Heizungsmodernisierung: Neue Heizung, höhere Miete?
Das Wichtigste in Kürze:
- Eine Heizungsmodernisierung umfasst den Austausch oder die deutliche Verbesserung einer Heizungsanlage. Reine Reparaturen gelten als Instandhaltung.
- Steigende Energiepreise, gesetzliche Vorgaben und veraltete Heizungen erhöhen den Modernisierungsbedarf. Gleichzeitig lassen sich erneuerbare Energien in die Wärmeversorgung integrieren.
- Das passende Heizsystem hängt vom Gebäude ab. Dämmung, Wärmebedarf, Vorlauftemperaturen und Fördermöglichkeiten sollten vor der Entscheidung geprüft werden.
- Für den Heizungstausch stehen staatliche Förderprogramme zur Verfügung. Voraussetzung ist in der Regel, dass der Antrag vor Beginn der Maßnahme gestellt wird.
- Eine Mieterhöhung ist nach einer Heizungsmodernisierung unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
- Eine gute Planung schafft Sicherheit: Energieberatung, frühzeitige Mieterkommunikation und eine sorgfältige Vorbereitung erleichtern die Umsetzung.
Eine Heizungsmodernisierung geht über die Wiederherstellung einer funktionierenden Anlage hinaus. Sie meint den Austausch einer veralteten Anlage oder deren deutliche Verbesserung und unterscheidet sich damit klar von einer reinen Reparatur. Eine Heizungsmodernisierung verbessert die Technik, senkt den Energiebedarf oder erhöht den Gebrauchswert der Mieträume. Wird an der bestehenden Heizung nur ein defektes Teil ersetzt, handelt es sich um Instandhaltung. Erst der Wechsel zu einer neuen, effizienteren Heizung gilt als Modernisierung.
Die Verbesserung muss aber nicht immer der komplette Kesseltausch sein. Auch kleinere Maßnahmen zählen zur Modernisierung der Anlagentechnik. Dazu gehören der hydraulische Abgleich, der Austausch der Umwälzpumpe gegen eine Hocheffizienzpumpe, moderne Thermostatventile oder die Anpassung der Heizkurve.
Heizungsmodernisierung: Deshalb steigt der Handlungsbedarf für Vermieter
Ein Großteil der Heizungsanlagen in Deutschland ist veraltet. Laut Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) ist jede dritte Heizung älter als 20 Jahre. Gas (56 Prozent) und Öl (17 Prozent) stellen dabei nach wie vor die dominierenden Energieträger dar. Hinzu kommt: Alte Anlagen nutzen fossile Brennstoffe schlecht aus. In Zeiten steigender Preise erhöht das die Betriebskosten spürbar. Neben den Kosten spielt die Zuverlässigkeit der Heizanlage eine tragende Rolle. Ähnlich wie bei einem Auto nimmt die Störanfälligkeit im Alter zu. Fällt die Heizung im Winter aus, ist schnelles Handeln teuer.
Aber nicht nur der Geldbeutel, sondern auch die Umwelt profitiert vom Umstieg auf ein modernes System: Durch den Einsatz erneuerbarer Energien lässt sich der CO₂-Ausstoß deutlich senken. Ein Punkt, auf den auch Käufer und Mietinteressenten verstärkt achten. Die Zahlungsbereitschaft für energieeffiziente Gebäude liegt daher höher. Nicht zu vergessen: Auch der Gesetzgeber setzt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) neue Rahmenbedingungen für den Heizungstausch. Es verbindet den Einbau neuer Gas- und Ölheizungen mit der sogenannten Bio-Treppe und steigenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe. Zusammengenommen also gute Gründe für eine Heizungsmodernisierung.
GModG: Der rechtliche Rahmen für die Heizungsmodernisierung
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und regelt die Anforderungen an den Heizungstausch neu. Die bisherige Vorgabe, neue Heizungen grundsätzlich mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Eigentümer können wieder frei zwischen verschiedenen Heiztechnologien wählen.
Für neue Gas- und Ölheizungen gilt künftig jedoch die Bio-Treppe: Ab 2029 müssen sie schrittweise steigende Anteile biogener oder anderer klimaneutraler Brennstoffe nutzen. Der verpflichtende Anteil beginnt bei 10 Prozent, steigt ab 2030 auf 15 Prozent, ab 2035 auf 30 Prozent und ab 2040 auf 60 Prozent. Spätestens ab 2045 sollen Brennstoffe für Heizungen vollständig klimaneutral sein. Gleichzeitig bleibt die staatliche Förderung klimafreundlicher Heizsysteme bestehen.
Heizung modernisieren: Welche Systeme kommen infrage?
Wenn es um den Weg hin zu einer modernen Heizungsanlage geht, ist die Auswahl groß. Aber nicht jedes Heizsystem passt zu jedem Gebäude. Entscheidend sind Baujahr, Dämmzustand, benötigte Vorlauftemperatur und das Heizverhalten der Bewohner.
Wärmepumpe: Effizienz hängt vom Gebäude ab
Die Wärmepumpe nutzt Umweltenergie aus Luft, Erde oder Wasser. Sie arbeitet besonders effizient in gut gedämmten Gebäuden mit Flächenheizungen – wie beispielsweise Fußbodenheizung – und niedrigen Systemtemperaturen. In schlecht isolierten Altbauten mit kleinen Heizkörpern können die Heizkosten dagegen hoch ausfallen. Vor der Entscheidung für oder gegen eine Wärmepumpe sollten daher Fachplaner die Heizlast ermitteln. Sie zeigt, welche Leistung für die gewünschte Raumtemperatur erforderlich ist. Eine vollständige Gebäudesanierung ist nicht immer nötig; möglicherweise müssen einzelne Heizkörper angepasst werden.
Hybridheizung: Mehrere Energieträger kombinieren
Eine Hybridheizung verbindet zwei oder mehr Wärmequellen zu einem System. Häufig ergänzt eine Wärmepumpe einen weiteren Wärmeerzeuger – nicht selten einen, der mit fossiler Energie heizt. Vorteil: Ein hybrides System kann flexibel auf unterschiedliche Betriebsbedingungen reagieren. Nachteil: Planungsaufwand und technische Komplexität steigen. Zudem bleibt bei fossilen Bestandteilen eine Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen bestehen.
Biomasseanlage: Heizen mit nachwachsenden Rohstoffen
Biomasseheizungen nutzen beispielsweise Pellets, Hackschnitzel oder Scheitholz, also nachwachsende Rohstoffe, zur Wärmeerzeugung. Solche Anlagen ermöglichen hohe Vorlauftemperaturen und eignen sich auch für unsanierte Gebäude. Im Mehrfamilienhaus sind Lagerplatz, Brennstoffversorgung und der Aufwand durch regelmäßige Wartung wichtige Entscheidungsfaktoren für oder gegen eine Biomasseanlage.
Solarthermie als ergänzendes System
Anlagen, die Solarthermie nutzen, eignen sich in erster Linie als Ergänzung zu einem Heizsystem. Dabei können Sonnenkollektoren Warmwasser bereiten und die Heizung unterstützen. Für eine vollständige Wärmeversorgung reicht Solarthermie allein meist nicht aus. Sie lässt sich allerdings gut mit anderen Systemen kombinieren.
Fernwärme: Anschluss und Versorgungsgebiet prüfen
Ein Wärmenetz kann eine zentrale Alternative zur Wärmeerzeugung innerhalb der eigenen vier Wänden sein. Entscheidend sind ein verfügbarer Anschluss ans Fernwärmenetz und die Bedingungen des örtlichen Versorgers. In Gebieten mit Anschluss- und Benutzungszwang wird laut Verbraucherzentrale ausschließlich der Anschluss an das Wärmenetz gefördert.
Unser Tipp: Ein unabhängiger Energieberater analysiert das Gebäude, ermittelt den Wärmebedarf und empfiehlt passende Systeme. Diese Beratung schafft Sicherheit vor einer teuren Fehlentscheidung.
Modernisierung im Mehrfamilienhaus: Besonderheit Gasetagenheizung
Beim Austausch einer Gastherme im Mehrfamilienhaus entstehen besondere Fragen. Werden mehrere Wohnparteien über eine Gasetagenheizung versorgt, lässt sich nicht ohne Weiteres die Heizung erneuern. Ein pauschaler Umstieg auf eine Wärmepumpe ist in diesem Fall oft nicht sinnvoll. Eine individuelle Prüfung durch einen Fachbetrieb klärt die passende Lösung.
Fakt ist: Alte Heizanlagen müssen mittel- und langfristig modernisiert werden. Fakt ist aber auch: Der Umstieg auf erneuerbare Energien wird mit einer staatlichen Förderung unterstützt. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beteiligen sich das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) an den Kosten für die Heizungsmodernisierung. Die Grundförderung liegt bei mindestens 30 Prozent der förderfähigen Kosten für alle geförderten Heizungstechniken. Verschiedene Boni können hinzukommen.
Wichtig für die Antragstellung: Der Förderantrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Seit Januar 2024 kann der Förderantrag allerdings erst dann gestellt werden, wenn zuvor ein Liefer- und Leistungsvertrag mit einer Ausstiegsklausel abgeschlossen wurde. Zu beachten ist auch, dass sich die Förderbedingungen ändern können. Eine aktuelle Beratung durch einen Energieberater oder Fachbetrieb klärt, welche Konditionen im Einzelfall gelten, beispielsweise bei der Modernisierung mit Wärmepumpe.
Darf nach der Heizungsmodernisierung die Miete steigen?
Nach einer Heizungsmodernisierung dürfen Vermieter die Miete unter Umständen erhöhen. Eine Mieterhöhung kann möglich sein, wenn die neue Anlage nachhaltig Energie einspart oder den Gebrauchswert der Mieträume dauerhaft erhöht. Reine Instandhaltungskosten dürfen hingegen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch öffentliche Zuschüsse und Fördermittel sind abzuziehen. Die verbleibenden Modernisierungskosten müssen nachvollziehbar auf die betroffenen Wohnungen verteilt werden.
Für den Heizungstausch gilt dabei eine besondere Grenze. Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete höchstens um 0,50 Euro je Quadratmeter steigen. Daneben bleibt die allgemeine Kappungsgrenze für Modernisierungen relevant. Wie sich die Kosten Schritt für Schritt berechnen lassen, hängt vom gewählten gesetzlichen Verfahren und den berücksichtigungsfähigen Kosten ab.
Was bedeutet die neue Heizung für Mieter?
Grundsätzlich bietet sich die warme Jahreszeit für eine Heizungsmodernisierung an, denn während der Arbeiten kann es zu Einschränkungen für Mieter und Ausfällen der Anlage kommen. Außerhalb der Heizperiode wird die Anlage nur für Warmwasser gebraucht, ein kurzer Ausfall ist daher zu verkraften. Arbeiten in Wohnungen können ebenfalls erforderlich werden. Dazu gehören neue Heizkörper, Leitungen oder Wanddurchbrüche. Nach der Umstellung kann zudem die Nettokaltmiete steigen. Neue Wartungs-, Mess- oder Zählerkosten können außerdem die Betriebskosten verändern. Gleichzeitig können ein geringerer Energieverbrauch und eine bessere Regelung die Heizkosten beeinflussen und zu den finanziellen Vorteilen gehören.
Für Mieter gilt: Sie müssen die Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden. Sie können jedoch fristgerecht einen begründeten Härteeinwand vorbringen, wenn die Belastung aus persönlichen, gesundheitlichen oder finanziellen Gründen unzumutbar ist.
Langfristig überwiegen allerdings die Vorteile der Modernisierung für alle Parteien: geringerer Verbrauch, mehr Komfort und eine bessere Planbarkeit. Moderne Systeme lassen sich zudem bequem per App steuern.
Rechte und Pflichten beim Heizungstausch
Für Vermieter und Mieter gelten klare Regeln, wenn die Heizung ausgetauscht wird. Die wichtigsten Pflichten im Überblick:
- Ankündigungspflicht: Die Modernisierung ist mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten anzukündigen. Die Ankündigung kann in Textform erfolgen, also auch per E-Mail. Sie muss Art und Umfang der Arbeiten, die Begründung, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie den geplanten Erhöhungsbetrag enthalten.
- Duldungspflicht der Mieter: Grundsätzlich müssen Mieter eine Modernisierung dulden. Wird die Ankündigungsfrist nicht eingehalten, kann diese Pflicht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch eingeschränkt werden. Dann verzögert sich die Mieterhöhung unter Umständen um sechs Monate.
- Härteeinwand: Mieter können sich auf eine unzumutbare Härte berufen. Der Einwand muss innerhalb der gesetzlichen Frist geltend gemacht und begründet werden.
- Wirksamkeit der Mieterhöhung: Erst nach Abschluss und Abrechnung der Arbeiten kann die Erhöhung eingeleitet werden. Sie wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Schreibens fällig.
Das sollten Vermieter vor dem Heizungstausch prüfen: eine Checkliste
- Zustand der alten Anlage: Alter der Heizung, Effizienz und Störanfälligkeit erfassen.
- Energieberatung: Wärmebedarf und Dämmzustand durch einen Fachmann prüfen lassen.
- Förderfähigkeit: Klären, welche Programme infrage kommen und den Antrag vor Beginn stellen.
- Zeitplan: Möglichst in Frühjahr oder Sommer modernisieren. Lieferzeiten und Einbaudauer einplanen.
- Kommunikation mit Mietern: Ankündigungsfrist wahren und den Erhöhungsbetrag nachvollziehbar darlegen.
- Abrechnung und Verbrauchserfassung: Neue Betriebskosten und den Verteilerschlüssel frühzeitig bedenken.
Fazit: Solide Planung als Erfolgsbasis
Eine Heizungsmodernisierung ist mehr als der Austausch eines Wärmeerzeugers. Sie verbindet geringeren Verbrauch mit der Erfüllung gesetzlicher Vorgaben und einem gesteigerten Immobilienwert. Aber: Das neue Heizsystem muss zum Gebäude, zur Nutzung und zum rechtlichen Rahmen passen. Für Vermieter entscheidet eine frühzeitige und fundierte Planung über Förderfähigkeit, Bauablauf und korrekte Mieterkommunikation. So bleiben technische Vorteile, Kostenfolgen und Rechte der Mieter nachvollziehbar. Der nächste Schritt führt über die Energieberatung zum passenden Konzept.
Wissen aus erster Hand
Von der Ankündigungspflicht über die Kappungsgrenzen bis zur Verbrauchserfassung: Die Regeln rund um die Heizungsmodernisierung sind komplex. In den Seminaren und Webinaren von ista erhalten Vermieter und Verwalter praxisnahes Wissen für die tägliche Arbeit. Aktuelle Termine und Themen gibt es im Überblick.
Fragen zur Heizungsmodernisierung
Rechtlicher Hinweis (Disclaimer)
Die Inhalte des ista Blogs dienen ausschließlich der ersten und allgemeinen Information und stellen keine rechtliche, steuerliche oder sonstige fachliche Beratung dar. Trotz sorgfältiger Recherche und regelmäßiger Aktualisierung übernehmen wir keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen.
Bitte beachten Sie, dass jeder Einzelfall individuell ist. Wir empfehlen daher ausdrücklich, bei konkreten Fragestellungen stets eine professionelle Beratung durch entsprechend qualifizierte Fachpersonen in Anspruch zu nehmen.
Zu Themen, wie Heizkostenabrechnung und monatliche Verbrauchsinformation, Rauchwarnmelder, Nebenkostenabrechnung, Energieausweis, Trinkwasseruntersuchung und Gewerbelösungen beraten wir Sie gerne.
