Eigenbedarfskündigung: Das müssen Vermieter beachten

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Eigenbedarfskündigung ist nur bei einem nachvollziehbaren Nutzungswunsch zulässig.
• Als Vermieter müssen Sie die Bedarfsperson und den Kündigungsgrund konkret benennen.
• Das Kündigungsschreiben ist schriftlich und fristgerecht zuzustellen.
• Formfehler oder vorgetäuschter Eigenbedarf können für Sie teuer werden.
• Mieter können der Kündigung bei besonderen Härtefällen widersprechen.
   

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Sie sind Vermieter und haben eine Wohnung oder ein Haus unbefristet an eine oder mehrere Privatpersonen vermietet. Nun verändert sich Ihre persönliche Situation. Ihre Tochter beginnt ein Studium in der Stadt und sucht bezahlbaren Wohnraum. Oder Sie möchten nach einer Trennung selbst in die Wohnung ziehen. Vielleicht haben Sie den Wunsch, mit der eigenen Familie aus einer zu kleinen Mietwohnung in die eigene, größere Wohnung zu ziehen. Oder vielleicht sollen Ihre Eltern künftig näher bei Ihnen wohnen, damit sie mit zunehmendem Alter besser im Alltag unterstützt werden können. 

In solchen Fällen gibt es für Eigentümer die gesetzlich verankerte Möglichkeit, das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu beenden. Eigenbedarfskündigung bedeutet, dass Sie eine vermietete Wohnung künftig als Wohnraum für sich selbst, für einen Familienangehörigen oder für eine Person aus Ihrem Haushalt benötigen. Das Gesetz erkennt darin grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses an und sieht dafür in Abhängigkeit von der Mietdauer unterschiedliche Fristen vor. Die rechtliche Grundlage bildet § 573 Absatz 2 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
 

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?

Es gibt keinen bestimmten Zeitpunkt und keine Mindestmietdauer, wovon sich das Recht auf Eigenbedarfskündigung ableiten ließe. Sie müssen vielmehr nachvollziehbar darlegen können, welche Person einziehen soll und aus welchem Grund sie die Wohnung benötigt. Dann ist eine Kündigung mit den gesetzlichen Fristen möglich. Allein der Wunsch, wieder frei über die Wohnung verfügen zu können, etwa um sie zu verkaufen oder zu einer höheren Miete neu zu vermieten, reicht nicht aus.
 

Für welche Familienangehörigen Sie Eigenbedarf anmelden dürfen

Als Vermieter können Sie Eigenbedarf nicht nur für sich selbst anmelden. Es kann auch zulässig sein, wenn Sie die Wohnung oder das Haus für enge Familienangehörige benötigen. Dazu zählen insbesondere:

• Ehepartner
• Kinder und Stiefkinder
• Eltern und Großeltern
• Enkel
• Geschwister
• Nichten und Neffen

Diese Personen gelten aufgrund der engen familiären Beziehung grundsätzlich als mögliche Bedarfspersonen. Sie müssen dazu nicht mit Ihnen in einem gemeinsamen Haushalt leben.
Bei entfernteren Verwandten reicht das Verwandtschaftsverhältnis allein dagegen meist nicht aus. Cousins und Cousinen, Großnichten und Großneffen sowie angeheiratete Onkel und Tanten gehören nach der neueren Rechtsprechung nicht ohne Weiteres zum begünstigten Personenkreis. Eine Eigenbedarfskündigung kann bei solchen Personen jedoch in Betracht kommen, wenn sie dauerhaft zu Ihrem Haushalt gehören.
 

Für welche Haushaltsangehörige Sie Eigenbedarf anmelden dürfen

Auch für bestimmte Personen, die mit Ihnen in einem Haushalt leben, können Sie oft Eigenbedarf geltend machen. Dazu müssen sie nicht mit Ihnen verwandt sein. Das betrifft hauptsächlich:

• einen Lebenspartner
• eine Pflegeperson, die sich um Sie kümmert

Entscheidend ist jedoch nicht nur, wer einziehen soll. Sie müssen auch nachvollziehbar erklären, warum diese Person gerade die betreffende Wohnung benötigt. Geben Sie im Kündigungsschreiben daher Ihre Beziehung zur Bedarfsperson und den konkreten Anlass für den Einzug an.
 

Die Eigenbedarfskündigung Schritt für Schritt

Eine Eigenbedarfskündigung sollten Sie nicht vorschnell aussprechen. Prüfen Sie zuerst, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind, und dokumentieren Sie Ihren Nutzungswunsch sorgfältig. So reduzieren Sie das Risiko, dass die Kündigung an einer unklaren Begründung, einer falsch berechneten Frist oder einem Formfehler scheitert.
 

1. Mietvertrag und mögliche Sperrfristen prüfen

Zunächst ist der Mietvertrag ausschlaggebend: Wurde die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen, können Sie in dieser Zeit grundsätzlich auch nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Prüfen Sie außerdem, ob eine gesetzliche Kündigungssperrfrist gilt. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie eine Wohnung gekauft haben, die vermietet ist und somit nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Die Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre und kann in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
 

2. Eigenbedarf konkretisieren

Klären Sie genau, wer in die Wohnung einziehen soll und warum gerade diese Wohnung benötigt wird. Der Nutzungswunsch muss ernsthaft, konkret und nachvollziehbar sein. Halten Sie deshalb schriftlich fest:

• welche Person einziehen soll,
• in welcher Beziehung diese Person zu Ihnen steht,
• warum sie Wohnraum benötigt,
• weshalb die betreffende Wohnung dafür geeignet ist,
• und wann der Einzug voraussichtlich erfolgen soll.

3. Verfügbare Ersatzwohnungen berücksichtigen

Besitzen Sie im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine andere vergleichbare Wohnung, die während der Kündigungsfrist frei wird, sollten Sie diese dem Mieter anbieten. Es gibt zwar keine allgemeine Pflicht, eine beliebige Ersatzwohnung zu beschaffen. Eine tatsächlich verfügbare und geeignete Wohnung sollten Sie jedoch nicht verschweigen.

Dokumentieren Sie, wann und wie Sie den Mieter darüber informiert haben. Außerdem sollten Sie nachvollziehbar erklären können, warum Sie dennoch die vermietete Wohnung benötigen und nicht die frei werdende Wohnung beziehen.

4. Kündigungsfrist richtig berechnen

Die gesetzliche Kündigungsfrist richtet sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses:

• bis fünf Jahre: drei Monate, 
• mehr als fünf Jahre: sechs Monate,
• mehr als acht Jahre: neun Monate.

Damit der laufende Monat bei der Fristberechnung berücksichtigt wird, muss das Schreiben dem Mieter spätestens am dritten Werktag des Monats zugehen. Entscheidend ist der Zugang, nicht der Tag, an dem Sie die Kündigung abschicken.

5. Form des Kündigungsschreibens einhalten

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben werden. Eine einfache E-Mail oder Nachricht über einen Messengerdienst wahrt die vorgeschriebene Schriftform nicht. Sind mehrere Personen Mieter, muss sich die Kündigung an alle im Mietvertrag genannten Mieter richten.

Benennen Sie im Schreiben die Bedarfsperson eindeutig und erläutern Sie deren Beziehung zu Ihnen. Beschreiben Sie außerdem den konkreten Nutzungswunsch und nachvollziehbare Gründe dafür. Der Mieter muss anhand des Schreibens nachvollziehen können, wer einziehen möchte und warum die Wohnung benötigt wird. Eine pauschale Begründung wie „Wir kündigen wegen Eigenbedarfs“ genügt gemäß BGB nicht.

Nennen Sie zudem den Kündigungstermin und weisen Sie den Mieter vorsorglich auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht, die erforderliche Form für den Widerspruch und die geltende Frist hin. Der Widerspruch muss grundsätzlich schriftlich erklärt werden und spätestens zwei Monate vor dem geplanten Ende des Mietverhältnisses bei Ihnen eingehen. Weisen Sie den Mieter im Kündigungsschreiben nicht rechtzeitig auf sein Widerspruchsrecht sowie auf Form und Frist hin, kann er den Widerspruch noch später erklären.
 

6. Zugang der Kündigung nachweisen

Versenden Sie das Kündigungsschreiben so, dass Sie den fristgerechten Zugang später belegen können. Geeignet ist beispielsweise die persönliche Übergabe vor einem Zeugen. Auch der Einwurf durch einen Boten, der Inhalt, Adresse und Zeitpunkt des Einwurfs bestätigen kann, bietet einen rechtssicheren Nachweis. Bei einem Einwurf-Einschreiben belegt der Einlieferungsnachweis allein dagegen nicht, welchen Inhalt der Umschlag hatte.
 

7. Auf die Reaktion des Mieters vorbereitet sein

Der Mieter kann die Kündigung prüfen lassen und ihr wegen eines besonderen Härtefalls widersprechen. Rechnen Sie daher damit, dass er Nachfragen stellt oder Unterlagen zur persönlichen Situation vorlegt, die eine Eigenbedarfskündigung abwenden könnten. Prüfen Sie einen Widerspruch sachlich und suchen Sie gegebenenfalls nach einer einvernehmlichen Lösung, etwa einem späteren Auszugstermin.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, dürfen Sie die Wohnung nicht eigenmächtig räumen oder die Schlösser austauschen. In diesem Fall müssen Sie Ihren Anspruch gerichtlich mit einer Räumungsklage durchsetzen. Bei einem angekündigten Widerspruch oder einem bereits entstandenen Streit sollten Sie frühzeitig rechtlichen Rat einholen.

Wann können Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Auch wenn Ihre Eigenbedarfskündigung grundsätzlich wirksam ist, kann der Mieter ihr widersprechen. Voraussetzung ist, dass der Auszug für ihn, seine Familie oder eine andere Person seines Haushalts eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung Ihrer Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Grundlage dafür ist die sogenannte Sozialklausel nach §§ 574 ff. BGB.

Als mögliche Härtefälle kommen zum Beispiel infrage:

• ein sehr hohes Alter
• Pflegebedürftigkeit
• eine schwere Erkrankung
• eine Schwangerschaft
• eine besondere Prüfungs- und Ausbildungssituation

Auch fehlender angemessener Ersatzwohnraum kann unter Umständen als Kündigungsschutz geltend gemacht werden. Ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt, wird jedoch immer anhand der konkreten Umstände geprüft.

Erkennen Sie den Widerspruch nicht an, entscheidet im Streitfall ein Gericht. Es wägt den Nutzungswunsch des Vermieters gegen die persönliche Situation des Mieters der Immobilie ab. Das Mietverhältnis kann dann für einen bestimmten Zeitraum oder in Ausnahmefällen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden.
 

Das sind die häufigsten Fehler von Vermietern bei der Eigenbedarfskündigung

Bei einer Eigenbedarfskündigung kommt es auf eine sorgfältige Vorbereitung an. Schon kleine Unklarheiten können dazu führen, dass der Mieter die Kündigung angreift oder sich der Auszug deutlich verzögert. Besonders wichtig ist eine stimmige und vollständige Begründung. Der Inhalt des Kündigungsschreibens bildet später die Grundlage für die rechtliche Prüfung. Gründe, die Sie dort nicht nennen, können Sie in einem möglichen Verfahren nur eingeschränkt nachschieben. Prüfen Sie das Schreiben daher sorgfältig, bevor Sie es zustellen, und lassen Sie sich im Zweifel juristisch beraten.

Fazit: Eigenbedarf rechtssicher umsetzen

Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn Sie die Wohnung tatsächlich für sich selbst, einen nahen Angehörigen oder eine Person aus Ihrem Haushalt benötigen. Entscheidend sind ein konkreter und nachvollziehbarer Nutzungswunsch, eine vollständige Begründung sowie die Einhaltung aller formalen Vorgaben und Fristen. Holen Sie bei Unsicherheiten oder einem Widerspruch des Mieters frühzeitig rechtlichen Rat ein.