräumter Schnee darf dabei weder Fußgänger noch den Verkehr behindern. Auch Hydranten und Straßenabläufe müssen frei bleiben.

Die Räum- und Streupflicht gilt in der Regel werktags zwischen 7 und 20 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen ab 8 oder 9 Uhr. Maßgeblich sind die Vorgaben der jeweiligen Kommune. Schneit es innerhalb dieser Zeiten erneut oder bildet sich wieder Glätte, müssen die betroffenen Flächen bei Bedarf mehrfach geräumt und gestreut werden. Bei anhaltendem starkem Schneefall sind Räumarbeiten unter Umständen jedoch erst dann erforderlich, wenn sie sinnvoll und zumutbar sind.

Nachts besteht grundsätzlich keine Räumpflicht. Bei erwarteter nächtlicher Glätte kann jedoch vorsorgliches Streuen am Abend verlangt werden. Bei der Räumbreite gilt: Auf Gehwegen muss in der Regel eine Breite von mindestens einem Meter geräumt werden, damit zwei Fußgänger aneinander vorbeikommen können. Je nach örtlicher Vorgabe kann eine größere Breite erforderlich sein. 

Das gilt außerorts und in den Bundesländern

Außerhalb der geschlossenen Ortslage gelten für den Winterdienst auf öffentlichen Straßen und Wegen eingeschränkte Pflichten. Fahrbahnen müssen grundsätzlich nur an besonders gefährlichen und nicht ohne Weiteres erkennbaren Stellen gestreut werden. Eine allgemeine Räum- und Streupflicht für außerörtliche Geh- und Radwege besteht nicht. Welche Anforderungen im Einzelfall gelten, hängt von den örtlichen Gegebenheiten und den jeweiligen gesetzlichen Vorschriften ab. Die Verkehrssicherungspflicht für private Zugangswege bleibt davon unberührt.

Auskunft über die genauen Vorgaben der Ortssatzungen der Gemeinden gibt das zuständige Ordnungsamt. Denn bundesweit einheitlich sind diese nicht. Auch die möglichen Bußgelder unterscheiden sich regional. Ihre Höhe richtet sich nach den jeweils geltenden gesetzlichen und kommunalen Vorschriften. In Hamburg können beispielsweise Bußgelder von bis zu 50.000 Euro drohen. Unabhängig davon können bei Unfällen zivilrechtliche Schadensersatzansprüche entstehen.

Räum- und Streupflicht für Vermieter: Pflichten und Übertragung

Ohne ausdrückliche Regelung bleibt der Vermieter für den Winterdienst verantwortlich. Alter, Krankheit oder Urlaub entbinden nicht davon. In diesen Fällen muss eine Vertretung organisiert werden. Für Eigentümer und Vermieter gibt es dafür drei Wege: die Mieter, ein Hausmeisterdienst oder ein gewerblicher Räumdienst. Die Kosten eines Dienstleisters lassen sich als Betriebskosten umlegen, wenn der Mietvertrag dies vorsieht.

Die Übertragung der Räum- und Streupflicht auf die Mieter sollte ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Eine Regelung in der Hausordnung kann wirksam sein, wenn diese Bestandteil des Mietvertrags ist. Auch die Bereitstellung von Streumitteln und Geräten sollte vertraglich geklärt werden. Dabei gilt: Auch nach einer Übertragung muss der Vermieter in angemessenem Umfang kontrollieren, ob der Winterdienst ordnungsgemäß durchgeführt wird. Kommt der Beauftragte seiner Aufgabe erkennbar nicht nach, muss der Eigentümer selbst handeln. Das gilt auch bei der Beauftragung einer Fachfirma. 

Räum- und Streupflicht für Mieter: Pflichten und Folgen

Mieter müssen nur dann Schnee räumen, wenn dies wirksam vereinbart wurde. Sind sie zum Winterdienst verpflichtet und verhindert, müssen sie grundsätzlich selbst für eine Vertretung sorgen. Im Mehrfamilienhaus empfiehlt sich eine möglichst gleichmäßige Verteilung der Aufgaben, die schriftlich festgehalten wird. 

Verweigert ein Mieter den Winterdienst, kann der Vermieter ihn zunächst zur Erfüllung seiner Pflichten auffordern und gegebenenfalls abmahnen. Bei schwerwiegenden oder wiederholten Pflichtverletzungen kommt unter engen Voraussetzungen auch eine Kündigung infrage. Alternativ kann der Vermieter einen Winterdienst beauftragen und die erforderlichen Kosten unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter zurückfordern.
 

Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche

Kommt es aufgrund einer schuldhaften Verletzung der Räum- und Streupflicht zu einem Unfall, können Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche entstehen. Dafür kann auch der Mieter haften, wenn ihm die Pflicht wirksam übertragen wurde. Verletzt der Vermieter seine Kontrollpflicht, kommt eine Mithaftung infrage. Unvorsichtige Fußgänger können ebenfalls eine Mitschuld tragen. 

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung schützt Vermieter vor den finanziellen Folgen berechtigter Schadensersatzansprüche, etwa wenn sich jemand aufgrund unzureichend geräumter Wege verletzt und der Vermieter dafür haftet. Sie übernimmt im Rahmen des Versicherungsschutzes beispielsweise Behandlungskosten und Schmerzensgeld und wehrt unberechtigte Forderungen ab.
 

Fazit: Winterdienst rechtzeitig organisieren

Vermieter sollten nicht erst beim ersten Schneefall klären, wer für den Winterdienst zuständig ist. Sinnvoll ist es, bereits im Herbst bestehende Vereinbarungen zu überprüfen, Räumgeräte und Streumittel bereitzustellen und Vertretungen für mögliche Ausfälle festzulegen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern hilft ein verbindlicher Winterdienstplan, Missverständnisse zwischen den Mietparteien zu vermeiden. Wer einen Dienstleister beauftragt, sollte zudem klären, wie die Einsätze kontrolliert und dokumentiert werden. So lassen sich gefährliche Situationen vermeiden und Haftungsrisiken reduzieren.