Muss ein Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Vermieter muss einen Nachmieter grundsätzlich nicht akzeptieren. Ein Anspruch darauf ist im Mietrecht nicht geregelt.
- Zwei Konstellationen schränken Ihren Spielraum ein: eine echte Nachmieterklausel im Mietvertrag und ein berechtigtes Interesse des Mieters an vorzeitiger Entlassung nach § 242 BGB.
- Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Bis dahin schuldet der Mieter die Miete, auch wenn er längst ausgezogen ist.
- Die Suche nach einem Nachmieter ist Aufgabe des Mieters, nicht Ihre. Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich klargestellt (BGH, Urteil vom 07.10.2015, Az. VIII ZR 247/14).
- Sie dürfen von einem vorgeschlagenen Nachmieter dieselben Auskünfte verlangen wie bei einer Neuvermietung, etwa Selbstauskunft, Verdienstnachweis und Bonitätsauskunft.
- Verweigern Sie die Entlassung, obwohl deren Voraussetzungen vorliegen, kann die Mietzahlungspflicht Ihres bisherigen Mieters entfallen. Dann tragen Sie das Leerstandsrisiko.
Die Ausgangslage: Sie entscheiden
Es gibt keine Vorschrift im Mietrecht, die Sie verpflichtet, einen vorgeschlagenen Nachmieter zu übernehmen. Der Mietvertrag läuft bis zum Ende der Kündigungsfrist, und bis dahin schuldet Ihr Mieter die Miete – unabhängig davon, ob er die Wohnung noch nutzt. Das ergibt sich aus § 537 Abs. 1 BGB: Der Mieter trägt das sogenannte Verwendungsrisiko. Wer aus persönlichen Gründen nicht mehr wohnen bleiben will, wird dadurch nicht von der Zahlung frei.
Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt einheitlich drei Monate. Gekündigt werden kann bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Wenn ein Mieter also beispielsweise am Dienstag, den 2. September kündigt, besteht das Mietverhältnis bis einschließlich 30. November.
Kurz gesagt: Ein Nachmietervorschlag ist ein Angebot an Sie, keine Aufforderung. Sie dürfen ihn prüfen und Sie dürfen ihn ablehnen.
Wann Sie einen Nachmieter doch akzeptieren müssen
Zwei Konstellationen durchbrechen diesen Grundsatz. Prüfen Sie beide, bevor Sie absagen.
Die echte Nachmieterklausel im Mietvertrag
Entscheidend ist der Wortlaut Ihres Mietvertrags. Hier haben Sie sich vertraglich gebunden, und diese Bindung geht dem allgemeinen Grundsatz vor. Das Mietrecht unterscheidet zwei Varianten:
- Echte Nachmieterklausel: Der Mieter darf einen Nachmieter stellen, und Sie müssen einen geeigneten Kandidaten akzeptieren. Ablehnen dürfen Sie nur, wenn in der Person des Vorgeschlagenen ein wichtiger Grund liegt, etwa fehlende Zahlungsfähigkeit.
- Unechte Nachmieterklausel: Der Mieter kommt vorzeitig aus dem Vertrag, hat aber nur ein Vorschlagsrecht. Sie dürfen den Vorgeschlagenen ablehnen und selbst einen Nachfolger suchen.
Die unechte Variante ist verbreiteter. Wer eine Klausel im Vertrag hat, sollte trotzdem genau lesen, welche der beiden es ist – daran hängt Ihr Entscheidungsspielraum.
Das berechtigte Interesse des Mieters
Fehlt eine Klausel, kann sich in Ausnahmefällen aus § 242 BGB, dem Grundsatz von Treu und Glauben, eine Pflicht ergeben: Sie müssen den Mieter dann vorzeitig aus dem Vertrag entlassen, wenn er einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt. Als typische Beispiele nennen Rechtsprechung und Fachliteratur einen beruflich bedingten Ortswechsel, eine schwere Erkrankung, die Aufnahme in ein Alters- oder Pflegeheim sowie eine wesentliche Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie. Einen festen Katalog gibt es nicht. Entschieden wird immer im Einzelfall.
Die Hürde ist hoch. Gefordert wird, dass das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung Ihr Interesse am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25.03.1981, Az. 3 RE-Miet 2/81). Der Bundesgerichtshof hat diese Linie bestätigt und zuletzt zusammengefasst (BGH, Urteil vom 27.04.2022, Az. VIII ZR 304/21). Der Wunsch, ein Eigenheim zu beziehen oder günstiger, größer oder verkehrsgünstiger zu wohnen, genügt nicht. Es müssen Umstände vorliegen, die die Aufgabe der Wohnung unfreiwillig erscheinen lassen.
Wichtig ist die Reichweite dieser Pflicht. Der Bundesgerichtshof trennt zwei Fragen: Der Mieter kann seine Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen. Ein Anspruch darauf, dass Sie mit dem vorgeschlagenen Ersatzmieter einen Mietvertrag abschließen, folgt daraus nicht.
Praktisch relevant wird das vor allem bei längerfristig gebundenen Mietverhältnissen: Zeitmietverträgen und Verträgen mit befristetem Kündigungsausschluss. Bei einem unbefristeten Vertrag mit dreimonatiger Kündigungsfrist geht es meist nur um wenige Wochen. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung kommt dann kaum in Betracht.
Was Sie vom Mieter verlangen dürfen
Das ist der praktisch wichtigste Punkt, und die Rechtslage ist für Sie günstiger als oft angenommen. Der Bundesgerichtshof hat 2015 klargestellt: Will der Mieter vorzeitig aus dem Vertrag, ist die Suche allein seine Sache. Er muss den Nachmieter finden, Sie über dessen Person aufklären und alle Informationen liefern, die Sie für die Einschätzung von Zuverlässigkeit und wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit brauchen (BGH, Urteil vom 07.10.2015, Az. VIII ZR 247/14).
Konkret dürfen Sie in diesem Fall:
- dieselben Unterlagen verlangen wie bei einer Neuvermietung – Selbstauskunft, Verdienstbescheinigung, Bonitätsauskunft, Ausweiskopie
- eine Vorauswahl anhand der Unterlagen treffen, bevor Sie einen Besichtigungstermin vergeben
- eine angemessene Prüfzeit in Anspruch nehmen
- die Unterzeichnung einer Maklerprovisionsvereinbarung ablehnen, wenn der Mieter einen Makler eingeschaltet hat
Sie sind also nicht verpflichtet, selbst Anzeigen zu schalten oder Besichtigungen zu organisieren, nur weil Ihr Mieter schneller raus will.
Unser Tipp: Checkliste für einen geeigneten Nachmieter
Ein Nachmieter gilt als geeignet, wenn er wirtschaftlich leistungsfähig und persönlich zuverlässig ist und bereit ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzuführen. Prüfen Sie Einkommen im Verhältnis zur Miete, Bonität, Beschäftigungsverhältnis und Haushaltsgröße. Dokumentieren Sie Ihre Entscheidung schriftlich, gerade bei einer Ablehnung.
Wann eine Ablehnung für Sie teuer wird
Eine Absage ist nicht folgenlos, wenn sie unberechtigt ist. Verweigern Sie die Entlassung Ihres Mieters, obwohl eine echte Nachmieterklausel oder ein berechtigtes Interesse vorliegt und der vorgeschlagene Nachmieter geeignet ist, kann seine Mietzahlungspflicht entfallen. Das Leerstandsrisiko liegt dann bei Ihnen.
Der zweite Punkt wird häufig falsch dargestellt. Ein Mieterwechsel darf durchaus Anlass sein, die Konditionen neu zu verhandeln. Der Bundesgerichtshof hat 2022 beides klar getrennt: Selbst wenn Ihr Mieter einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung hat, folgt daraus kein Anspruch auf einen Mietvertrag mit dem vorgeschlagenen Ersatzmieter. Sie handeln grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn Sie diesen Abschluss ablehnen oder von zusätzlichen Bedingungen wie einer höheren Miete abhängig machen (BGH, Urteil vom 27.04.2022, Az. VIII ZR 304/21).
Die Grenze verläuft an anderer Stelle: Liegen die Voraussetzungen für eine vorzeitige Entlassung vor, dürfen Sie diese Entlassung nicht davon abhängig machen, dass Sie die Miete erhöhen. Und für den neuen Vertrag gelten die üblichen Grenzen, insbesondere die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 556d BGB). Enthält Ihr Mietvertrag eine echte Nachmieterklausel, richtet sich Ihr Spielraum vorrangig nach deren Wortlaut.
Aufhebungsvertrag, Kaution und Übergabe
Wenn Sie den Nachmieter akzeptieren, regeln Sie den Wechsel schriftlich. Ein Nachmieter rückt nicht automatisch in den bestehenden Vertrag ein. Üblich sind zwei Wege: ein Aufhebungsvertrag mit dem bisherigen Mieter plus neuer Mietvertrag mit dem Nachmieter, oder – mit Zustimmung aller Beteiligten – eine dreiseitige Vertragsübernahme. Der Aufhebungsvertrag mit Neuvertrag ist der klarere Weg, weil er das alte Mietverhältnis zu einem definierten Datum beendet und keine Zweifel lässt, wer ab wann haftet.
Denken Sie an die Mietkaution: Sie rechnen mit dem alten Mieter ab und zahlen ihm seine Kaution zurück, der Nachmieter hinterlegt eine neue. Beide Kautionen werden getrennt verwaltet.
Und führen Sie ein Übergabeprotokoll – bei einem Mieterwechsel ohne Leerstand ist das Ihr einziger Nachweis über den Zustand der Wohnung zum Stichtag.
Mieterwechsel ohne offene Fragen
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Fazit: Sie entscheiden – aber prüfen Sie erst den Vertrag
Muss ein Vermieter einen Nachmieter akzeptieren? In den meisten Fällen nicht. Der Mietvertrag läuft bis zum Ende der Kündigungsfrist, und die Suche nach einem Nachfolger ist Sache des Mieters.
Trennen Sie vor einer Absage zwei Fragen. Erstens: Müssen Sie Ihren Mieter vorzeitig gehen lassen? Das kann der Fall sein, wenn eine echte Nachmieterklausel im Vertrag steht oder ein berechtigtes Interesse nach § 242 BGB vorliegt. Zweitens: Müssen Sie mit dem vorgeschlagenen Nachmieter einen Vertrag schließen? Das ist, außerhalb einer echten Nachmieterklausel, grundsätzlich nicht der Fall.
Ist der Kandidat solvent und zuverlässig, spricht ohnehin viel für ein Ja: Sie sparen Leerstand, Suchaufwand und Inseratskosten.
Grundsätzlich nein. Ein gesetzlicher Anspruch auf Übernahme eines Nachmieters besteht nicht. Steht eine echte Nachmieterklausel im Mietvertrag, sind Sie vertraglich gebunden. Liegt ein berechtigtes Interesse nach § 242 BGB vor, müssen Sie den bisherigen Mieter entlassen – einen Vertrag mit dem Vorgeschlagenen müssen Sie deshalb nicht schließen (BGH, Az. VIII ZR 304/21).
Bei einer echten Nachmieterklausel muss der Vermieter einen geeigneten Nachmieter akzeptieren. Bei einer unechten hat der Mieter nur ein Vorschlagsrecht; der Vermieter darf ablehnen und selbst einen Nachfolger suchen.
Als typische Beispiele gelten ein beruflich bedingter Ortswechsel, eine schwere Erkrankung, die Aufnahme in ein Alters- oder Pflegeheim und eine wesentliche Veränderung der Familiengröße. Einen festen Katalog gibt es nicht. Erforderlich ist, dass das Interesse des Mieters das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt (OLG Karlsruhe, Az. 3 RE-Miet 2/81) und dass er einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt (BGH, Az. VIII ZR 304/21).
Nein. Begehrt der Mieter eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, muss er selbst suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufklären und ihm alle Informationen zu Zuverlässigkeit und wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit vorlegen (BGH, Az. VIII ZR 247/14).
Für den neuen Vertrag mit dem Nachmieter grundsätzlich ja. Nach dem Bundesgerichtshof sind Sie nicht verpflichtet, mit dem vorgeschlagenen Ersatzmieter überhaupt einen Vertrag zu schließen, und dürfen den Abschluss auch von zusätzlichen Bedingungen wie einer höheren Miete abhängig machen (BGH, Az. VIII ZR 304/21). Nicht zulässig ist es, die Entlassung des bisherigen Mieters von einer Mieterhöhung abhängig zu machen, wenn dessen Voraussetzungen dafür erfüllt sind.
Für den Neuvertrag gelten die allgemeinen Grenzen, etwa die Mietpreisbremse nach § 556d BGB. Steht eine echte Nachmieterklausel im Vertrag, gilt vorrangig deren Inhalt.
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Sie dürfen eine angemessene Prüfzeit in Anspruch nehmen und vor einem Besichtigungstermin eine Vorauswahl anhand der Unterlagen treffen. Ziehen Sie die Prüfung ohne Grund in die Länge, kann das als treuwidrig gewertet werden.
Nach Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses rechnen Sie die Kaution nach den allgemeinen Regeln ab; eine angemessene Prüffrist steht Ihnen zu. Einen Anspruch auf sofortige Auszahlung hat der bisherige Mieter nicht, nur weil ein Nachmieter einzieht. Der Nachmieter stellt eine eigene Kaution, beide sind getrennt zu verwalten.
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