WEG-Versammlungen 2020: Das sollten Sie aktuell beachten

Rüdiger Fritsch von der Kanzlei KRALL, KALKUM & PARTNER war so freundlich, im Interview mit ista einige für WEG-Verwalter relevante Fragen zu beantworten.

Das Interview haben wir am 20.03.2020 geführt. Inzwischen hat der Gesetzgeber mit  Wirkung zum 28.03.2020 temporäre Regelnzum Wohnungseigentumsgesetz erlassen. Dementsprechend haben wir am 06.04.2020 den untenstehenden Text ergänzt.
 
ista:
Guten Tag Herr Fritsch. Wir alle sind in diesen Tagen von massiven Einschränkungen des öffentlichen Lebens betroffen. Inwieweit setzt die Pandemie-Situation bestehende gesetzliche beziehungsweise vertragliche Regelungen außer Kraft?
 
Rüdiger Fritsch:
Durch die Pandemie-Situation gibt es viele Handlungsfelder, in denen eine WEG-Verwaltung massiv eingeschränkt wird. Lassen Sie uns drei Handlungsfelder vertiefen:

1. Eigentümerversammlung
2. Durchführung von Baumaßnahmen
3. Einsichtnahme von Dokumenten

ista:
Sehr gut. Fangen wir also mit der Eigentümerversammlung an.
 
Rüdiger Fritsch:
Von der Abhaltung einer Eigentümerversammlung rate ich derzeit dringend ab – auch mit Blick auf das aktuell vielfach geltende Verbot von Zusammenkünften. Ganz ungeachtet der Tatsache, dass derzeit ein unkalkulierbares Infektionsrisiko besteht. Dabei ist der Verwalter befugt, angesetzte Versammlungen abzusagen.

ista:
Also vertagen wir die Eigentümerversammlung einfach bis nach der Krise?
 
Rüdiger Fritsch:
So einfach ist das nicht. Problematisch wird es, wenn in der bevorstehenden Versammlung wichtige bzw. dringliche Entscheidungen getroffen werden müssen. Das betrifft z. B. unaufschiebbare Instandsetzungen, die Inkraftsetzung des Wirtschaftsplans oder die Wiederbestellung des Verwalters. Wenn dessen Amtszeit abläuft, ist die Eigentümergemeinschaft nach heutiger Rechtslage juristisch nicht mehr handlungs¬fähig.

Nach aktuell vorliegenden Informationen ist aber geplant, dass der Deutsche Bundestag in der 13. Kalenderwoche u. a. notfallmäßig eine Änderung/Ergänzung des Wohnungseigentumsgesetzes beschließt. Demnach bleibt der zuletzt bestellte Verwalter vorläufig bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt und der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis auf weiteres fort.

Wie von Rüdiger Fritsch erwartet, hat der Gesetzgeber durch Art. 2 § 6 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfah-rensrecht vom 27.3.2020 (BGBl. 2020 Teil I Nr. 14, S. 569 ff.) mit Wirkung ab dem 28.03.2020 folgende Sonderregelungen zum WEG in Kraft gesetzt:

• Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt über die ursprünglich beschlossene Amtsdauer hinaus bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt (§ 6 Abs. 1).
• Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort (§ 6 Abs. 2).
• Die o.g. Bestimmungen treten mit Ablauf des 31.12.2021 außer Kraft (Art. 6 Abs. 2).

So begrüßenswert die o.g. Regelungen sind, so bleiben doch einige Probleme ungelöst.
Zum einen betrifft die unter § 6 Abs. 1 des Gesetzes angeordnete Fortdauer der Verwalterbestel-lung nur die Amtsstellung des Verwalters nach WEG, die getrennt vom Verwaltervertrag, der u.a. die für den Verwalter wichtige Frage seiner Vergütung, insbesondere seiner Zusatz- und Sonderver-gütungen regelt, zu sehen ist.
Enthält der Verwaltervertrag keine Fortgeltungsklausel für den Fall der Fortsetzung des Verwalter-amtes, so kann streitig werden. ob dem Verwalter die vertraglich vereinbarten Vergütungen in vol-lem Umfang zustehen.

Zum anderen bleibt auch das Problem dringender Instandsetzungen ungelöst. Zwar ist der Verwalter, ebenso wie jeder Eigentümer, kraft Gesetzes befugt, in dringenden Fällen Maßnahmen zur Abwehr unmittelbar drohender Gefahren oder Schäden für das Gemeinschaftseigentum zu treffen. Dies umfasst aber lediglich Schutzmaßnahmen, nicht die Behebung der Schadensursache selbst. Wenn Sie es genau wissen wollen: §§ 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG.
 
ista:
Aber wie kann gleichwohl eine gültige Eigentümerversammlung durchgeführt werden, wenn dringende Instandsetzungen anstehen oder ein WEG-Verwalter auf der sicheren Seite sein will?
 
Rüdiger Fritsch:
Ich empfehle in solchen Fällen eine „Ein-Mann-Versammlung“ mit „abgespeckter“ Tagesordnung. Der Verwalter kann den Versammlungsort in seine Geschäftsräume verlegen und die Tagesordnung auf die wichtigsten Punkte zusammenkürzen. Dabei sollte er ausdrücklich kommunizieren, dass vom persönlichen Erscheinen dringend abgeraten wird. Stattdessen sollten die Eigentümer ihm (oder notfalls dem Beiratsvorsitzenden) eine Vollmacht ausstellen, gegebenenfalls mit Weisungen zur Abstimmung. Wenn nicht alle Eigentümer, wohl aber die Mehrheit der Eigentümer eine Vollmacht erteilen, ist eine solche Versammlung in der Regel auch formaljuristisch beschlussfähig. So kann der Verwalter die Eigentümerversammlung im Extremfall ohne Anwesenheit weiterer Personen durchführen und wirksam Beschlüsse fassen. Das Protokoll sollte er dann den Eigentümern übermitteln.

ista:
Und wie kann der Verwalter in der derzeitigen Situation die Vollmachten einholen?

Rüdiger Fritsch:
Grundsätzlich muss die Vollmacht im Original vorliegen. Erfolgt die Bevollmächtigung aber (auch) direkt, z. B. per Telefon, kann dies ausreichen, wenn die Vollmacht im Original nachgereicht wird.
In der jetzigen Krisensituation kann auch ein Fax oder die elektronische Übermittlung akzeptabel sein, birgt aber das Risiko einer Anfechtung.
 
ista:
Widerspricht das nicht der eigentlichen Idee einer Eigentümerversammlung?

Rüdiger Fritsch:
Die sog. „Ein-Mann-Versammlung“ ist von der Rechtsprechung als zulässig anerkannt, da es keine Pflicht zum persönlichen Erscheinen in der Versammlung gibt. Zudem nimmt der einzelne Eigentümer ja mittels Vollmacht und gegebenenfalls erteilter Weisung Einfluss auf die Beschlussfassung. Entscheidungen, die im Kreise der Eigentümer umstritten sind oder besonderer Erörterung bedürfen, wie z. B. eine nicht sofort umzusetzende größere Sanierungsmaßnahme, sollten aber nicht un-bedingt im Rahmen einer „Ein-Mann-Versammlung“ getroffen werden. 

ista:
Welche Punkte sollten in jedem Fall auf der „abgespeckten“ Tagesordnung verbleiben?

Rüdiger Fritsch:
Zumindest sollte über dringliche und unaufschiebbare Instandsetzungen Beschluss gefasst werden. Wird eine „Ein-Mann-Versammlung“ abgehalten, kann bei dieser Gelegenheit aber natürlich auch eine auslaufende Bestellung der Verwaltung verlängert werden. Zudem können Beschlüsse, die die Liquidität der Gemeinschaft sicherstellen, auf diese Weise gefasst werden. Da können z. B. die Erhebung einer Sonderumlage sein oder die Genehmigung von Wirtschaftsplan und Jahresabrech-nung.

ista:
Gibt es auch andere Möglichkeiten, eine gültige Eigentümerversammlung durchzuführen?

Rüdiger Fritsch:
Theoretisch kann die Eigentümerversammlung auch durch sog. Umlaufbeschlüsse ersetzt werden, was aber in der Praxis nur bei kleinen oder sehr homogenen Gemeinschaften gelingt. An einem Umlaufbeschluss müssen nämlich alle (!) Eigentümer teilnehmen und sämtlich dem Beschluss in Schriftform (Originalunterschrift) zustimmen. Ansonsten ist der Umlaufbeschluss unwirksam.

Von virtuellen Versammlungen, z. B. per Telefonkonferenz, Videokonferenz oder Chat, rate ich ab, da hierfür (noch) kein rechtlicher Rahmen geschaffen wurde. Das bestehende WEG geht in jedem Fall von der persönlichen Anwesenheit zumindest einer Person (Eigentümer oder Bevollmächtigter) aus. Dementsprechend sind virtuelle Versammlungen nicht rechtssicher.
 
ista:
Kommen wir zur Durchführung von Baumaßnahmen: Was gilt es hier zu beachten?

Rüdiger Fritsch:
Stand heute (20.03.) ist die Durchführung von Baumaßnahmen nicht verboten. Ausnahmen sind dabei aber möglich, z. B. die Durchführung einer Baumaßnahme innerhalb einer Wohnung, insbesondere, wenn diese unter Quarantäne steht. Nach aktueller Information (20.03.) betrifft eine Quaran-täne aber nicht den Außenbereich oder das Treppenhaus.

In der Krise kann sich die Lage aber sehr schnell ändern. 

Natürlich besteht die Möglichkeit, sich mit dem Auftragnehmer einvernehmlich über eine Aussetzung der Auftragsdurchführung zu verständigen. Besteht der Unternehmer aber darauf, weil er z. B. das Material schon vorfinanziert und die Arbeiten eingeplant hat, kann der Verwalter nicht eigenmächtig die Durchführung der Baumaßnahme untersagen. Schließlich wurde der Auftrag ja bereits erteilt. Diesbezügliche „Weisungen“ des Beirats sind rechtlich unwirksam, da der Beirat mit keinerlei rechtlicher Vollmacht der übrigen Eigentümer oder Weisungskompetenz gegenüber dem Verwalter ausgestattet ist. Die u. U. eintretenden Folgen einer eigenmächtig untersagten oder abge-brochenen Baumaßnahme hat der Verwalter selbst zu verantworten – es sei denn, eine diesbezügliche Weisung durch einen Beschluss der Eigentümer liegt vor.
 
ista:
Zuletzt noch die Einsichtnahme von Dokumenten: Was empfehlen Sie hier?
 
Rüdiger Fritsch:
Vor dem Hintergrund der Pandemie darf die WEG-Verwaltung ihr Verwaltungsbüro für die Öffentlichkeit schließen, denn der Verwalter hat als Arbeitgeber die Gesundheit seiner Mitarbeiter zu schützen. Natürlich kann und sollte, sofern Dokumente wirklich dringend benötigt werden, der Verwalter im Bedarfsfall einzelne Dokumente als Kopie per Post zur Verfügung stellen. Dabei sind Wartezeiten aber hinzunehmen, denn viele Verwaltungen arbeiten, wie andere Unternehmen auch, derzeit im „Notbetrieb“.
 
ista:
Vielen Dank, Herr Fritsch, für diese interessanten Informationen, die wir direkt unseren Kunden zur Verfügung stellen werden.
 
Rüdiger Fritsch:
Gerne.

Dieses Interview versteht sich als unser Service für Sie und soll Ihnen erste Informationen bieten. Hiermit ist keine Rechtsberatung verbunden. Wir raten an, im Einzelfall eine Prüfung der Sach- und Rechtslage zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt vornehmen zu lassen.

Weitere Informationen zu den temporären Regeln zum Wohnungseigentumsgesetz finden Sie unter: 
https://www.bmjv.de/DE/Themen/FokusThemen/Corona/Gesellschaftsrecht/Corona_Handlungsfaehigkeit_node.html