Miete erhöhen: Voraussetzungen, Grenzen und Fristen für Vermieter

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn dafür eine gesetzliche Grundlage im BGB oder eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag besteht.
• Je nach Mietverhältnis kommen eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Modernisierungsmieterhöhung sowie eine Staffel- oder Indexmiete infrage.
• Änderungen bei Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen sind von einer Erhöhung der Nettokaltmiete zu unterscheiden.
• Für jede Form der Mieterhöhung gelten eigene Voraussetzungen, Fristen, Berechnungsregeln und formale Anforderungen.
• Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssen Sie insbesondere die richtige Berechnung, die Kappungsgrenze und die Zustimmung des Mieters beachten.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist die wichtigste Form der Mieterhöhung für Mieter und Verwalter, da sie sich an der Entwicklung des Mietmarktes orientiert. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Entgelten, die im Stadtteil einer Großstadt, in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den vergangenen sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart wurden. Entscheidend sind dabei unter anderem Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit des Gebäudes fließen in die Bewertung ein.

Wie lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln?

Zur Ermittlung der Vergleichsmiete können Sie als Vermieter und Verwalter verschiedene Methoden heranziehen:

Mietspiegel

Ein Mietspiegel bietet in vielen Städten und Gemeinden die einfachste Orientierung für potenzielle Mieterhöhungen auf Grundlage der Vergleichsmieten. Er ordnet Wohnungen nach Merkmalen wie Größe, Baujahr, Ausstattung, Lage und energetischem Zustand ein und weist dafür eine Mietpreisspanne oder einen konkreten Vergleichswert aus. Innerhalb einer Spanne müssen Sie die Wohnung anhand ihrer wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale hinsichtlich der genannten Faktoren wie Ausstattung oder Lage einordnen.

Mietdatenbank

Eine öffentliche Mietdatenbank der Gemeinde enthält fortlaufend gesammelte örtliche Mietdaten. Aus ihr kann eine Auskunft zur Vergleichsmiete einer bestimmten Wohnung abgeleitet werden. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings weniger verbreitet als der Mietspiegel.

Sachverständigengutachten

Lässt sich der Mietpreis Ihrer Wohnung mit den vorhandenen Daten nicht zuverlässig einordnen, können Sie ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen heranziehen. Dieses Verfahren eignet sich vor allem für besondere oder schwer vergleichbare Wohnungen, ist jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Vergleichswohnungen

Alternativ können Sie die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen nennen. Diese sollten hinsichtlich Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ausreichend ähnlich und so genau bezeichnet sein, dass der Mieter die Vergleichbarkeit nachvollziehen kann.

Wann und wie oft darf die Miete erhöht werden?

Die Miete dürfen Sie nicht sofort und auch nicht unbegrenzt anheben. Es gelten folgende gesetzlichen Einschränkungen:

• Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
• Zu dem Zeitpunkt, an dem die neue Miete gelten soll, muss die bisherige Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
• Die Kappungsgrenze darf innerhalb von drei Jahren nicht überschritten werden. 

Welche Form muss das Mieterhöhungsverlangen haben?

Wenn die bisherige Nettokaltmiete unter dem örtlich üblichen Niveau liegt, können Sie als Vermieter die Zustimmung des Mieters für die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich; grundsätzlich kann das Verlangen auch per E-Mail übermittelt werden. Aus dem Schreiben muss jedoch eindeutig hervorgehen, von wem die Erklärung stammt und für welches Mietverhältnis die Erhöhung verlangt wird. In der Praxis empfiehlt sich daher eine Versandart, mit der sich der Zugang beim Mieter später nachweisen lässt.

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, muss sich das Mieterhöhungsverlangen an alle im Mietvertrag genannten Personen richten. 

Das Schreiben muss die bisherige und die verlangte neue Nettokaltmiete klar benennen und die Erhöhung anhand einer oder mehrerer der vorgenannten Methoden zur Ermittlung der Vergleichsmiete nachvollziehbar begründen. Ist für die Wohnung ein qualifizierter Mietspiegel verfügbar, müssen dessen Angaben mitgeteiltbeigefügt werden, auch wenn Sie ein anderes Begründungsmittel für die Erhöhung verwenden.

Außerdem sollten Sie angeben, ab wann die neue Miete gelten soll, und den Mieter ausdrücklich um Zustimmung bitten. Eine unklare Berechnung, eine fehlende Begründung oder die falsche Bezeichnung der Vertragsparteien kann die Durchsetzung der Erhöhung erschweren.

Was passiert, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt?

Stimmt der Mieter einer zulässigen Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht innerhalb der gesetzlichen Frist zu, können Sie die Zustimmung gerichtlich einfordern. Dafür müssen das Mieterhöhungsverlangen korrekt begründet und alle formalen Voraussetzungen erfüllt sein. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich vor einer Klage eine rechtliche Prüfung.

Rechenbeispiel für eine zulässige Mieterhöhung

Ein Vermieter verlangt für eine Wohnung derzeit eine monatliche Nettokaltmiete von 800 Euro. In den vergangenen drei Jahren wurde die Miete nicht erhöht. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 930 Euro.

Es gilt eine örtliche Kappungsgrenze von 20 Prozent für zulässige Mieterhöhungen:

800 Euro × 20 Prozent = 160 Euro

Nach der Kappungsgrenze könnte die monatliche Nettokaltmiete somit rechnerisch auf 960 Euro steigen. Da die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nur 930 Euro beträgt, darf der Vermieter höchstens eine Erhöhung auf 930 Euro verlangen. Die mögliche Erhöhung beträgt damit 130 Euro beziehungsweise 16,25 Prozent.

Gilt am Wohnort stattdessen eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent, sieht die Rechnung anders aus:

800 Euro × 15 Prozent = 120 Euro

Die Miete dürfte dann höchstens auf 920 Euro steigen. Obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete bei 930 Euro liegt, begrenzt in diesem Fall die niedrigere Kappungsgrenze die Erhöhung auf 920 Euro.

Das Beispiel zeigt: Als Vermieter und Verwalter müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze beide Grenzen getrennt berechnen und anschließend miteinander vergleichen. Maßgeblich ist immer die niedrigere zulässige Miethöhe.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann eine Mieterhöhung zulässig sein. Dazu zählen bauliche Veränderungen, die nachhaltig Energie einsparen, den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern.

Von einer Modernisierung zu unterscheiden sind reine Erhaltungsmaßnahmen. Reparaturen und Arbeiten, die lediglich den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellen, müssen Sie als Vermieter grundsätzlich selbst finanzieren. Werden bei einer Maßnahme zugleich Modernisierungen vorgenommen und verschlissene Bauteile ersetzt, müssen Sie den Kostenanteil für die erforderliche Erhaltung aus den umlagefähigen Aufwendungen herausrechnen.

Nach Abschluss einer Modernisierung können Sie die jährliche Miete grundsätzlich um acht Prozent der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten und anrechenbaren Kosten erhöhen. Zuschüsse und andere anzurechnende Drittmittel mindern die berücksichtigungsfähigen Kosten. Zusätzlich gelten besondere Obergrenzen für den Anstieg der monatlichen Miete.

Die Mieterhöhung bei Modernisierung folgt damit anderen Regeln als die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist nicht davon abhängig, ob die bisherige Miete unter dem örtlichen Vergleichsniveau liegt. Dafür müssen die Modernisierungsmaßnahme, die entstandenen Kosten und der auf die Wohnung entfallende Erhöhungsbetrag genau nachvollziehbar sein.

Mieterhöhung bei einer Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete legen Sie künftige Erhöhungen bereits beim Abschluss des Mietvertrags fest. Die Vereinbarung mit dem Mieter muss schriftlich erfolgen und für jede Stufe entweder die neue Miethöhe oder den konkreten Erhöhungsbetrag in Euro ausweisen. Eine bloße prozentuale Angabe genügt dafür nicht. Zwischen zwei Mietstaffeln muss die Miete zudem jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Die Miete steigt automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten in den folgenden Monaten. Eine zusätzliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder eine Modernisierungsmieterhöhung nach den allgemeinen Vorschriften ist während der Laufzeit der Staffelmiete ausgeschlossen.

Mieterhöhung bei einer Indexmiete

Bei einer Indexmiete ist die Höhe der Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und bildet die durchschnittliche Preisentwicklung der von privaten Haushalten gekauften Waren und Dienstleistungen ab.

Eine Indexmiete steigt im Gegensatz zur Staffelmiete nicht automatisch. Sie müssen die Anpassung in Textform erklären. Dabei sind die Veränderung des Preisindexes sowie die neue Miete oder der konkrete Erhöhungsbetrag in Euro anzugeben. Die geänderte Miete gilt dann ab Beginn des übernächsten Monats. 

Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete grundsätzlich mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine zusätzliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist während einer wirksamen Indexmietvereinbarung ausgeschlossen. Modernisierungserhöhungen sind nur in den gesetzlich vorgesehenen Ausnahmefällen möglich.

Wichtig: Sollten die Verbraucherpreise sinken, haben Mieter auch Anrecht auf eine sinkende Indexmiete.

Anpassung der Betriebskosten

Neben der Nettokaltmiete können sich auch die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten verändern. Dabei handelt es sich jedoch nicht um eine klassische Mieterhöhung, da die vereinbarte Nettokaltmiete unverändert bleibt. Entscheidend ist, ob im Mietvertrag Vorauszahlungen oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurden.

Betriebskostenvorauszahlungen für Kosten wie Warmwasser, Heizung oder Gebäudereinigung können Sie nach der Jahresabrechnung auf eine angemessene Höhe anpassen. Ergibt die Abrechnung für das vergangene Jahr beispielsweise eine deutliche Nachzahlung und ist auch künftig mit vergleichbaren Kosten zu rechnen, kann eine höhere monatliche Vorauszahlung gerechtfertigt sein. Die Anpassung soll sich an den voraussichtlich entstehenden Betriebskosten orientieren und darf nicht allein vorsorglich oder ohne nachvollziehbare Berechnung erfolgen.

Sollten Sie im Mietvertrag jedoch eine fixe Betriebskostenpauschale vereinbart haben, kann diese dagegen nicht einfach aufgrund der Jahreskosten erhöht werden. Dafür muss der Mietvertrag eine entsprechende Anpassungsmöglichkeit vorsehen.

Fazit: Mieterhöhung sorgfältig vorbereiten

Ob Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierung, Staffel- oder Indexmiete: Für jede Mieterhöhung gelten eigene Voraussetzungen. Prüfen Sie deshalb zunächst den Mietvertrag und die passende rechtliche Grundlage. Anschließend sollten Sie Fristen, Vergleichsmiete und Kappungsgrenze sorgfältig berechnen und das Mieterhöhungsverlangen verständlich sowie nachvollziehbar formulieren. So vermeiden Sie formale Fehler und schaffen eine gute Grundlage dafür, dass der Mieter die Erhöhung prüfen und ihr zustimmen kann. Bei Unsicherheiten oder besonderen Einzelfällen empfiehlt sich eine fachkundige rechtliche Beratung.