Energieeffizienzgesetz & Co.: Diese Pflichten müssen Immobilienunternehmen kennen
Das Wichtigste in Kürze:
- Energiepflichten für Immobilienunternehmen nehmen zu und reichen von Gebäudetechnik bis zur digitalen Datenerfassung.
- GEG, HKVO, CO₂-Kostenaufteilung, Smart Meter und ESG greifen zunehmend ineinander.
- Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz soll das GEG ablösen und künftig stärker auf CO₂-Minderung statt auf einzelne Heiztechnologien setzen.
- Bis Ende 2026 müssen Heiz- und Warmwasserzähler in vielen Gebäuden fernablesbar sein.
- Die CO₂-Kostenaufteilung macht die Energieeffizienz eines Gebäudes auch finanziell relevant.
- Intelligente Messsysteme und ESG-Daten schaffen die Grundlage für mehr Transparenz und effizientere Prozesse.
Diese Energie- und Klimavorgaben sind aktuell besonders relevant
Für Immobilienunternehmen greifen mehrere Vorgaben gleichzeitig. Einige betreffen die technische Ausstattung im Gebäude. Andere wirken über Abrechnung, Berichtspflichten oder Investitionsentscheidungen. Besonders relevant sind das Energieeffizienzgesetz (EnEfG), das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sowie das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), die Heizkostenverordnung (HKVO) und das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz. Aber auch das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) rund um die Smart-Meter-Pflicht und das ESG-Datenmanagement spielen eine wichtige Rolle. ESG steht dabei für Umwelt, Soziales und Unternehmensführung und nimmt im gewerblichen Kontext Energieverbrauch, CO₂-Emissionen, Ressourcenverbrauch und Datentransparenz in den Blick.
Energieeffizienzgesetz (EnEfG): Effizienz wird zur Unternehmensaufgabe
Das Energieeffizienzgesetz, kurz EnEfG, ist seit 2023 in Kraft und soll den Energieverbrauch in Deutschland dauerhaft senken. Dafür enthält es unter anderem Vorgaben für Unternehmen, öffentliche Stellen, Kommunen und Rechenzentren sowie verschiedene Pflichten rund um Energiemanagement, Energieeinsparung und Transparenz. Für Unternehmen mit entsprechend hohem Energieverbrauch kann beispielsweise die Einführung eines Energie- oder Umweltmanagementsystems nach DIN EN ISO 50001 dazu gehören.
Aktuelles rund ums EnEfG
Die Bundesregierung plant derzeit, das EnEfG zu vereinfachen. Das Kabinett hat im Juni 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, der die Vorgaben auf EU-Maß zurückschrauben soll. So sollen Berichtspflichten reduziert, Übergangsfristen verlängert und Maßnahmen zum Energiesparen auf größere Unternehmen, die viel Energie verbrauchen, konzentriert werden. Zudem soll die bisher bestehende Verpflichtung zur Nutzung von Abwärme für Unternehmen entfallen. Ob und in welcher Form die Änderungen in Kraft treten, hängt vom weiteren Gesetzgebungsverfahren ab. Nichtsdestotrotz ist für Immobilienunternehmen vor allem die Marschrichtung des Gesetzgebers wichtig: Energieverbrauch soll systematischer erfasst und gesteuert werden.
Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG): Mehr Technologieoffenheit für den Gebäudebestand
Das aktuell noch gültige Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) abgelöst werden. Ziel der Bundesregierung ist es, die Wärmewende im Gebäudesektor neu auszurichten. Künftig soll nicht mehr eine bestimmte Heiztechnik im Mittelpunkt stehen. Stattdessen soll stärker die tatsächliche CO₂-Minderung eines Gebäudes zählen. Gleichzeitig sollen die Vorgaben technologieoffener und einfacher werden.
Für Immobilienunternehmen ändert sich die grundsätzliche Richtung jedoch nicht. Gebäude sollen ihren Energieverbrauch und ihre CO₂-Emissionen weiter senken und schrittweise klimafreundlicher werden. Welche Lösung dafür gewählt wird, soll künftig flexibler möglich sein. Vorgesehen sind unter anderem Wärmepumpen, Wärmenetze, Biomasseheizungen, hybride Heizsysteme sowie perspektivisch ein wachsender Einsatz klimafreundlicher Gase.
Das Gesetzgebungsverfahren ist allerdings noch nicht abgeschlossen. Bis zum Inkrafttreten gelten die bisherigen Regelungen des GEG weiter. Es schreibt unter anderem vor, dass neu eingebaute Heizungen in Neubaugebieten grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Im Gebäudebestand gelten Übergangs- und Ausnahmeregelungen, die unter anderem von der kommunalen Wärmeplanung abhängen. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterhin betrieben werden. Wird ein Austausch notwendig, greifen die jeweils geltenden gesetzlichen Vorgaben und Übergangsfristen.
Heizkostenverordnung (HKVO): Verbrauch muss transparenter werden
Die Heizkostenverordnung, kurz HKVO, ist 1981 in Kraft getreten und wurde zuletzt 2024 novelliert. Sie regelt die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten und verpflichtet Gebäudeeigentümer grundsätzlich zur verbrauchsabhängigen Erfassung und anteiligen Abrechnung. Das betrifft vor allem Gebäude mit zentralen Heiz- oder Warmwasseranlagen und mindestens zwei Nutzern. Bis zum 31. Dezember 2026 muss laut HKVO sämtliche Messtechnik zur Verbrauchserfassung in Wohngebäuden fernablesbar sein. Sprich, die Messtechnik muss ohne Wohnungsbegehung auslesbar sein. Das erleichtert Abrechnung, reduziert Terminaufwand und bildet die Grundlage für monatliche Verbrauchsinformationen. Besonders wichtig: Seit Oktober 2024 entfällt die frühere Ausnahme für Wärmepumpen. Gebäude, die überwiegend mit Wärme oder Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden, müssen ebenfalls entsprechend ausgestattet werden.
Sind fernablesbare Geräte installiert, müssen Vermieter ihren Mietern zusätzlich zur jährlichen Abrechnung monatliche Verbrauchsinformationen bereitstellen. Zudem müssen erweiterte Informationen auf der Jahresabrechnung bereitgestellt werden und die Anbindung der Funkmesstechnik an das Smart Meter Gateway erfolgen – und zwar sukzessive bis 2027.
Pflichten & Fristen 2026: Das müssen Sie jetzt beachten
Neue Vorgaben, laufende Fristen und technische Anforderungen bleiben in Bewegung. Im kostenlosen ista Webinar erfahren Sie, welche Änderungen GMG, UStG und HKVO für Vermieter und Hausverwaltungen mitbringen. Unsere Experten ordnen ein, wie es mit der Wärmepumpe weitergeht, welche Rolle die Biotreppe bei der CO₂-Kostenaufteilung spielen kann und was bei fernablesbarer Messtechnik sowie E-Rechnung bis Jahresende zu beachten ist.
CO₂-Kostenaufteilung: gute Energiebilanz spart Kosten
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz gilt seit Januar 2023. Es regelt, wie CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden. Bei Wohngebäuden richtet sich die Verteilung nach einem Stufenmodell. Maßgeblich ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Je schlechter die Energiebilanz, desto höher fällt der Vermieteranteil aus. Bei Nichtwohngebäuden zahlen Vermieter und Mieter je die Hälfte der Kosten. Die Regelungen greifen überall dort, wo fossile Brennstoffe für Heizung oder Warmwasser eingesetzt werden – auch bei gewerblich gelieferter Wärme.
Messstellenbetriebsgesetz (MsbG): Stromdaten werden digitaler
Das Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) schreibt den Ausbau von intelligenten Messstellen vor. Ein intelligentes Messsystem besteht aus digitalem Stromzähler und sogenanntem Smart Meter Gateway. Der Zähler erfasst Verbrauchswerte. Das Gateway überträgt Daten verschlüsselt an den Messstellenbetreiber. Dadurch werden Ablesung, Verbrauchstransparenz und Abrechnung deutlich stärker digitalisiert.
Seit Anfang 2025 gilt die Smart-Meter-Pflicht mit dem MsbG für bestimmte Verbrauchergruppen. Betroffen sind unter anderem Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch ab 6.000 Kilowattstunden, Betreiber von Photovoltaikanlagen ab sieben Kilowatt und Nutzer steuerbarer Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen oder Ladepunkte. Dabei ist ein gestaffelter Rollout vorgesehen: 20 Prozent der Pflichtfälle mussten bis Ende 2025 umgesetzt sein, 50 Prozent sollen bis Ende 2028 und 95 Prozent bis Ende 2030 ausgestattet werden. Verantwortlich dafür sind die grundzuständigen Messstellenbetreiber.
ESG-Datenmanagement: Transparenz wird zum Wettbewerbsfaktor
Hinter dem Begriff ESG (Environmental, Social, Governance) steckt weit mehr als ein Nachhaltigkeitsbericht. Für Immobilienunternehmen bilden ESG-Daten die Grundlage, um CO₂-Emissionen, Energieverbräuche, Ressourceneinsatz und weitere Nachhaltigkeitskennzahlen systematisch zu erfassen und auszuwerten. Das schafft Transparenz, erleichtert die Steuerung des Immobilienbestands und unterstützt fundierte Entscheidungen.
Ein ESG-Datenmanagement bündelt dabei Daten aus unterschiedlichen Quellen, macht sie vergleichbar und hilft dabei, Entwicklungen frühzeitig zu erkennen. Gleichzeitig schafft es die Grundlage für gesetzliche Berichtspflichten, etwa im Rahmen der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), sowie für weitere europäische Nachhaltigkeitsvorgaben. Mit zunehmenden regulatorischen Anforderungen gewinnen eine hohe Datenqualität, einheitliche Prozesse und eine digitale Dokumentation immer stärker an Bedeutung. Sie helfen nicht nur dabei, gesetzliche Anforderungen zu erfüllen, sondern schaffen auch Vertrauen bei Investoren, Finanzierungspartnern und weiteren Stakeholdern.
Das ESG-Navi: die Basis für Ihre ESG-Strategie
Mit dem ista ESG-Navi ist zukunftsorientiertes Datenmanagement ganz einfach. Verbräuche, Emissionen und Kosten lassen sich damit verlässlich und schnell analysieren – für einzelne Gebäude oder direkt für das gesamte Portfolio. Unsere ESG-Software unterstützt Sie dabei, Nachhaltigkeitsberichte gemäß CSRD oder für Anteilseigner und Interessensvertreter zu erstellen.
Fazit: Die Zukunft beginnt mit guten Daten
Die Anforderungen an Immobilienunternehmen steigen stetig weiter. Gleichzeitig werden Energieverbrauch, Gebäudeeffizienz und Datentransparenz zum gemeinsamen Nenner vieler Gesetze. Das verändert nicht nur die Technik im Gebäude, sondern auch die tägliche Verwaltung. Digitale Mess- und Datenlösungen schaffen die Grundlage, um Anforderungen frühzeitig zu erkennen, Prozesse effizient zu steuern und den Überblick zu behalten. So wird aus regulatorischem Druck eine Chance, den Gebäudebestand wirtschaftlich, nachhaltig und zukunftssicher weiterzuentwickeln.
